颜明：商业地产用盈利模式区分 以租金收益回报

　　提到任志强、冯仑、潘石屹等地产人士，外界都非常熟悉，但西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明却少有人了解，虽然他是任志强等人多年的朋友。

　　作为中国房地产的先行者之一，颜明对于行业的经验也非常深厚。

　　西安立丰集团是1992年市场开放以后第一批成立起来的房地产企业，在陕西地产界颜明是前辈，甚至可以说是优秀的房地产的前辈。

　　颜明在接受观点地产新媒体采访时笑称：“这个优秀的含义就是1992年成立的700多家房地产公司几乎都死掉了，留下的没有几个，所以立丰历史比较悠久。”

　　颜明与任志强、冯仑相识于90年代，一直关系甚好，后因工作原因，又与万科王石、龙湖吴亚军、建业胡葆森等多位地产元老级人物交厚。

　　虽然成立较早，但西安立丰的发展也颇具波折，既有成功的阶段、也有“瞎折腾”阶段，最终又经过了思考调整阶段。熟知立丰的人都知道，立丰主业是商业地产，而以商业地产为主导的思路，是立丰创立至今未改变过的。

　　“当时想法很简单，临着马路边就要做商业，而且紧挨着东大街，初生牛犊不怕虎，也是一种运气”。对于为什么要发展商业地产，颜明表示，当时并没有考虑那么多，但因为执着，使得立丰的商业一直坚持做到现在，且规模仍在扩大之中。

　　如今，立丰在西安已有多个知名商业项目，包括西安国贸大厦、立丰国际等，而正是多年做商业的经验，让这位万科西安商业地产顾问在对商业地产有着自己独特的见解。

　　“什么叫商业地产？很多人可能不清楚，以为盖一个商场就叫做商业地产，盖个住宅就叫住宅地产，实际上不是这么一回事。商业地产是用盈利模式区分的，以租金收益作为投资回报的所有房地产业都属于商业地产”。

　　同样，出于对商业市场的了解，使得立丰发展商业的优势，在每个项目当中得以充分利用。

　　“我们发展第二个项目的时候，就已对商家的需求有了较深刻的了解，更重要的是，我们发现当时西安的经济发展、零售市场已开始推动发展。由于市场不断扩大，原来的传统商圈已经满足不了消费者的需求，需要建立新的商圈。”

　　但必须注明的是，立丰所做的商业地产主要是指经营商家，然后做好服务。据了解，立丰在七年前已经成立了立丰商业营运管理有限公司，这也是立丰今后做品牌输出发展的重要基石。

　　颜明补充表示：“立丰肯定以后要往外走，只是先在最熟悉的市场去做。对外输出管理咨询是帮别人忙的同时，也是学习、总结、提升，为开发商业地产总结经验。”

　　对于住宅业务在整体业务中的占比，颜明透露，未来立丰发展住宅业务会根据现金流来算，但实际上立丰希望通过住宅的销售，让可销售项目所产生的利润大于至少等于所投资的持有物业。

　　另就万科、招商、中海等各大房企纷纷进驻西安的情况，颜明认为，主要原因除自身战略布局的需要外，也是看好西安未来房地产市场。

　　对于未来房地产市场的发展，颜明认为，取消经济适用房和限价商品房，加大廉租房和公租房，解决的是居住问题，不是产权问题。

　　以下为观点地产新媒体对西安立丰集团董事长颜明先生的采访实录节选：

　　观点地产新媒体：立丰的发展情况怎样？

　　颜明：西安立丰集团是1992年放开房地产市场以后第一批成立的房地产企业，陕西地产界说我是前辈，甚至说我是优秀的房地产前辈，这个优秀的含义就是，1992年西安成立了700多家房地产公司，到现在几乎都死掉了，留下的没有几个，所以立丰历史比较悠久。

　　立丰的发展实际有三个阶段，一是创业阶段，成功运作了三个项目，第一个是城市综合体，第二、第三个都是住宅。在1997年的时候，我们排名是前三位，投资总额第二位，销售总额第三位。立丰是醒得早、起得晚，吴亚军1996年骑着摩托车找项目才成立的龙湖，一起来就是一匹黑马，2012年就上市了。

