城西两宗金地9月6日拍卖 小地块是否高溢价成交

起拍楼面地价：4050元/平方米

预计成交楼面地价：6000元/平方米

记者看地

位置优越 将更抢手

成都报道记者来到晋阳地块现场见到，该待拍地块位于三环路与果丰路交叉口，北临居民区，南隔绿化带临三环路，西临拆迁安置房，东临果丰路，该地块外形整体方正，内部不算平整。待拍地块位于晋阳片区，而今年5月31日，成都市国土局已经拍卖了该片区另外一宗位于吉福村三组的地块。

此次待拍卖的地块与5月31日已拍卖地块的位置相隔不远，成都报道记者现场步行测算两地块之间的距离，步行约需十分钟。中原地产高级分析师周娟对比这两宗地块的现状后分析表示，“很显然，这一次待拍卖的地块，其地段更佳，这宗地紧临三环路，交通十分便利。”换句话说，此次拍卖的地块与此前5月31日拍卖的地块尽管同处晋阳片区，地块指标也基本相同，但这一次拍卖的地块条件相对更为优越，也会更抢手。

根据成都报道掌握的信息来看，5月31日拍卖的晋阳地块面积大约31亩，为二类住宅用地，起拍楼面地价3000元/平方米，最终被旭和房产以4700元/平方米的成交楼面地价拿下，溢价率高达57%。而此次待拍的晋阳地块，面积约16亩，同样也是二类住宅用地，起拍楼面地价4050元/平方米，周娟称，该地块的预估成交楼面地价为6000元/平方米左右。

专家测地

未来售价9500元/平方米左右

周娟指出，此次待拍的晋阳地块具备占地面积小、熟地、总价低等优势，容易吸引开发商的争抢，尤其受到中小型开发商亲睐。

结合待拍晋阳地块的区位分析，该地块位于晋阳片区，属于内双楠板块。周娟称，这个板块房地产市场发展较早，不过，近几年市场活跃度不高，土地资源稀缺。而思源经纪市场研究经理胡银川也表示，2012年，内双楠板块仅有龙湖·金楠天街地块一宗商住混合用地出让，目前，区域内可供出让的土地也较少。

“这宗小地块的稀缺性优势突出，有可能会吸引一些港澳台资企业或一些非成都本土的国内开发商前来拿地”，胡银川分析认为，因为这些开发商急于在成都市内树立起自己的品牌形象，因此，这些企业拿地时较为看重地段，有时候反而会把地块规模和拿地成本放到次要的位置。

结合待拍晋阳地块的相关指标来看，地块性质为二类住宅用地，可兼容20%商业，物业形态将以住宅+底商的组合呈现，受航空限高要求，住宅将以小高层为主。假设按6000元/平方米的成交楼面地价计算，加上其它开发成本，后期项目售价大约9500元/平方米左右。

据了解，内双楠板块属于成都房地产开发起步较早、居住品质感较为纯熟的板块。目前，区域内已有龙湖、中粮、置信、新希望房产、中铁等品牌开发商入驻，周边高端项目众多，有龙湖·金楠天街、中粮·祥云国际社区、蓝光·金楠府、金辉枫尚、华府双楠等，区域居住氛围较为浓厚。成都报道记者实地走访各楼盘售楼部了解到，目前，金辉枫尚均价8400元/平方米左右；龙湖·金楠天街均价9500—9600元/平方米左右；华府双楠均价12000元/平方米左右。因此，假设此次拍卖的晋阳地块以6000元/平方米的楼面地价成交，未来售价9500元/平方米，这一价格并不算高。