楼市局部回暖与持续去泡沫 重点城市开盘去化率下降

      一二线城市率先筑底？

      开发商充满乐观，市场也涌动着热情。与去年底的冷清形成明显对比的是，购房者重新回来了。

      这也是流动性充裕带来的效应，近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降。2月为5.63%，环比下降0.53%；2月利率下调银行数量44家，较1月增加10家。而深圳目前首套利率均值为5.46%，远低于去年年底普遍的上浮15%甚至20%。

      一线城市的房产交易增值税附加税也在大幅下调：北广深从12%下降到6%，上海（楼盘）从11%下调到6%，减轻了购房者的负担。

      首创置业总裁钟北辰表示，2019年消费者对房地产的投资热情回到了原来的轨道。

      作为全国楼市风向标的深圳，市场热度回升迅速。

      2月底，深圳2000万级豪宅华润瑞府开盘即受到热捧，400平方米户型“秒光”，230平方米户型产品也很快售罄。

      3月17日，深圳南山红花雅筑开盘，当天签订67套，销售额达3个亿。19日，南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘，半小时去化近50%。

      深圳中原地产研究中心数据显示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。市场供应逐渐增加，访客指数维持在高位，预计后期成交将继续回升。

      根据天风证券3月18日至25日统计，全国48 大城市一手房合计成交 4.19 万套，环比上升 17.04%，其中一线、二线城市环比增速分别 43.99%、16.41%。

      这种复苏和回暖是否可持续？徐枫认为，开发商的判断主要是基于各自的新盘市场，目前仅是局部区域和项目有回暖；而对于存量房和新房的整体市场而言，上半年交易量可能会比下半年好。

      徐枫指出，当前的房价存在泡沫，2019年将会是持续去泡沫的过程，不会存在大幅度反弹。同时，她也表示房价会维持稳定，下降的机会小。相比于公寓市场，刚需的住宅盘降价的空间更小，豪宅市场价格上行的机会也不大。

      万科是所有开发商中最为谨慎的一家。郁亮指出，对于万科来说，首先还是要“巩固提升基本盘”即开发业务，在此基础上才能去发展更多的新业务；万科今年的销售回款目标6000亿，几乎与去年持平。

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      时隔43个月后（2015年6月后），全国商品房销售面积再度负增长。

      据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据，全国商品房销售面积同比下降3.6%，延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看，东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%，分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研，热点楼市集中的东部，重点城市开盘去化率下降；西部是三四线楼市集中的区域，2018年1、2月是返乡置业高峰，推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年，三四线楼市显著下行。