楼市调控政策持续 房企以价换量求去化加速现金回笼

　　楼市调控与融资收紧双重压力下，控投资、快回款的发展策略，已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景，是否乐观?

　　“销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难度还会持续下去，去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称，万科8月份当月去化率为47%，平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。

　　融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示，随着楼市调控政策的持续，人们的购买预期也会发生变化，其实8月份看，很明显的购买预期已经发生变化，因此融创也会非常谨慎。

　　土地获取方面，在业内素以稳健著称的中海，在今年8月喊出“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。

　　“据我们了解，现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降，开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层称，所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲，企业都不敢大规模投资。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷称，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议，在拓展方面，房企应该缓拿地、拿对地、拿好地，便宜的土地永远可以拿。“融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。”欧阳捷续称，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

　　易居企业集团CEO丁祖昱也认为，今年三四季度房企最重要的两个策略：一个是控投资，减少投资;一个是快回款，加快销售。

　　净负债率上升

　　据统计，对于申万房地产分类的141家房地产企业来说，2018年上半年共实现营业总收入7515.89亿元，较2017年同期上升24.95%，增幅较2017年中期大幅上升19.47个百分点;共实现营业利润1459.65亿元，归属母公司股东净利892.18亿元，同比分别升43.45%和上升40.62%(2017年同期增幅分别为16.88%和21.64%)。可见行业营业收入、营业利润及归属净利润增速均实现大幅上升，绝对值更是再创同期新高，行业景气度高企。

　　然而对于这些房企来来说，负债率和净负债率水平也在不断上升处于高位，2018年上半年上市房企整体资产负债率为80%，较2017年末提升约1个百分点，处于历史较高负债率水平。其中流动比、速动比分别为1.51和0.54，流动比及速动比均较2017年末小幅提升。行业整体负债占归属母公司股东权益达5.28倍，而2017年末为4.85倍;其中带息负债占归属母公司股东权益为2.7倍，也较2017年底2.1的水平有所提升;净负债则为归属股东权益的1.93倍，也明显高于2017年底的1.35倍的水平。

　　由于资产负债率中包括预收账款，而预收帐款在房企负债中均占据不小的比例，令偿债指标有所失真，因此净负债率是衡量房企偿债的重要指标。不过不同的企业之间的净负债率情况也呈现冰火两重天的景象。对于龙头房企来说，由于其自身销售回款情况良好、有意识的控制负债水平、所有者权益基础深厚，因而近几年净负债率控制良好。据长江证券数据显示，大型房企的净负债率为83.3%，其中万科、招商蛇口的净负债率控制在更低的水平。

　　以万科为例，万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率(计算公式为有息负债减去货币资金，除以净资产)为32.7%。万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%，净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元;货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下，计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。

　　此压力在此次拉萨媒体沟通会上得到了印证。当有记者提问万科董事会主席郁亮关于负债和融资的“两大难”时，郁亮虽然幽默的表示，“本来高原反应就头疼，你说这个我就更疼了。”可见对于34岁的万科来说，负债和融资也是两大难题。不过随后郁亮补充到，“万科一向是风格稳健，现金为底线，我们追求的是利润的收入，有现金的利润。”

　　对于万科尚且如此头疼，那对于中小房企来说其自身的压力可谓彰显无遗。据长江证券数据显示，中型及小型上市房企的净负债率分别约为143.7%和89.6%，可见中型房企净负债率更高，大型及小型房企相对稳健。从货币资金覆盖率来看，2018年上半年末大型、中型及小型上市房企该比率分别约为192.5%、81.3%和104.8%，可见中型房企短期偿债压力较大。

　　“任何一家超过80%负债率的房企，都可能有闪崩的风险。”香港地产基金研究人士黄立冲预期。

　　由于资源大部分向龙头房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。今年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债务危机随之爆发。记者调查发现，中弘股份受北京商住限售影响很大，销售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金成本高昂也拖垮了公司。股价跌破1元，不得以变卖地产项目。

　　控制投资

　　根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

　　土地流拍现象明显增多，是否是市场下行的信号？欧阳捷称，这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看，87%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕，已经不急于拿地，希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示，但政府自降地价的意愿还不强烈，毕竟很多城市房价已到高位，地价太低，将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测，今年后四个月，三四线城市推出土地将明显减少，土地流拍现象也将大幅减少。

