李俊：大城市房价上涨 中小城镇最终会出现鬼城

　　据2013年10月19日媒体报道：“住房租金北京连续上涨52个月，广州连涨48个月，深圳连涨51个月，这一连串数字的背后是租住者们不堪重负的表情。”对于一线城市来说，不管是租金还是房价，都是出于不断上涨。

　　这十年以来，中国房价都是处于上涨。国内除了温州、贵阳、鄂尔多斯等少数城市之外，多数城市的房价都是拼命上涨。造成国内房价上涨的因素，主要有货币因素、土地政策、同时还有羊群效应等因素。面临严重的通胀，人们手上的货币贬值得很快，所以买房而保值就成为很多人的选择。

　　房子这东西，是否值钱，这就要看它的地理位置。县级城市或者以下的地区，房价通常都不算很高，特别是房租。同样是一套房子，在北京五环内可能需要5000到1万元一个月，但是在那些小城镇，可能三、四百元都可以租到，甚至更低。农村里，房子很多，除了自住之外，基本上租不出去。小城镇的房子，租出去的问题不大，然而租金很低。除了北京、上海等一线城市之外，国内多数城市的房租还不算贵得离谱，特别是城中村的廉价租房。

　　未来一段时间，北京、上海等经济发达的大城市，房价继续上涨的可能性很大，但是人口规模很小而经济欠发达的小县城，房价竞争力就不会那么高。中国未来人口数量将会下降，城市化空间也很有限，所以一些城市人口不断增加，另外一些城市人口就会减少。城市之间的竞争，人口更多会流到北京等一线城市。一些县级城市或者城镇，人口流出大于流入，人口总数量就会减少。

　　国内有一些县城，经过多年发展之后，人口并没有增加多少，甚至减少都有。当年，深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市，但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方政府的造城运动，最终导致鬼城的发生。

　　当年，美国西进运动时，也激发人们造城的热情。1835年，芝加哥人口是三千人，到了1890年的一百万。人口不断增加，这也导致地产繁荣起来，尤其让一些地产商发了横财。比如，大地产商威廉?奥格登，他在1844年花八千美元买下的一块土地，然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产，20年后却值一千万美元。这个疯狂的上涨，从而鼓励人们造成的热情。

　　现实上却是无情，芝加哥模式却不能复制，最终也是少数的幸运儿，正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方，经过多年之后仍然是小镇，甚至被遗弃而荒芜。比如，美国艾奥瓦一州，两千多个城镇被遗弃。

　　现在，中国到处都是政府造城，甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。就这样，房价和地价被炒起来，人们疯狂进行抢购。可是基本上没人想到，中国那些小镇可能会被抛弃的，正如美国那样。可以说，中国城市化几乎要走到尽头了，所以能够继续前进只是那些有潜力的城市。当然，这个只是少数城市而已。

　　中国将会面临城市的洗牌，到时有一些城市将会被淘汰。我们会看到一些城市规模越来越多，人口越来越多，同时也看到一些城市慢慢地被淘汰。未来几十年里，中国肯定有很多城镇或者小县城将走向消失。