丁延平：空窗期后房地产调控长效机制 应早日出台

阅读前3季房市，我们可以把今年3月份到10月份这段时间跨度理解为房地产调控的“空窗期”。之所以这么认为，是因为在这段周期里面，虽然国家和地方对房地产行业有一些微小的政策调整，比如一些内地二线城市的公积金贷款上限调整等，但基本上都是在新“国八条”政策框架内的延伸与重申，无论是近期出台的“深八条”还是“京七条”无疑都是新“国八条”、新“国五条”精神的加强版。

细心的网友不难发现，“深八条”基本上是老生常谈；“京七条”所规定的自住型商品房也不过是限价商品房的翻版。这种产品类似于深圳前几年的经济适用房，不同之处在于购房者的准入条件有变化。有许多爱心人士还是很担心会不会出现过往“不公正”的权力寻租现象，比如开“宝马”的人也去购买这类型的商品房。当然，北京方面也有通过这7万套自住型商品房来抚慰普通工薪圈层、平抑“高房价”的意图。在“空窗期”房价依旧涨势如潮，“高房价”在大多数城市愈演愈烈。据国家统计局数据显示，9月70个大中城市的房价统计数据里面显示有69个城市上涨，仅温州房价下跌。一线城市的北上广深都涨幅都在两位数以上。今年各个主流城市的房价调控目标压力预期加大。也正是基于完成年终房价调控目标的压力测试与考量，深圳、北京两个一线城市相继颁布了“深八条”、“京七条”。

在“三中全会”即将启幕的关键节点，市场上还是出现了一些令人担忧的“异动现象”和“杂音绕梁”，以致于身边许多朋友来电咨询要不要卖掉多余的房子。笔者长期观察发现，大部分经济学界的人士对中国楼市基本上是一边倒“看空”，长期“唱空”的有谢国忠教授，更有今年的经济学诺奖得主凯勒等人，可能研究经济的人士他们能够由表及里看到事态的内质；而置身地产行业的人士大部分是“看多”楼市。这两种力量长期处于对垒和博弈状态，他们不同的舆论赢赔率，直接影响到广大购房消费者对房地产的爱恨与取舍。有的人听信谗言不买房而租房住，因此贻误了一生。

笔者认为，对于中国许多一、二线城市来讲，在2006年5000-6000元/平米的房价来看，确实没什么“泡沫”可言；2007年9月27日“拐点”突然来袭，加上受美国“次贷危机”影响，2008年中国楼市蒙受了继1998年东南亚金融危机以来又一次“重创”。从两次楼市调整周期来看，我们似乎不能把“泡沫”与“崩盘”等同相待，因为在2006-2008年的大部分城市的房价还是比较理性的，但是“崩盘”的“噩运难逃”。主要的诱因在于当时经济环境和金融体系遭到了严重破坏。只有金融体系“崩溃”的前提下楼市才会“甭盘”！美国“次贷危机”的例子足以说明这个问题。如今的“泡沫论”、“崩盘论”烽烟再起，主要是受亚洲首富李嘉诚先生抛售上海、广州两地百亿商业地产等项目的引起人们的猜测与主观臆断，也与万科董事会主席王石等大佬呼应传声有些关系，因为的确他们是行业的“风向标”。中国楼市“崩盘”与否，笔者认为这要看银行压力测试的结果，今年“两会”期间四大国有银行的行长曾经在不同场合表态，各家银行信贷资本运行健康而稳定。虽然6月出现短暂“钱慌”但很快就被央行化险为夷。目前，各家银行运行体系是完全健康、有序的。广大购房消费者可以高枕无忧，放心置业！笔者确信在“三中全会”上将出台的差别化信贷政策将向首次自住刚需置业者倾斜，对于首次刚需置业者贷款购买普通商品房的利率应该保持在基准利率水平，不要像现在上浮到吓人的20-30%，购房的银行按揭成本过高，对年轻刚需来说这样的成本付出就是“高利贷”，让年轻人背负沉重负荷，限制了他们对建设城市经济的创造力。

本届政府上任之后，为了能在政治、经济等方面实现平稳过渡，在经济领域和房地产领域保持了政策连续性和稳定性。对房地产行业发展的总的指导想象就是“稳中求进”。曾经在很长一段时间国家对房地产采取了“冷处理”的态度。这一点可以从“十八大”政府工作报告中可见端倪，报告里面轻描淡写提及房地产的文字仅十余字，而更多笔墨则落在了与房地产行业相关联的“新型城镇化”上，以致于当时一些敏感的品牌房企把战略目标锁定在了新城镇的产业地产。然而，直到10月底国家对“新型城镇化”的部署依然是没有定论。预计在即将召开的“三中全会”对此会有明晰的擘划。

由于房地产行业是受国家宏观政策影响最大的一个产业。因此，大部分房地产企业还是非常关注“三中全会”国家对房地产行业有何新规出台。这直接影响到每家企业对自己的企业经营方向与战略规划。房地产行业是“牵一发动全身”的产业，“高房价”已上升为政治问题，国家对此一定会相当谨慎而重视。笔者判断，“三中全会”针对房地产行业宏观调控政策（或称调控长效机制）的基本思路将是减少交易环节的成本，逐渐增加持有环节的成本，继续遏制投机炒房，鼓励首次自住型购房者购买普通商品房。加大保障性住房供应，继续完善“双轨制”供应体系，让居者有其屋!因此，扩大开征房产税之时，也即“限购令”退出舞台之时。笔者特建议，房产税开征的方法应该按一个城市的家庭人口平均面积来界定，而不是按商品房拥有的套数，超过人均面积的按累进制极差税率征收。

笔者真心期待：房地产调控长效机制早日出台！以平楼市中的浮躁唳气，以慰民心！