长租公寓行业将进入深水区 资产证券化或成发展救星

　　不可否认的是，资本助力能为长租公寓领域，乃至整个租赁市场带来有利影响。江瀚认为，一方面，资本涌入能够加速整个租赁市场的成熟，对租赁市场提供更多的供给。另一方面也能带来整个租赁市场的革命化演变。“租赁市场整体是C2C的格局，大规模C端涌现，导致租房品质和租房质量参差不齐。现在资本进入长租市场能够使租赁市场的格局由C2C向B2C快速演变，从而提升租赁市场的整体质量。”

　　包租模式烧钱 企业探索轻重并举

　　长租公寓是一个新兴行业，商业模式仍在探索中，由于品牌输出的轻资产模式和重资产收购模式比较难做，起初业内大多采取了包租模式。不过，据了解，目前已经有包括创业系、房企系、中介系在内的多家品牌公寓开始探索包租模式外的其他商业模式。

　　首个将长租公寓上升为集团主航道业务的龙湖集团，获取长租公寓的方式是轻中重资产并举。龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一地从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年达到规模行业前三，30亿元营收。

　　他还透露，在集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5~6年，轻资产项目毛利率在35%以上，重资产项目毛利率在65%以上。

　　王戈宏说，目前新派公寓拿资源采取组合拳，品牌输出模式、包租模式、基金并购模式、跟开发商合资运营并发行RETIs四个模式同步推进，根据每个物业现状来选择最利于多方利益的模式。他认为，未来做长租公寓有两种安全的盈利模式，一是通过创造稳定租金现金流拿运营管理费，业绩超出部分参与分红;二是通过资产价值管理赚钱，通过运营管理提升租金坪效从而使资产增值，价值提升部分参与分红。“后者是新派公寓通过这次发行类REITs而创造的新的收益模式，这种模式一定可以挣钱。”他说。

　　此前一直采用租赁经营模式的自如旗下整栋公寓日前也探索到了新模式，成立了开放合作的自如资管平台，增加了委托管理和战略合作模式，委托管理规模目标达到1万间。在熊林看来，中国长租公寓行业将步入深水区，唯有专业分工、高效协作才能共赢。

　　张爱华也表示，长租公寓赚的是“细水长流”的钱，旭辉领寓发展模式是轻重结合，打造中国版的EQR(EquityResidential，美国市场领先的公寓型REITs)，打磨金融资本的运作能力和以住为入口的空间运营能力，在规模化的基础上练好“内功”才能实现盈利。她还透露，轻资产的包租年限一般在15～20年，可以实现5～7年回本的状态，不同区域和项目可能有所差异。

　　不过，王戈宏称，中国的包租模式实际上是重资金模式，不是轻资产模式。所谓轻资产模式是不用投钱，直接靠品牌输出赚钱，如国际酒店在中国的发展模式。而重资产模式则是基金直接收购存量资产，通过改造运营管理，把整个坪效做高。

　　“去年之前中国没有资产证券化的退出通道，现在开发商发了很多类REITs。现在资产的退出渠道包括ABS等各种形式打通了，如果再把轻资产的品牌做出来，轻重并举才是健康的模式。”他说，做轻与做重都是最难做的，新派公寓选择从最难的模式做起，做完闭环后就有了复制的能力。

　　增值服务或成利润突破口

　　几年间从无到有，对于长租公寓的盈利模式，各家企业仍在探讨中。

　　一位房企负责人告诉记者：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”

　　长城证券分析师汪毅则认为，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

　　龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石称，“集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%。”

　　能获得如此高利润，在龙湖看来公寓初期可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服务端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

　　换而言之，就是将整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解，冠寓门店增加丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。