【掌柜日报】香港限贷难解楼市热情 内地投资客直呼便宜

　　莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为，金管局推出的新招只苦了中产，令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主，针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施，对实力雄厚的投资者而言问题不大，只增加投资成本及减少回报率。

　　此外，多名香港业内人士认为，新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业(地产代理)有限公司行政总裁李志成认为，二手市场的买家需要担保人协助，短期内成交量有机会跌近一成。

　　莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称，二手市场的停滞，使得买家全部涌入一手市场，估计短期内楼价下调的压力不大;另一方面，即便海外买家暂时却步，但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累，所以购买力是很可观的，香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。

　　林浩文则预计，今年一手楼会持续热卖，以现时楼市情况，估计今年楼市会上升5%至8%。

　　“限贷”无法解决根本问题

　　金管局短期内已屡次出手。就在5月12日，就地产发展商连番高价买地，并以高杠杆为地皮融资，金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限，并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本，以防地价不断推高。

　　今年4月，香港特区政府制定了新规打击“一约多伙”现象：任何买家以一份合约购买多于一个住宅物业单位，需缴纳15%的印花税。

　　实际上，在5月19日新规之前，金管局自2010年开始已有7次大动作，但收效却并不是特别明显。

　　以2013年为例，金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%，主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况，是较为安全的业务。但在金管局出招后，确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘，但由于后来不少小型银行都不愿意加息，于是几个月以后，按揭贷款利息又回到未加之前的水平。

　　2010年至今，香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据，中原城市领先指数在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间，很多房子几近翻倍。

　　“在香港，不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士告诉第一财经记者。

　　上述业内人士分析称，香港特区政府希望可以控制楼价上涨，但却不能在供应上有所作为，现在香港房地产市场最大的问题是，未来会面临严重的供应短缺，所以楼价不会跌。另一方面，随着北上广深楼价步步逼近香港房价，很多内地“金主”发现，其实香港的房子比想象中便宜，即便有重税的情况下，还是一个很有吸引力的市场。

　　像王洋这样，只需要卖掉内地的一套房子，就可以全款在香港买一套不错的公寓，每月租金绝对不低于2万港元，这对于王洋来说，是一个很稳定很不错的收益，因为在上海，一套总价800万的房子月租金可能只有5000元。

　　王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊2017年推出的城市财富指数，富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外，香港排在第三。除了房价以外，香港还有各方面的便利和环境的吸引力，长远来说，境外买家还是希望在香港投资置业的。

　　纪言迅表示，香港特区政府对政策的“加辣”，主要针对的都是需求方面，但对未来供应，尤其是四五年以后的供应仍然面临诸多挑战。如果供应问题无法解决，市场仍然对楼价升幅有所憧憬。

　　纪言迅认为，市场供应短缺如果长期不能解决，就无法让行业走向健康，光靠香港特区政府的干预，对市场来说，是一个不健康的举动，因为如果依赖政策调控，很多市场因素不可预测，让市场变得更加混乱。