　　“从我们的调研结果看，包括之前拍出的南京某地块，对比同地段的土地价格已经降了30%左右，而杭州之前拍出的某地块，对比同地段已降了50%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者，开发商也是买涨不买跌，而且很多人认为地价后面会更便宜，所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示，今年土地流拍和区域市场有关，一方面有限价，另外一方面底价比较高。

　　除了上述原因，亦有多家民营房企内部人士称，自2016年末国内融资渠道逐步收紧之后，公司手中能够用于买地的资金也比较少。

　　“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企资金回笼都成问题之后，肯定会把回笼资金放在发展首位，减少拿地支出。”上述房企中层表示，房地产周期下，企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。据他透露，目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企，在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

　　而在今年8月底，恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部89折优惠”的广告，且首付款可以分期支付，最低首付仅需5%。

　　加速现金回笼

　　开发商以价换量求去化，效果真的理想吗?

　　以万科为例，数据显示。2018年前6月，万科实现合同销售金额约3046.6亿元，同比增长9.91%;合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，上述指标的同比增长幅度分别为45.8%、32.6%。而到了2018年8月，万科单月实现销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，实现签约面积257.4万平方米，同比下降6%。

　　今年9月万科经营情况电话会议上，赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%，到了8月份仅为47%，赵旭翔解释称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　一旦盖好的房子去化困难，加之外部融资亦不断收紧，房企的资金链无疑将再度承压。

　　欧阳捷称，房企到位资金增速有所回调，来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间，主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长，才保持了到位，资金6%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足，年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± 3%以内，少数指标在5%左右。)”。

　　另据克而瑞数据显示，从融资成本来看，2018上半年60家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势，回升至6.33%。这主要是由于境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

　　“目前开发贷的利率已经是处在历史高位，其利率通常会在4.9%基准利率基础上，上升10%–30%。”上述房企中层称，像民企肯定能发债就尽量发债，都是提前找到买家(机构)，先谈好，但成本就高。

　　远洋集团执行总裁谌祖元亦对媒体表示，从2017年开始资金就越来越紧张了，2019年可能还会延续这种趋势;2015年很多房企发的都是三年债，今年下半年到明年上半年是还款的高峰期，所以资金荒可能会在行业里面出现。

　　债券评级机构穆迪发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。另据Wind资讯统计显示，2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

　　欧阳捷认为，融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。

　　房企加速转型

　　在刚过去的中报期里，往常对规模的热衷，不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模，反思问题;中国恒大选择放缓投资，注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

　　每次行业寒冬之际，房企皆会围绕转型，谋求多元化之路。

　　回顾来看，早在2008年金融危机之际，多家房企已经开始进入战略转型，并在2011年开始达到转型的高潮期。不过相比较此前百花齐放式的多元化，“地产+”模式，是本轮房企多元化的主要特征。

　　在今年年初，万科将“城市配套服务商”的定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。虽然万科的定位变了，但是前路如何，没有人知道。正如此次万科的媒体交流会上郁亮所陈述的一样。

　　“房企容易赚钱的时代过去了，我们还是蛮苦的，到高原还要跑步，还要往更高山登。纵然登上珠峰也并不是终点，还有死亡率更高的山峰，还可以挑战非传统路线，前路永无止境。”

　　“书本能告诉我们的只是过去的经验，未来怎么做需要去创新。但创新的内容是凭什么都想象不出来的。就像十多年前想象互联网一样无法想象。”

　　以正在探索中的万科为例，万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿元，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期销售约20%。同时，万科将租赁业务确定为集团核心业务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。除租赁外，万科其他的多元化投资也增加了支出，如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来，投资支出大增。

　　由于新业务尚处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。比如，中国市场租金回报率普遍较低，“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露，泊寓截至去年底收入仅有数亿元，目前看盈利模式仍然待解。

　　“我们焦虑在于如何找到新的发展渠道、新的路径等，目前看来都没有现成的方法可以借用，都要自己创造出来，这是我们最大的问题。”郁亮表示。

　　万科如此，华润、龙湖等坚决转型城市运营的中型房企依然如此。面临转型的关键期，虽然资金链的风险较小，但在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

　　一方面，既要保证传统开发业务在一定程度上增长，一方面又要增加投入，加快培育新业务使之可以盈利，或者说，在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑，是万科们当下面临的主要问题。

    （房掌柜整理来自时代周报、中国经济信息杂志社）