　　第二阶段叫瞎折腾阶段，以为自己牛了，啥事都能干。虽然经过了很多艰难，但都走过来了，这是一个乱投资的过程。

　　第三个阶段叫思考调整阶段，我印象最深的就是美林证券副总裁问我们的利润来源，我记得冯仑说，98%的利润是靠房地产销售，2%是靠商业出租。

　　观点地产新媒体：立丰为什么全做商业，而不是住宅？

　　颜明：当时想法很简单，临着马路边就要做商业，而且紧挨着东大街，初生牛犊不怕虎，也是一种运气，结果跟百盛的合资非常成功，所以从那以后美林证券的观点就是，房地产公司应该60%到70%的利润来源于租赁收益，30%到40%是房地产销售。也正是从那以后我们就在深思，由于瞎折腾的两三年损失了很多钱，幸运的是立丰马上就冷静下来，开始从零做起，开始思考转型。为什么转型？就是因为我们和百盛合资，我感觉到商业盈利是一个稳定的、持续的业态。

　　我们1992年做房地产，1994年经历第一次宏观调控，限制楼堂馆所的建设对我们打击很大，商业这一块国家一直是鼓励的，所以调整思路进入商业地产。2003年开始做商业地产，并建立了立丰国际，2007年底开业，现在已经有6年了。

　　调整商业地产为发展战略后，公司才走向比较稳定的阶段，当中又遇到了房地产高速增长期，但我们把钱都投到了商业地产，最初搞商业地产就是招商先行，量体裁衣，只租不售，科学管理，投资了五六个亿，钱不能往回收，没钱搞住宅地产。

　　从那个时候，立丰就建立了打造消费快乐空间的战略模式，庆幸的是第一个项目做成了，而这个绝对不是以前就预测一定能成的。

　　我们做的第一个项目叫西安国贸大厦，第二个叫立丰国际。第二个项目的时候，立丰已经与百盛共同经营了四五年的百货零售业，对商业有了深刻的理解，更重要的是，我们发现当时西安的零售市场已经起来了，而且非常好，由于市场不断扩大，原来的传统商圈已经满足不了消费者需求，需要建立新的商圈，所以我们就离城市几公里的位置开发立丰国际，当时建的时候西安市所有房地产界没有一个人说立丰是正确的，全说立丰找死，但我们却发展到了现在，而且是西安最好的一个商业项目，每天人流量四万多，到周末是五万多。

　　观点地产新媒体：立丰商业地产营运模式有没有具体的规划？

　　颜明：什么叫商业地产？很多人可能不清楚，以为盖一个商场就叫做商业地产，盖个住宅就叫住宅地产，实际上不是这么一回事。我理解的商业地产是用盈利模式区分的，以租金收益作为投资回报的所有房地产业都属于商业地产，比如盖一栋公寓出租，这也叫商业地产，盖一个商场卖了，那也不叫商业地产，还是做房地产经营。

　　但商业地产又分了很多种，比如酒店、写字楼、工业以及社区商业，社区商业下面还有会所、街区商业等。我们在商业地产范畴里只做ShoppingMall，我们的定位是商业地产发展商，不是商业营运商，所以2008年就把百盛的股权卖给了马来西亚开发商，我只做房东，不做商品营运。

　　观点地产新媒体：今后发展商业的目标是什么？

　　颜明：我们已经成功运作了六年，收益非常好，给外地像安徽、河南、西安很多地区在做输出管理、顾问咨询，包括定位、设计、工程到招商政策的制定，营运及商业公司建立以后的制度建设、流程建设，营运起来以后的能源管理、精细化管理等。

　　观点地产新媒体：能理解为立丰今后会往品牌输出方向发展吗？

　　颜明：对，这是我们未来一个很重要的发展方向。现在叫输出管理也罢，叫顾问公司也罢，实际上在国外有这么一种公司叫能源管理，但与我们现在的管理不一样。现在商业地产市场存在什么问题？开发商招商招不来，而百盛、王府井、麦德龙这些发展部经理，每年找开店的地方找不到，这就是定位的错误。立丰专门成立了一个立丰商业营运管理有限公司，就专门做这一块。

　　在商业里有借势和造势的概念，在繁华的商圈里就是借势，物业不能盖得太大。大与小都与道路交通有关系，与周边环境的业态布局饱和程度有关系，在繁华区域里，道路拥挤的地方，商业密度比较大的地方，不宜盖大的。

　　如果不能借势，那只能造势，一个从来没有商业氛围，但周边人口是城市扩容需要的，所以就需要造势，造势就不能少于10万平米，因为要营造一个城市中心的购物场所。

　　现在所有开发商在决策商业地产定位时往往是拍脑袋出来的，而不是科学决策。