万科推“全民营销”引争议 利益重构或冲击代理行业

不过，亚信控股集团董事会秘书荣腾洪向《每日经济新闻》记者表示，地产代理内部也在分化，万科推出这种营销模式可以实现企业对客户“一对一”模式，是对行业的一种颠覆模式。

房产中介利益重构启幕

今年以来，地产中介的“奶酪”被一次次触碰，先是第三方网络平台搜房网的涨价，如今品牌房企也开始用全民经纪人的方式弱化中间环节。此举是否会引起行业跟风，再度引发中介机构抵制？

上海德佑地产研究部分析师赵葆根对《每日经济新闻》记者表示，实际上，这种方式在一定程度上分流了中介机构的客源，但目前看来，中介机构并未感到业绩受到明显影响。

赵葆根指出，市场好的时候房企是不会做这种事的，项目较多注重现金回流的开发商，一定会想尽办法拓展销售渠道。同时，万科在上海雇了大量房屋中介公司来分销其项目，说明全民经纪人模式只是万科的补充渠道，中介机构仍有其无可替代性。

不过，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，万科营销模式本身也是创新，不单是为了提高销售业绩，更重要是希望用互联网和大数据的技术来实现企业业务拓展。对于此类思路，确实值得房企借鉴。

成都万科方面人士向 《每日经济新闻》记者坦言，万科网络全民经纪人的产品技术和资金门槛都不高，很容易被同行模仿，万科愿意做房企新模式的革新者和引领者。

好屋中国川渝区域总经理张弘表示，想做好一个网络营销平台其实是需要一定的研发实力和持续的资金维护，并不是所有房企都觉得有必要、做得起，最终房企还是会依靠第三方中介。

赵葆根认为，开发商自建营销平台的最大问题是，其展示的产品永远是自己的项目，无法像第三方平台那么丰富，而消费者肯定希望货比三家，况且房企的全民营销仅限于新房，二手房的服务也只有靠中介机构覆盖。

荣腾洪指出，全民经纪人模式不如代理机构在电商模式下人盯人容易营造氛围；看似节约成本，但房源销量仍须第三方机构进行有效营销；如果全民营销推行客户实名制，易引发客户隐私泄露；在利益分配上，个人到底代表谁？如果代表个人，房企返佣时可能不会开发票，“重客”也需要界定，这将考验房企微信营销平台的公正性等。

实际上，类似万科这样的大型品牌房企拥有庞大的业主人群，他们掌握着社区大数据资源，目前正在发力社区增值服务。在行业人士看来，如果以客带客的形式将这些业主充分调动起来，其所撬动的客户数量将是非常惊人的。

虽然，目前全民营销模式对传统中介销售模式的冲击尚未明显显露，毋庸置疑，整个产业链条上的利益重构已经启幕。