新房

筛选
当前位置:成都房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

楼市调控政策持续 房企以价换量求去化加速现金回笼

来源:房掌柜  整理 成都房掌柜  2018-09-26 04:35:13
[摘要]控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观

  楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?

  “销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称,万科8月份当月去化率为47%,平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。

  融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,随着楼市调控政策的持续,人们的购买预期也会发生变化,其实8月份看,很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。

  土地获取方面,在业内素以稳健著称的中海,在今年8月喊出“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。

  “据我们了解,现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层称,所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲,企业都不敢大规模投资。

  新城控股高级副总裁欧阳捷称,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议,在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿。“融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。”欧阳捷续称,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。

  易居企业集团CEO丁祖昱也认为,今年三四季度房企最重要的两个策略:一个是控投资,减少投资;一个是快回款,加快销售。

  净负债率上升

  据统计,对于申万房地产分类的141家房地产企业来说,2018年上半年共实现营业总收入7515.89亿元,较2017年同期上升24.95%,增幅较2017年中期大幅上升19.47个百分点;共实现营业利润1459.65亿元,归属母公司股东净利892.18亿元,同比分别升43.45%和上升40.62%(2017年同期增幅分别为16.88%和21.64%)。可见行业营业收入、营业利润及归属净利润增速均实现大幅上升,绝对值更是再创同期新高,行业景气度高企。

  然而对于这些房企来来说,负债率和净负债率水平也在不断上升处于高位,2018年上半年上市房企整体资产负债率为80%,较2017年末提升约1个百分点,处于历史较高负债率水平。其中流动比、速动比分别为1.51和0.54,流动比及速动比均较2017年末小幅提升。行业整体负债占归属母公司股东权益达5.28倍,而2017年末为4.85倍;其中带息负债占归属母公司股东权益为2.7倍,也较2017年底2.1的水平有所提升;净负债则为归属股东权益的1.93倍,也明显高于2017年底的1.35倍的水平。

  由于资产负债率中包括预收账款,而预收帐款在房企负债中均占据不小的比例,令偿债指标有所失真,因此净负债率是衡量房企偿债的重要指标。不过不同的企业之间的净负债率情况也呈现冰火两重天的景象。对于龙头房企来说,由于其自身销售回款情况良好、有意识的控制负债水平、所有者权益基础深厚,因而近几年净负债率控制良好。据长江证券数据显示,大型房企的净负债率为83.3%,其中万科、招商蛇口的净负债率控制在更低的水平。

  以万科为例,万科半年报显示,今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元,持有货币资金1595.5亿元,净资产为1348.92亿元,净负债率(计算公式为有息负债减去货币资金,除以净资产)为32.7%。万科32.7%的净负债率,较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%,净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年,万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元,增加362.8亿元;货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元,减少145.7亿元。在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下,计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多,净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。

  此压力在此次拉萨媒体沟通会上得到了印证。当有记者提问万科董事会主席郁亮关于负债和融资的“两大难”时,郁亮虽然幽默的表示,“本来高原反应就头疼,你说这个我就更疼了。”可见对于34岁的万科来说,负债和融资也是两大难题。不过随后郁亮补充到,“万科一向是风格稳健,现金为底线,我们追求的是利润的收入,有现金的利润。”

  对于万科尚且如此头疼,那对于中小房企来说其自身的压力可谓彰显无遗。据长江证券数据显示,中型及小型上市房企的净负债率分别约为143.7%和89.6%,可见中型房企净负债率更高,大型及小型房企相对稳健。从货币资金覆盖率来看,2018年上半年末大型、中型及小型上市房企该比率分别约为192.5%、81.3%和104.8%,可见中型房企短期偿债压力较大。

分享到:
责任编辑:简艳霖

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1房地产收并购明显增多 百亿房企数量同比少了近一半
  2. 2多家房企半月内发短债拟募资44亿元 资金压力依然严峻
  3. 3特殊机会投资风口已来? 远洋资本再设6亿美元私募基金
  4. 4金地2021年利润总额下降21% 归母净利润94.6亿元
  5. 5加速风险出清 多家银行抛出房地产并购融资计划
  6. 6大悦城获100亿并购贷额度 并购资金“拿来易、用出难”?
  7. 7绿地控股选举张玉良为第十届董事长
  8. 8标普称116家房企今年国内债券到期金额约2300亿元
  9. 91月65城新房线上均价微跌 二手房挂牌均价微涨
  10. 10终究成了“小碧桂园”? 中梁把上市途中的物业公司卖了

楼盘推荐

视频推荐