城西两宗金地9月6日拍卖 小地块是否高溢价成交

9月6日，成都市国土资源局土地拍卖中心将拍卖3宗土地，其中2宗位于主城区的城西，1宗位于新都区。成都报道记者了解的最新市场信息显示，相当一大部分开发商对主城区待拍的晋阳地块、国宾地块表现出了极大的拿地愿望。

那么，这两宗城西土地资质如何？可以开发什么样的产品？成交地价将达多少？未来售价又将几何？成都报道记者现场看地，并邀请中原地产、思源经纪专业土地分析师进行了专业分析与预测。

晋阳地块：成交溢价将再冲高？

位置：武侯区机投桥街道办事处果堰村

面积：15.7440亩

用地性质：二类住宅用地

容积率：不大于27289平方米(可兼容商业≤20%)

建筑密度：不大于24%

建筑高度：最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程552米

绿地率：≥30%

起拍楼面地价：4050元/平方米

预计成交楼面地价：6000元/平方米

记者看地

位置优越 将更抢手

成都报道记者来到晋阳地块现场见到，该待拍地块位于三环路与果丰路交叉口，北临居民区，南隔绿化带临三环路，西临拆迁安置房，东临果丰路，该地块外形整体方正，内部不算平整。待拍地块位于晋阳片区，而今年5月31日，成都市国土局已经拍卖了该片区另外一宗位于吉福村三组的地块。

此次待拍卖的地块与5月31日已拍卖地块的位置相隔不远，成都报道记者现场步行测算两地块之间的距离，步行约需十分钟。中原地产高级分析师周娟对比这两宗地块的现状后分析表示，“很显然，这一次待拍卖的地块，其地段更佳，这宗地紧临三环路，交通十分便利。”换句话说，此次拍卖的地块与此前5月31日拍卖的地块尽管同处晋阳片区，地块指标也基本相同，但这一次拍卖的地块条件相对更为优越，也会更抢手。

根据成都报道掌握的信息来看，5月31日拍卖的晋阳地块面积大约31亩，为二类住宅用地，起拍楼面地价3000元/平方米，最终被旭和房产以4700元/平方米的成交楼面地价拿下，溢价率高达57%。而此次待拍的晋阳地块，面积约16亩，同样也是二类住宅用地，起拍楼面地价4050元/平方米，周娟称，该地块的预估成交楼面地价为6000元/平方米左右。

专家测地

未来售价9500元/平方米左右

周娟指出，此次待拍的晋阳地块具备占地面积小、熟地、总价低等优势，容易吸引开发商的争抢，尤其受到中小型开发商亲睐。

结合待拍晋阳地块的区位分析，该地块位于晋阳片区，属于内双楠板块。周娟称，这个板块房地产市场发展较早，不过，近几年市场活跃度不高，土地资源稀缺。而思源经纪市场研究经理胡银川也表示，2012年，内双楠板块仅有龙湖·金楠天街地块一宗商住混合用地出让，目前，区域内可供出让的土地也较少。

“这宗小地块的稀缺性优势突出，有可能会吸引一些港澳台资企业或一些非成都本土的国内开发商前来拿地”，胡银川分析认为，因为这些开发商急于在成都市内树立起自己的品牌形象，因此，这些企业拿地时较为看重地段，有时候反而会把地块规模和拿地成本放到次要的位置。

结合待拍晋阳地块的相关指标来看，地块性质为二类住宅用地，可兼容20%商业，物业形态将以住宅+底商的组合呈现，受航空限高要求，住宅将以小高层为主。假设按6000元/平方米的成交楼面地价计算，加上其它开发成本，后期项目售价大约9500元/平方米左右。

