【掌柜日报】致敬惠州楼市十年：房价从不足4千到突破万元

莞惠城轨动工楼市悄然升温 2009年房价涨为4714元

　　尽管金融危机的余温未散，不过惠州楼市就已经开始发生转变。

　　从数据来看，2009年楼市开局就一扫冷清情况，呈现上涨趋势，1月全市新房均价为4411元，而年末的房价已经去到5425元，短短1年间，惠州房价上涨1014元/㎡，上涨趋势较为明显。

　　具体到楼盘来看，当年被惠州人视为豪宅象征的合生帝景湾也推出大批货量，均价9000元/㎡，低层单位特价仅7800元/㎡，还能享受全款95折的优惠。但受楼盘开发进度影响，下半年惠州楼市开始出现供不应求的态势。

　　2009年5月，惠州楼市传来巨大利好，莞惠城轨正式动工，沿线楼盘均价开始随之波动，交通利好也催生了一波购买潮，开发商在寒风中咬牙坚持的场景不再，营销中心开始涌入大量客户。除了国家优惠政策等利好因素外，买涨不买跌的心态也影响着购房者，2009年全市商品房成交均价达4714元，同比增长2.21%。

国十条出台 2010年房价缓慢上涨至4942元

　　房企还沉浸在2009年楼市的火爆之中，堪称史上最严厉的“国十条”却悄然出台，限制异地购房、二套房贷标准提高，犹如当头棒喝，原本大步向前的楼市速度稍有缓解。

　　然而，国十条对惠州楼市影响有限，房价仍然保持平稳上涨趋势，可享江景资源的荷兰水乡花语岸均价5800元/㎡，位于东平的东方威尼斯均价为6400元/㎡，可享受98折优惠，2009年中均价为4700元/㎡的盛世华府，在一年后已经悄然涨至6600元/㎡。

　　尽管惠城新房均价普遍上涨，区域整体均价为5418元，但其他区域的表现则不温不火。数据显示，大亚湾、惠东整体均价分别为4624和4105元，而博罗县更是价格的洼地，仅3003元的均价差了周边区域好大一截。信息显示，2010年惠州全市均价为4942元/㎡。

　　市场持续走高让房企对惠州楼市抱有极大信心，楼市的传统旺季更迎来了成交高峰，市场呈回暖趋势。但全市全年商品房批准预售面积为951.49万㎡，同比增长83.86%，而成交量仅有588.76万㎡，市场总体表现为供大于求。

　　惠州整体房价再上一台阶 2011年均价为5480元

　　惠州楼市高库存真正始于2011年，数据显示，全市全年供应量约为1200万平，同比上涨68.2%，成交量却同比仅上升8%。整个市场高库存给楼市带来巨大的压力，二手住宅成交受抑，均价仅为2514元，在惠州以二手房为生存的中介，在这一年纷纷倒闭。

　　信息显示，2011年惠城一手商品房总共预售了28319套，平均预售价格6718元∕㎡，两房和三房占比最高。万众瞩目的东平项目光耀翡俪港也在这一年推出高层组团，均价7000元，偏隅于惠城北部山区的雅居乐白鹭湖推出洋房产品，均价在4700元起。

　　2011年12月5日，央行下调存款准备金率，但并未起到刺激购买的作用，置业者仍保持观望态势，等待房价的松动，开发商持续推出折扣和优惠吸引客户，及时去库存以保证项目资金的流动。

　　下半年房价继续往上走 2012年均价为5763元

　　虽然2012年是楼市低迷的一年，整个市场观望情绪渐浓，中小房企哀鸿遍野，然而从数据来看，新房价格同比上一年却惊人的上涨了283元，全年全市均价为5763元。

　　2012年惠城区一手商品住宅总共预售了28463套，预售面积333万平方米，平均预售价格5995元∕㎡，不过相比于2011年，城区房价则有明显下降的趋势，整体下降幅度达到15%，具体表现为以价放量。

　　例如，位于中信大桥旁的海伦堡·院子均价为4400元/㎡，还曾推出一栋特价“惠民房”，3980元/㎡起，首付仅需两成起，仅10万元首付便可拿下三房，让不少人还是成功在这一期间选择置业。而如今已成惠州豪宅标杆之一的方直珑湖湾楼王，均价也仅为8500元，还能享受2千抵2万以及按揭98折的优惠。

　　惠博路在这一年有不少楼盘首次亮相，不过似乎“时运不济”，大多数楼盘只能打起价格战，从惠城区到博罗县，沿路多个楼盘打出“3”字头的价格抢客户。

　　比上一年跌了1元 2013年成交均价为5762元

　　随着"国五条" 出台，广州、深圳实施限购、限价政策，抑制投机性购房，不限购的惠州迎来了小春天。

　　同时惠州也恰逢利好重重，如受环大亚湾新区规划获批、厦深铁路通车、城际轨道对接深圳等，周边城市的客户开始注意到惠州，深圳刚需客有重返惠州市场的趋势，外来炒房客也瞄准了惠州这个香饽饽。

　　2013年商品房均价呈上涨趋势，惠城均价已涨至6992元/㎡，金山湖和江北成为热门区域，方直城市时代和鼎峰国汇山均为6800 元/㎡，已逼近7字头大关。尽管深圳客陆续重返惠州，但大亚湾均价同比上一年仍然下降，数据显示，2013年大亚湾全区新房成交均价为4663元。

　　数据显示，2013年惠州全市成交105862套，总成交金额622.13亿元，成交均价5762元/㎡。尽管一年卖出10万多套房，但整个惠州市场依旧处于高库存状态中，惠州市商品房存量为1103.59万平，超过11万套新房，并且有进一步增加的趋势。