楼市调控政策持续 房企以价换量求去化加速现金回笼

　　债券评级机构穆迪发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。另据Wind资讯统计显示，2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

　　欧阳捷认为，融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。

　　房企加速转型

　　在刚过去的中报期里，往常对规模的热衷，不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模，反思问题;中国恒大选择放缓投资，注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

　　每次行业寒冬之际，房企皆会围绕转型，谋求多元化之路。

　　回顾来看，早在2008年金融危机之际，多家房企已经开始进入战略转型，并在2011年开始达到转型的高潮期。不过相比较此前百花齐放式的多元化，“地产+”模式，是本轮房企多元化的主要特征。

　　在今年年初，万科将“城市配套服务商”的定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。虽然万科的定位变了，但是前路如何，没有人知道。正如此次万科的媒体交流会上郁亮所陈述的一样。

　　“房企容易赚钱的时代过去了，我们还是蛮苦的，到高原还要跑步，还要往更高山登。纵然登上珠峰也并不是终点，还有死亡率更高的山峰，还可以挑战非传统路线，前路永无止境。”

　　“书本能告诉我们的只是过去的经验，未来怎么做需要去创新。但创新的内容是凭什么都想象不出来的。就像十多年前想象互联网一样无法想象。”

　　以正在探索中的万科为例，万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿元，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期销售约20%。同时，万科将租赁业务确定为集团核心业务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。除租赁外，万科其他的多元化投资也增加了支出，如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来，投资支出大增。

　　由于新业务尚处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。比如，中国市场租金回报率普遍较低，“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露，泊寓截至去年底收入仅有数亿元，目前看盈利模式仍然待解。

　　“我们焦虑在于如何找到新的发展渠道、新的路径等，目前看来都没有现成的方法可以借用，都要自己创造出来，这是我们最大的问题。”郁亮表示。

　　万科如此，华润、龙湖等坚决转型城市运营的中型房企依然如此。面临转型的关键期，虽然资金链的风险较小，但在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

　　一方面，既要保证传统开发业务在一定程度上增长，一方面又要增加投入，加快培育新业务使之可以盈利，或者说，在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑，是万科们当下面临的主要问题。

    （房掌柜整理来自时代周报、中国经济信息杂志社）