长租公寓行业将进入深水区 资产证券化或成发展救星

　　万科泊寓北京东南三环店的一位租客说，他在西边工作，但朋友大多在东边，他选择这里是看重地理位置方便，同时也是冲着万科的品牌。

　　“我老婆在附近工作，我们选择这里就图方便省事，之前租住的地方，房间里设施出现问题找中介维修特别麻烦，这里随时有人管。”租住在新派公寓北京CBD店的一位中年男士说。

　　与上述白领公寓不同，安歆公寓是唯一做酒店式入户打扫、唯一提供并定期更换床品的公寓，即使是4～6人一间房，看起来也比较干净，不像想象中的集体宿舍那样脏乱差没人管，而且一层有门禁。一位倒夜班回来的企业职工告诉证券时报记者，这里比他之前的集体宿舍要安全干净。

　　据了解，这些品牌公寓中，除了新派公寓CBD店当初是整栋买下来的外，其他公寓楼大多是整栋租来的，有的租的是经营困难的酒店，有的租的是政府闲置办公楼，后期进行装修改造后再对外出租并运营管理，这种模式被业内称为包租模式，即二房东模式。

　　部分企业“阵亡” 行业将进入深水区

　　尽管长租公寓需求旺盛，但是去年底以来，已经有一些租赁企业开始感到盈利的压力、增长的乏力，其中GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、爱公寓等已经“阵亡”。这是否意味着长租公寓在成熟之际已经遭遇瓶颈?

　　对于市场刚刚崛起就有部分企业“阵亡”的原因，贝壳研究院院长杨现领认为，很多租赁品牌出现了问题，表面上出在“出租”环节，但实际是“资产”环节不合理，拿房价格过高，快速上规模发展，死得很惨烈。“今年还将有一批租赁品牌死掉，所有‘死掉’的都是因为高杠杆快速拿房，却根本消化不了。”他说，但这并不意味着租赁行业整体遭遇瓶颈，因为在租赁人口快速增长、租金上涨、租金收入比上涨这三个动力叠加驱动下，中国的租赁市场还有很大的发展空间。

　　由于当前国内长租公寓品牌九成都是包租模式，随着有资金优势的开发商的大举进入，行业拿房成本迅速上升，竞争更加激烈，企业盈利难度加大。于是，出现了一方面是长租公寓市场空间广阔，一方面是运营商们抱怨行业不赚钱的行业现状。在完成了“0到1”的积累后，当前长租公寓行业最大的问题是什么?

　　旭辉领寓CEO张爱华表示，处于政策、资本双风口上的长租公寓完成“0到1”的突破后，其市场占有率仍很低，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万~3万间左右，权威报告显示整体品牌公寓的市场占有率将分布在10%~15%的范围内，因此，目前市场面临的最大问题仍然是，如何规模化发展以及过程中如何兼顾效益与效率的平衡。

　　“当前行业面临的最大问题是政策以及居住消费观念的转变激发了极大的需求规模，但是真正适合青年人居住的产品较少，供需严重不平衡。”新派公寓创始人王戈宏说，首先是商业模式问题，由于竞争，长租公寓的二房东模式客观上变成了烧钱模式，只要发展就要烧钱，已经显现规模不经济的特征，这种模式回报周期非常长，在7~8年以上，核心问题是融资问题。第二是物业资源问题，真正符合长租公寓的好地段资源其实都在政府或者央企国企手里，如北上广深等各地的楼堂馆所、国企低效的存量资产等，而长租公寓运营企业拿到的都是市面上比较贵的资源，未来城市里适合做公寓的物业资源越来越缺乏。第三是产品研发问题，现在开发商把长租公寓理解成了精装修加物业管理，导致很多公寓产品区别不大，进入了同质化的阶段。第四是金融配套问题，金融支持政策没有按需求配套，开发商借助长租公寓房地产投资信托基金(REITs)的概念及手段开辟了新的融资渠道，这个其实背离了REITs是一种大众投资品的本质。”

　　自如CEO熊林指出，2019年，中国公寓行业将进入深水区，2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。

　　资本狂潮下利与弊

　　在资本的驱动下，长租公寓也开启了规模化赛跑。

　　以2016年5月成立于上海的V+SPACE为例，成立两个月时间就签下上海金豫路和呼兰路两个项目，2017年3月，外高桥(600648)项目开放，发布V+SPACE社交公寓品牌“斑马社区”，签约东方路社区、九亭社区。目前，V+SPACE在上海有12个社区，其中10个项目已运营，总运营房间约2000间。

　　V+SPACE副总裁艾耀慧在接受中国房地产报记者采访时直言：“规模是必须要有的。”与房地产开发的“快进快出、高举高打”不同，长租公寓赚的是细水长流的钱，毛利率不会很高，只有扩大规模才能对冲掉后台成本。另一方面，未来的资本看重的是长租公寓品牌的竞争优势，因此在现阶段，为了争夺头部优势，各长租公寓品牌必须要上规模。

　　对于资本的大量涌入，艾耀慧也指出其中带来的问题。“首先，大量资本涌入，会造成物业资源的争抢，从而会抬高物业成本。其次，会造成对人才的争抢。目前长租公寓领域发展的时间周期还较短，专业人才比较稀缺，资本的大肆涌入可能会导致各家品牌商对行业人才的争夺。”

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚也向中国房地产报记者表示，大量租赁房出现，可能会让市场出现局部过热。要谨防大量资本进入房地产租赁市场之后，陷入“烧钱模式”。