成都楼市上半年风云变迁 新欧鹏等房产新秀拿地生猛

　　在忐忑、踌躇、求变与突破中，成都楼市车轮滚滚向前，在火与冰的博弈与共生中，走过不平坦的上半年。“强者恒强，弱者出局”的现象，在上半年表现得更加残酷和明显。在全域成都的销售榜单中，蓝光、保利、绿地、龙湖、万科等房企依然稳住大势，为市场定下主调，优质的产品和卓越的品牌在这个时候的号召力显得尤为突出。同时，创新求变、锐意突破的“黑马”也不乏身影，蓝润、远洋、太古、鸿展等企业均有不俗表现，为楼市注入新鲜的生命力。谁在领跑上半年市场?谁在为楼市定下主调?哪些企业赢得市场认同，值得行业尊敬?哪些板块面临困境，举步维艰?华西都市报联合锐理数据独家发布《2014楼市半年报》，深度分析上半年楼市风云变迁。

　　销售业绩

　　蓝光保利继续领跑“黑马”4强惹眼

　　7月1日，成都透明房产网发布了“2014年成都楼市上半年榜单”，从TOP20榜单来看，无论是备案面积还是备案金额，本土房企蓝光集团仍“独占鳌头”，国企保利集团紧跟其后，置信集团、中铁二局的表现可圈可点。值得一提的是，置信集团的备案面积排位从去年的第4位上升到今年的第3位，备案金额排位从去年的第10位上升到第7位;中铁二局的备案面积排位从去年的第7位上升到第4位，备案金额排位从去年的第13位上升到第5位，这两家企业的市场表现一直较为低调，但稳打稳扎的作风成功应对了市场的突变。值得注意的是，今年上半年TOP20榜单新增了一些新鲜面孔，即蓝润集团、远洋地产、太古地产、四川温资房地产开发投资有限公司4家房企强势崛起，纷纷进入TOP20榜单，成为上半年备受关注的黑马。从单个项目的销售成绩来看，2014年上半年，洲际春天广场以1464套走量居大成都成交套数首位;花样年花样城以11.84万平米成交面积居大成都成交面积首位;绿地中心以9.57亿成交总额居大成都成交金额首位，龙湖青城小院以26219元/㎡成交均价居大成都成交单价首位。这些多是品牌房企开发的大盘，凭借高端品质和齐全配套成为了区域的核心，自然显现出超群的吸金能力。然而，据成都透明房产网的往年数据纵向对比看出，上榜企业的业绩普遍出现下滑。2014年上半年大成都TOP20房企的备案面积共计438.39万㎡，同比下降10%。销售金额共计360.16亿元，同比下降13%。这样的成绩似乎也印证了今年楼市的低落状态。原因是多方面的：比如，受信贷政策收紧的影响，房贷门槛提高，贷款购房成本增加，购房者“持币”观望情绪变浓;再者，虽然5月中旬央行要求各银行保障首套房贷款需求，但落地较难，按揭政策依然偏紧，并未能刺激楼市交易。

　　住宅市场

　　推盘节奏放缓城南华阳存量大

　　上半年因市场成交量缩水，购房者观望情绪加重，住宅市场的基调是供应放缓，去化存量，无论是主城区，还是郊县，开发商都放缓了推量节奏，大成都商品住宅供应面积环比、同比降幅均在40%以上，以去库存为主，据锐理数据显示，2014年上半年大成都商品住宅市场成交12.8万套，成交面积为1197.3万㎡，环比分别下降8.7%、10.8%，同比分别下降19.3%、22.4%。从供销走势来看，2014年上半年大成都1、4月份供销比在1.1以上，其他4个月均低于1，整体供销比为0.7，市场呈去库存状态。在板块的竞争中，从锐理数据提供的区域板块供销数据上看，供应方面，城南以高新区的元华-站华板块为热点供应区域，城西的光华大道与郫县老城区域持续放量，城北以198板块为主力供应区域;同时，在成交量的排名中，城南仍然以双流城区与元华-站华板块领头，城北热点区域集中在大丰与新都老城，城西热点为光华大道板块，城东集中在三圣乡与大面板块。因此，在各行政区域新增供应中，2014上半年，近郊双流以131.3万㎡供应量居大成都供应之首。值得注意的是，在“存量备案热点区域”中，大成都市场目前存量较高的区域主要为南延线华阳段板块与元华-站华板块，另外城东的大面板块存量也在800万㎡左右。在产品结构方面，值得关注的是70—90㎡产品的成交走量降幅最小，成交占比进一步扩大。中成房业分析认为，90㎡入户限制政策发布刺激了这一类型产品的成交，而从成交产品类型来看，高层刚需小户型产品在开发商加大促销以换量、回款的情况下，其成交走量受低迷市场冲击相对较小，销售占比有所增加;改善型大户型产品成交走量下跌较多，销售占比减小。

