【掌柜日报】香港限贷难解楼市热情 内地投资客直呼便宜

　　最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中产焦虑感。

　　作为上海本地人，他的“原始积累”比起很多外地人都要来得早，在他大学时期，家里人已经为他添置了房子，而他自己也在同一小区买了一套房，眼看着两套原价才100万元(人民币，下同)的房子都涨到了800万元，他心里有些忐忑。

　　不过，最近他对香港房地产市场产生了浓厚的兴趣，在联系好香港的地产经纪人后，他开始了看房之旅。在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”!例如，近日李嘉诚旗下的长实地产推出新楼“海之恋”第三期，打完折后，每平方英尺价格为12474港元~18256港元(约为每平方米12万~17.7万元人民币)。

　　在王洋看来，香港的新盘价格才每平方米12万元，而自己已经有十年楼龄的房子也能卖到8万元，中间的差别已经不远。加上香港的楼盘租金几乎可以完全支付贷款，无论怎么计算，他都觉得相当划算。这一次，他决定出手试一试运气，哪怕要多支付30%的税率。

　　像王洋一样，对于香港房地产市场感兴趣的人不在少数，还有不少人已经拿出“真金白银”来支持香港房地产市场。根据香港特区政府税务局数据，2016年至2017财年，共有2709宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况，同比上升了23.6%，而金额也同比增加了48.4%，至71.4亿港元。

　　地王频现的香港市场

　　2017年注定是香港地产界的“大时代”。在今年2月，龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮，作价168亿港元，折合每平方英尺楼面地价2.33万港元，已是香港“地王”;而在5月16日，经历一轮激烈竞价，香港本地地产开发商恒基地产(00012.HK)以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地，这块香港特区史上最贵地皮，将鸭脷洲“地王”远远甩在身后。

　　该地皮原本是多层公众停车场，在1973年落成启用，今年5月1日终止运营，面积大约3.1万平方英尺，最低及最高可建楼面面积分别为27.9万及46.5万平方英尺，折合每平方英尺地价约5万港元，是香港最高的成交楼面价，预计可建40多层高的甲级商厦。

　　根据卖地条款，中标发展商需要负责兴建公众停车场，相关面积会纳入项目总楼面内，还需要负责兴建行人过路设施、拆卸现有建筑物以及进行环境评估等，所以建筑成本会比较高，而且项目落成后，禁止拆售。

　　恒基地产副主席李家诚称，会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后，又一标志性的商厦，预计项目约2022年建成，总投资额超过260亿港元。

　　地皮价值232.8亿港元，加上260亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到492.8亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”，当时传说中的销售价格是357亿港元，与新的地王相比，显得非常“白菜价”。

　　不过，中环中心目前尚未出售，长实地产执行董事赵国雄称，一直都有收到查询及买家出价，如果到了心理价位，就会考虑卖出，不过暂时收到的价格还没有反映出“地王”的因素。

　　香港金管局出招“限贷”

　　在新“地王”诞生后，香港特区的监管机构也没有闲着。5月19日，香港金融管理局(下称“金管局”)突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市，总共三招，引起市场一片哗然。

　　根据金管局的文件，首先，银行新批出的按揭贷款风险权重下限，从15%提高至25%，意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二，涉及多过一个按揭贷款的借款人，月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人，购入第二套物业的总价大于或等于1000万港元时，首付必须六成。最后，则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人，月供与收入比率上限下调一成。

　　金管局规定，以上三项逆周期措施即时生效。

　　而这已经是从2010年以来，金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示，新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人，以及不是香港本地人的贷款人。

　　陈德霖称，新的逆周期监管措施是为了加强银行按揭业务的风险管理，即便美国利率已经开始恢复正常化，由于香港银行按揭贷款市场竞争激烈，香港的实际按揭利率不升反跌，还有银行提供有吸引力的现金回赠，这些都增加了楼市过热的风险，也会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。

　　与此同时，香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示，2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超过一倍至4月的大约7000宗。