张宇良：新型购物中心三大标配 决不能东施效颦

　　商业地产井喷，购物中心同质化竞争日趋激烈。电商冲击，传统百货和超市为核心的购物中心江河日下。

　　与此同时，整个社会正因经济发展、收入水平提高，客户从生存需要转向求发展需要，即从追求“物质丰富”向“精神丰富”转化。这种社会巨变，正促使购物中心的目标客群，从传统目的性消费转变为时间性消费。

　　基于这种时代巨变和行业竞争特性，传统购物中心以“超市+百货”为双核驱动的模式迅速瓦解。

　　截至9月初，43家公布上半年业绩的百货类上市公司中，将近一半企业净利润下滑，且普遍出现“增收不增利”现象。

　　百货类：在20家净利润下滑的企业中，平均跌幅为16%左右。利润跌幅超过三成的企业占了25%。另外，净利润不足1亿元的共有11家，比例更是超过了50%。

　　超市类：根据此前公布的13家中国超市上市公司上半年业绩报中发现，行业增速仅为5.58%。一半超市的利润增幅出现下滑，有两家更面临亏损，其中卜蜂莲花的亏损额最高达4674万元……

　　与此同时，被称为“第五代商业模式”，即以时间性消费为特征，所谓的shaopping Park正在全国各地兴起。

　　事实上，时间性消费为主的新型购物中心模式，在国外早已司空见惯。巴黎的拉德芳斯，日本的六本木、难波公园，都可谓享誉世界。基于这些“西洋玩意”，国内的先行者如上海正大广场，南京水游城，苏州本土的万达广场、圆融时代广场，成都的环球时代中心等等都做了尝试和创新，并在芸芸众生中脱颖而出。

　　以至于出现新型购物中心的三大标配：儿童、艺术、公园。

　　儿童业态具有连带消费多、持续性强、粘性大，停留时间长、对楼层和位置要求不高，且易汇聚人气的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。这对于定位同质化严重，品牌重叠率高的购物中心来讲，均是招商运管的发力点之一。常见的有儿童职场——比如星期八小镇，儿童用品，如——反斗城，儿童主题餐厅，儿童早教、儿童桌椅、儿童体验等等业态。

　　艺术类业态，和传统业态最大的不同就是不局限与购物，而是着眼客户在购物的同时也有体验、生活、文化层面的需求。购物是单纯的“买东西”，而艺术类则是“逛商场”，定位的不同直接关系到业态规划有天壤之别。在行业内知名度高的，如上海K11。此项目位于卢湾区淮海中路300号(近黄陂南路)，整体面积：4万平方米。整体以艺术、人文、自然为核心价值，提供了艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的场所。除此之外，还有动漫主题、巧克力主题，博物馆等业态设置。

　　公园与购物中心的结合，内涵更加宽泛。大型的如成都环球购物中心的海洋乐园，万象城的退台公园、杭州西溪印象城与湿地结合、上海K11的开心农场、以及个别项目开设的产物乐园等。如成都环球中心的海洋乐园，建筑面积达25万㎡。此项目，首创内陆城市“海边风情岛”生活模式，将一个完整的海边小镇复制于玻璃建筑体内，核心是拥有全世界最大的室内人造海浪区。海岸线长达400m，5000多㎡沙滩，可同时容纳6000人在海滩休闲。

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　　事实上，任何一个商业地产开发者，在面对激烈竞争、缺乏经验、资源、团队的当下，首先要思考的就是如何使本项目做出差异化，特色，做出亮点，找到能够吸引商家和客户的硬邦邦的触点。从顺义商业地产发展趋势的角度讲，新型购物中心的三大标配，可以从某些角度解决问题，但决不能东施效颦，照抄照搬，因为新型购物中心对建筑、业态、功能、布局、动线、视觉、资源、管理运营能力等多方面，有着更加苛刻的要求，甚至可以说，住宅是小学生 ，传统商业地产是大学生，而新型购物中心则行业“导师”。