　　商业市场

　　商业项目向外扩展新都跃居销冠

　　成都国金中心IFS、温江伊藤、阳光兴业、雄飞中心、中铁西城、苏宁广场、世豪广场，2014年上半年，成都有7个大型综合体项目开业，带来了大量的商业供应，商业市场竞争进一步加剧。在存量巨大，市场低迷的情况下，商业物业新增供应自然大幅减少，同比下降49.51%，其中远郊新增供应降幅最大，同比下降77%。由此可见，在市场行情不景气的情况下，商业配套较弱的远郊受影响最大。在项目布局上，商业物业呈现出明显的向外扩张趋势，受环域限制逐渐减小，三环-绕城新增涨幅最大。从各环域商业物业新增供应来看，2014年上半年主城区商业物业新增集中在三环~绕城，同时也是新增占比涨幅最大的区域。在产品形态方面，LOFT一直是备受关注的商业产品，从数据上分析，上半年成都LOFT市场新增、成交同比均大幅下滑，整体供销比为0.61，去存量压力有所缓解，目前市场累计存量达到55.8万㎡，以2013年以来月均去化量，未来去化需24个月，去化压力巨大。就行政区域来看，2014年上半年成都LOFT市场，高新区LOFT成交量遥居榜首，存量有所去化，但体量依旧巨大，未来该区域的竞争会进一步加剧。在主城区的战场中，商业物业依然继续向南聚集，城南的新增商业占到市场近一半。从各方位商业物业新增供应来看，由于政府规划的向南倾斜，城南大体量综合体聚集，2014年上半年主城区商业物业新增供应主要来自城南，为17.4万㎡，占总供应的47%。商业物业成交主要集中在高新区和新都。从各行政区域商业物业成交量来看，2014年上半年主城区高新区成交量居首，成交面积10.16万㎡，占总成交的13.48%，其次是成华区;新都受益于“北改”规划利好，成交量继续居全市之首，达11.18万㎡，占总成交的14.84%。本版稿件采写华西都市报记者熊丽

　　土地市场冷热不均房产新秀拿地生猛

　　2014年上半年，土地市场的拐点宣告到来。资金链的持续吃紧和成交量的下滑，房企拿地的主调显得保守。谨慎的心态反映到数据上，2014年上半年的土地供应量、成交量、楼盘底价均出现下滑，土地市场整体呈现冷热不均状态，高价高价地仍然出现，同时流拍频现，区域市场分化明显。然而，一些房企的面孔依然在土地市场上给人们留下了深刻印象，比如地产新秀鲁能、新欧鹏的激进表现，给楼市带来了信心，也为下半年增添了看点。

　　近郊土地供应 双流第一

　　据锐理数据显示，2014年上半年成都土地供应量为6777.36亩，供应量小幅下滑，同比减少8.6%。共计成交91宗，同比减少29宗。上半年流拍土地1390亩，成交总量下降明显，同比减少26.07%。成交面积5357.52亩，同比减少1901.85亩，同比降幅26%。大成都住宅用地溢价率达36.4%，下降了5%。远郊住宅用地溢价率降幅最大，下降了15.44%。在土地供应方面，近郊依旧成为大成都土地出让主力，成交占比达45.8%，其中双流区域是上半年热点供销区域，供应量达3046亩，成交量达1465亩。主城区土地成交量占比有所增加，上涨5.2%。锦江区、成华区土地放量居主城区前列，近郊双流土地供应居第一，但流拍率达44%;青羊区以6105元/㎡平均楼面价称霸;郊县中温江、双流楼面价最高，达到1200元/㎡以上，但双流楼面地价同比2013年下滑44%。数据分析可见，双流伴随其区域商业配套的日益成熟与产品市场需求的进一步释放，成为上半年大成都范围内开发商的重点拿地区域。