据了解，内双楠板块属于成都房地产开发起步较早、居住品质感较为纯熟的板块。目前，区域内已有龙湖、中粮、置信、新希望房产、中铁等品牌开发商入驻，周边高端项目众多，有龙湖·金楠天街、中粮·祥云国际社区、蓝光·金楠府、金辉枫尚、华府双楠等，区域居住氛围较为浓厚。成都报道记者实地走访各楼盘售楼部了解到，目前，金辉枫尚均价8400元/平方米左右；龙湖·金楠天街均价9500—9600元/平方米左右；华府双楠均价12000元/平方米左右。因此，假设此次拍卖的晋阳地块以6000元/平方米的楼面地价成交，未来售价9500元/平方米，这一价格并不算高。

国宾地块：有硬伤 成交价不会太高

位置：金牛区金泉街道高家社区2组

面积：32.9672亩

用地性质：二类住宅用地

容积率：不大于52747平方米(可兼容商业≤20%)

建筑密度：总建筑密度≤30%

建筑高度：最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程651米

绿地率：≥30%

起拍楼面地价：3125元/平方米

预计成交楼面地价：5500元/平方米左右

记者看地

优势与“硬伤”并存

成都报道记者在待拍国宾地块现场看到，该地块紧邻成都市金科路小学，地块北接一处被用作临时停车场的空地，南临一宗“三角形”空地，西侧是一片绿地，东临金科苑南街。待拍地块整体还算方正，地块现场杂草丛生。

“待拍地块背靠成都市金科路小学，这算明显优势，不过，这宗地块东南方向距离铁路西环线不远，这是其明显硬伤。”中原地产高级分析师周娟称，待拍地块处于国宾—羊西线板块，这个板块房地产市场发展较早，不过，近两年区域开发较为沉寂，鲜有地块出让。近期仅有郑州致方和保利在区域内拿地。

公开资料显示，郑州致方于今年7月3日拿下金牛区土桥村8、9组地块，这宗地块占地面积将近60亩，为二类住宅用地，起拍价楼面地价3100元/平方米，成交楼面地价6120元/平方米，溢价率高达97%；保利是在2012年11月13日在该区域内拿地，所拿地块位于高家村4、5组，占地面积大约71亩，也是二类住宅用地，起拍楼面地价3235元/平方米，成交楼面地价4660元/平方米，溢价率为44%。

周娟分析认为，从待拍地块的基本条件来看，占地面积将近33亩，为二类住宅用地，预计开发商主要以郑州致方拿下金牛区土桥村8、9组地块作为参照，郑州致方拿下的土桥地块拥有地铁配套优势，其溢价率应该高于此次待拍的国宾地块。因此，此次待拍的国宾地块起拍楼面地价为3125元/平方米，预估成交楼面价大约在5500元/平方米左右。

周娟特别强调，待拍国宾地块规模较小，预计成交价格不会太高，比较受中小型开发商及主打刚需型产品的开发商的亲睐。

专家测地

可打造学区房

待拍国宾地块位于国宾—羊西线板块，思源经纪市场研究经理胡银川指出，该板块的主要优点在于地处城西，这是城市主流发展区；缺点在于需要承载交通枢纽功能，纯居住性较差。周娟认为，该板块的配套设施较为完善，尤其交通通达性强，但是该板块缺乏大型商业配套设施。记者实地走访也发现，待拍地块周边拆迁安置房较多，所在片区居住品质欠佳。

目前，区域内已进驻万科、保利、华人置业、正成地产、东原地产等，在售楼盘有华置·西锦城、保利·梧桐语、高家庄赞城、国宾受捧汇等。目前，区域内的高家庄赞城最低价格8500元/平方米，国宾受捧汇均价8500元/平方米左右，华置·西锦城均价8600元/平方米左右，保利·梧桐语均价9000元/平方米左右，中水电·西岸观邸最低价格8800元/平方米。

结合地块指标和现状分析，该地块距离交通要道较远，不利于聚集商气，难以打造独立商业或商业街，后期物业形态将以住宅+底商的组合较为适宜。地块受铁路影响和地块规模小的限制，难以打造高品质项目。但该地块由于紧靠学校，可以学区房为概念，针对刚需客群和投资客群打造中小面积户型，预估成交楼面地价5500元/平方米左右，未来项目售价9000元/平方米左右。