赵晓：中国楼市或面临大风险 楼市泡沫或破灭

从近几个月数据看，中国整体楼市仍在升温，但也有局部地区已现凉意。展望未来，中国楼市是继续升腾呢还是会突然掉头向下甚至陷于崩盘，从国际国内环境来看，应该说两种可能性都存在，但笔者以为此时此刻更多考虑风险也许是明智的。

金九银十，按往常，这是房地产市场成交最火热的季节。可在温州，房价早已不再像这座城市的名字那样温暖。在房价连续下跌两年之后，许多此前爆炒到高位的房价已近腰斩。8月以来，温州市场不断曝出一定数量的断供商品房，数目甚至达到15000套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时，断供就是不得已的选择。由此，许多炒房客已弃房逃生，上万套住房或被银行收回。

温州当地金融数据也显示，断供并非房价腰斩的主要原因，经营者资金链断裂才是导火索。另据测算，由借款人资金链断裂形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋不良贷款总额的46.14%。温州房地产危机，不单单是房地产投资过热的问题，它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外，当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶，鄂尔多斯也正经历着大面积房产空置，全民财富泡沫化的重殇。

目前看，在中国房地产价格版图上，温州、鄂尔多斯是两个点，其他城市房产价格则仍处高位。国家统计局最新数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅温州同比下跌2.3%。不过涨幅较高的城市，主要是一线城市和个别二、三线城市，而且涨幅也呈现梯度递减。一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%－20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。中国房地产市场是不是仍高枕无忧？从宏观环境看，非但不是，甚至还有楼市泡沫破灭的风险。

不妨看一组数据。二季度以后，房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势，这或许是房价见顶的特征。首先来看房地产开发投资，这项数据实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%，平稳了一段时间后，到八月份它跌破了20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕，并没有顺着竿子一路上爬。所以说，今年的房地产投资并不是逐渐升高，实际上是在回落，开发商的心理开始变淡。

最近，海外盛传第二次亚洲金融危机或将来临。当美联储讨论QE退出时，新兴市场已被冲击，资本外流对亚洲新兴市场的房地产而言绝非好事！鲜活的例子就是李嘉诚开始抛售香港和内地的大量资产。显然，楼市是继续升腾还是突然毁灭，这是一个问题。而无论楼市升腾还是毁灭都不是好事情，两难的走向都将考验新一届中国政府的出牌。

中国经济以及房地产市场目前面临着三大风险：美元回流可能引发的经济周期性风险；中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机，尤其是实体经济不振凸显传统增长模式已走到尽头；全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。面对此三大风险的叠加，第二次亚洲金融危机可能并非空穴来风。

外部因素主要是美国量化宽松的货币政策，目前来看QE3减少购债规模只是一个时间问题。QE3减持购债规模直接会导致美国金融市场收益率上升，其中会直接导致MBS资产与美国国债收益率上升，从而间接推高其他金融产品的收益率。在减持购债基础上，美联储还可能会上调基准利率，这也是时间的问题。

一旦美联储开启实质性的购债缩减，从而使得大量热钱流入美国，那么新兴市场很容易引发流动性紧张的风险，特别是中国，尤其要警惕！近日美元回流态势明显，美国本土的资产价格及其衍生品，又进入新一轮的上涨周期。美元回流，金融产品收益率上涨这都是必然事件，加之国内经济结构已陷入深重的危机，以及全面改革所带来的制度性风险，当前已经处于价格高位的中国房地产必然成为风险的爆发口。