回建强：地方新政频出背后依然是供求关系紧张

近期，深圳、北京、上海接连出台了地方性的楼市调控新政，其核心内容是限购、限贷力度有所加强，如上海、深圳都规定二套房贷首付比例最低为7成。另一方面，地方新政都强调了保障性住房的供应。四个一线城市中，只有广州还没有出台新政，也有消息称广州很快就会跟进。

为什么在十八届三中全会前一线城市都有这样的调控动作呢，直接的动因是四个一线城市同比房价上涨压力较大，在前三季度的房价涨幅排行中，一线城市名列前茅。在年初房价控制目标的对比下，在中央政府对控房价不力的地方政府实行问责的机制下，房价涨幅突出的城市必然面临更大的压力，因此，通过推出新的调控政策来缓解市场压力，向中央表明决心的意向就出来了。

也许有人会说，三中全会马上要开了，限购政策不是要退出了吗，地方政府还这样加强限购，岂不是逆潮流而动？其实，这些一线城市政府恰恰是能够嗅到最新的中央政策动向，三中全会固然意义重大，也极有可能提出重要的改革方向和内容，但对于楼市而言，短期内受资源限制，供求关系很难改变，限购、限贷政策还不能很快退出。

所以我们看到的结果是，在舆论界、学术界，都在讨论房产税的推出将取代土地出让金制度和限购政策，差别化的信贷政策将更大力度支持首套房和改善型需求，但在实际操作中却不尽相同。

更应从市场的角度而非单纯人们的意愿来分析问题。当前市场上一个重要的特点是一手房热销，价格波动也较大，各地都出现了“受捧盘”，而二手房成交则相对平稳，为什么会有这样的差异性？这就与相关税收与信贷制度设计有关。

对消费者而言，只要符合限购政策，购买一手房还是比较合算的，既可以享受一定的信贷优惠，相关税费也较少。反观二手房的交易，不但买方要符合限购政策，卖方也要符合限售政策，如果不是五年唯一住房，就要缴纳高额的营业税，甚至是个人所得税。虽然从最终税费承担的结果看，大部分税费都是由买方承担了，但高额的税费也将相当部分需求挤压到一手房市场，造成一手房市场的持续热闹。

房地产市场的表象问题房价过高，上涨过高，其背后的规律或逻辑是市场供不应求，但真正的本质问题则是资源占有的不均衡性。当前的制度安排并没有很好的扭转这种现状。

李克强总理说过，对于既得利益者，触动利益比出动灵魂还要难。房地产市场中当然也存在大量的既得利益者，当然既得利益也有合法和非法之分，我们暂且不论。但住房总体资源有限，而住房又是人民生活的必需品，这种情况下住房资源过度集中在个别人手里，就有可能造成新的社会不公。

合理的制度设计，能抑制富人过多占有住房，而低收入者也能获得住房保障，并确保整个房地产市场健康稳定运行。限购、限贷政策是在市场供不应求情况下的短期制度设计，能够提高高收入者的购房门槛，但从长期看，从结果看，并不能有效挤压既得利益群里手里的存量住房。

作为中长期制度设计之一，房产税有必要将征收范围覆盖到存量住房。当前也有很多人反对征收房产税，认为会继续转嫁到穷人身上，并以上海、重庆的房产税试点为例，说明房产税的威力并不大等。房产税（或者叫物业税）在发达国家施行历史很长，并且效果显著。上海、重庆的试点只是一个开始，正是因为上海、重庆的房产税试点只是针对增量房或者很小范围的住房进行征收，效果不佳，才反证了这样的结论：目前的试点不成功，要想效果好，必须对存量房进行征税。

市场供求紧张是现状，而未来供求能否缓解则决定了对市场的预期，预期则进一步强化市场的供求关系。对几个一线城市而言，土地资源是有限的，而每年常住人口的增长则是实实在在的。据统计，上海、北京每年外来常住人口的净增长数量差不多都是60万人左右，相当于每年增加一个小城市的总人口数。这些人口的住房需求是实实在在增加的，再加上原有人口的住房改善需求，以及投资者的资金避险需求，一线城市的房价很难降下来。所以，他们短期内出台强加限购、限贷的政策就不足为奇。