颜明：商业地产用盈利模式区分 以租金收益回报

　　颜明：西安立丰集团是1992年放开房地产市场以后第一批成立的房地产企业，陕西地产界说我是前辈，甚至说我是优秀的房地产前辈，这个优秀的含义就是，1992年西安成立了700多家房地产公司，到现在几乎都死掉了，留下的没有几个，所以立丰历史比较悠久。

　　立丰的发展实际有三个阶段，一是创业阶段，成功运作了三个项目，第一个是城市综合体，第二、第三个都是住宅。在1997年的时候，我们排名是前三位，投资总额第二位，销售总额第三位。立丰是醒得早、起得晚，吴亚军1996年骑着摩托车找项目才成立的龙湖，一起来就是一匹黑马，2012年就上市了。

　　第二阶段叫瞎折腾阶段，以为自己牛了，啥事都能干。虽然经过了很多艰难，但都走过来了，这是一个乱投资的过程。

　　第三个阶段叫思考调整阶段，我印象最深的就是美林证券副总裁问我们的利润来源，我记得冯仑说，98%的利润是靠房地产销售，2%是靠商业出租。

　　观点地产新媒体：立丰为什么全做商业，而不是住宅？

　　颜明：当时想法很简单，临着马路边就要做商业，而且紧挨着东大街，初生牛犊不怕虎，也是一种运气，结果跟百盛的合资非常成功，所以从那以后美林证券的观点就是，房地产公司应该60%到70%的利润来源于租赁收益，30%到40%是房地产销售。也正是从那以后我们就在深思，由于瞎折腾的两三年损失了很多钱，幸运的是立丰马上就冷静下来，开始从零做起，开始思考转型。为什么转型？就是因为我们和百盛合资，我感觉到商业盈利是一个稳定的、持续的业态。

　　我们1992年做房地产，1994年经历第一次宏观调控，限制楼堂馆所的建设对我们打击很大，商业这一块国家一直是鼓励的，所以调整思路进入商业地产。2003年开始做商业地产，并建立了立丰国际，2007年底开业，现在已经有6年了。

　　调整商业地产为发展战略后，公司才走向比较稳定的阶段，当中又遇到了房地产高速增长期，但我们把钱都投到了商业地产，最初搞商业地产就是招商先行，量体裁衣，只租不售，科学管理，投资了五六个亿，钱不能往回收，没钱搞住宅地产。

　　从那个时候，立丰就建立了打造消费快乐空间的战略模式，庆幸的是第一个项目做成了，而这个绝对不是以前就预测一定能成的。

　　我们做的第一个项目叫西安国贸大厦，第二个叫立丰国际。第二个项目的时候，立丰已经与百盛共同经营了四五年的百货零售业，对商业有了深刻的理解，更重要的是，我们发现当时西安的零售市场已经起来了，而且非常好，由于市场不断扩大，原来的传统商圈已经满足不了消费者需求，需要建立新的商圈，所以我们就离城市几公里的位置开发立丰国际，当时建的时候西安市所有房地产界没有一个人说立丰是正确的，全说立丰找死，但我们却发展到了现在，而且是西安最好的一个商业项目，每天人流量四万多，到周末是五万多。

　　观点地产新媒体：立丰商业地产营运模式有没有具体的规划？

　　颜明：什么叫商业地产？很多人可能不清楚，以为盖一个商场就叫做商业地产，盖个住宅就叫住宅地产，实际上不是这么一回事。我理解的商业地产是用盈利模式区分的，以租金收益作为投资回报的所有房地产业都属于商业地产，比如盖一栋公寓出租，这也叫商业地产，盖一个商场卖了，那也不叫商业地产，还是做房地产经营。

　　但商业地产又分了很多种，比如酒店、写字楼、工业以及社区商业，社区商业下面还有会所、街区商业等。我们在商业地产范畴里只做ShoppingMall，我们的定位是商业地产发展商，不是商业营运商，所以2008年就把百盛的股权卖给了马来西亚开发商，我只做房东，不做商品营运。

　　观点地产新媒体：今后发展商业的目标是什么？