　　川内开发商扩张迅猛

　　2014上半年，川内本土开发商加速了其在成都扩张的步伐，拿地较为活跃，其中蓝润、盛世凰巢等本土房企格外鲜明。业内人士分析认为，以蓝润、领地、恒河、邦泰等为代表的在川内二级城市起家的开发商近年来表现十分活跃，拿地频频，多盘齐发，风头盖过成都本土房企，其中很重要的原因是，在外来开发商大举入蓉占领市场的时候，不少成都本土开发商由于资金不足，退出主流市场，而二级城市开发商正在这个阶段完成了原始积累。有了充足资金和二级城市项目作为后盾，这些房企开始在成都拓展，于是在土地市场上表现得十分惹眼。在2014年企业成都拿地面积、金额排行榜中，鲁能、新欧鹏十分醒目，在上半年拿地较为激进，掷重金吞地的动作给低迷的市场注入强心剂。另外，在成交面积的榜单中，兴露置业以拿地407亩，居拿地面积第一位，天府新区投资集团、万达地产以拿地278亩、258亩分别居第二位和第三位;按金额排名，恒大以拿地总额29.14亿元，居拿地金额第一位。鲁能和新欧鹏分别以拿地总额25.89亿元、18.39亿元居第二位和第三位;在楼盘低价排名中，惠信融通以成交楼面地价10280元/㎡的单价排名第一，宜宾鲁能以9350元/㎡的单价排名第二，并以25.89亿元拿下跳蹬河槐树店地块，夺得总价高价地。然而，去年拿地积极的蓝光、绿地、中铁建、保利等房企，由于自身土地储备充足，上半年拿地较少，这些传统买家在下半年的表现让人期待。

　　区域竞争激烈成华存量居首

　　据锐理数据显示，大成都土地存量较2013年增速较快，上涨28.3%，其中商业土地存量增加一倍以上。主城区存量土地最多的区域集中在成华区和金牛区。受益“北改”规划，旧城改造整理土地最多，成为主城区土地供应主力。其中成华区以1283.39亩的总存量位居主城区第一位。从区域上看，主城区住宅存量土地去化最理想，上半年存量去化一半。近郊双流土地存量最大，共计存量3131.37亩。住宅及商业用地存量均居第一位。远郊房产市场受市场下行影响巨大，土地存量迅速增加。大成都范围内远郊土地总存量最大，达到12296.57亩，超过近郊。由于远郊市场抗风险能力更差，未来区域去化难度极大。在目前市场整体依然低迷的形势下，成都房产市场开发有从郊区向主城区进军趋势，主城区住宅土地存量减少50%以上。由于区域土地存量过大，上半年推出的土地流拍较多，预计未来该区域市场竞争将非常激烈。【高危板块】去化率“亮红灯”这些区域堪忧

　　根据锐理数据提供的2014年成都楼市上半年区域板块供应、销量、存量数据分析，以下板块的去化能力比较堪忧，成为了销售的高危区域。红光板块红光板块在成都楼市的各大板块中一直显得比较冷清，在2014年上半年的统计数据中，这里的新增供应量为53295.03平方米，成交备案为40269.95平方米，而存量竟然达到了127138.89平方米。这已十分明显地反映出该板块的去化能力相当弱，配套跟不上，板块热度低等弱势造成了房源难以出手的窘境。永宁板块上半年40572.1平方米新增供应，销售备案仅为22912.76平方米，目前的存量高达129776.56平方米，这一数据同样让人对该板块的去化率堪忧。该板块以别墅为主要产品，受别墅整体市场走低的影响，此区域的销售面临了难题。华府板块2014年，华府板块一共17各项目在售，按照年初制定的销售目标进行推算，华府板块今年在售项目总销售金额约为126.5亿元。如果按照华府2013年备案均价6129元/平方米进行测算，板块内房企如果要在2014年完成126.5亿元的年度销售任务，1年之内，华府板块内备案销售面积须实现近250%的增长。然而，放下天文数字，该板块不得不面对“骨感”的现实。目前板块配套严重缺乏，人气匮乏，行销泛滥，如何走量已经成为困扰众多开发商的难题。