楼市调控政策持续 房企以价换量求去化加速现金回笼

　　由于资源大部分向龙头房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。今年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债务危机随之爆发。记者调查发现，中弘股份受北京商住限售影响很大，销售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金成本高昂也拖垮了公司。股价跌破1元，不得以变卖地产项目。

　　控制投资

　　根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

　　土地流拍现象明显增多，是否是市场下行的信号？欧阳捷称，这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看，87%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕，已经不急于拿地，希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示，但政府自降地价的意愿还不强烈，毕竟很多城市房价已到高位，地价太低，将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测，今年后四个月，三四线城市推出土地将明显减少，土地流拍现象也将大幅减少。

　　“从我们的调研结果看，包括之前拍出的南京某地块，对比同地段的土地价格已经降了30%左右，而杭州之前拍出的某地块，对比同地段已降了50%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者，开发商也是买涨不买跌，而且很多人认为地价后面会更便宜，所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示，今年土地流拍和区域市场有关，一方面有限价，另外一方面底价比较高。

　　除了上述原因，亦有多家民营房企内部人士称，自2016年末国内融资渠道逐步收紧之后，公司手中能够用于买地的资金也比较少。

　　“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企资金回笼都成问题之后，肯定会把回笼资金放在发展首位，减少拿地支出。”上述房企中层表示，房地产周期下，企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。据他透露，目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企，在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

　　而在今年8月底，恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部89折优惠”的广告，且首付款可以分期支付，最低首付仅需5%。

　　加速现金回笼

　　开发商以价换量求去化，效果真的理想吗?

　　以万科为例，数据显示。2018年前6月，万科实现合同销售金额约3046.6亿元，同比增长9.91%;合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，上述指标的同比增长幅度分别为45.8%、32.6%。而到了2018年8月，万科单月实现销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，实现签约面积257.4万平方米，同比下降6%。

　　今年9月万科经营情况电话会议上，赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%，到了8月份仅为47%，赵旭翔解释称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　一旦盖好的房子去化困难，加之外部融资亦不断收紧，房企的资金链无疑将再度承压。

　　欧阳捷称，房企到位资金增速有所回调，来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间，主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长，才保持了到位，资金6%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足，年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± 3%以内，少数指标在5%左右。)”。

　　另据克而瑞数据显示，从融资成本来看，2018上半年60家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势，回升至6.33%。这主要是由于境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

　　“目前开发贷的利率已经是处在历史高位，其利率通常会在4.9%基准利率基础上，上升10%–30%。”上述房企中层称，像民企肯定能发债就尽量发债，都是提前找到买家(机构)，先谈好，但成本就高。