【掌柜日报】2017三四线城市去库存超预期 楼市销量火爆

　　并且，三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区(市辖区)，还包括下辖县(县级市);在县内部，既包括县城，还包括下辖建制镇。比如，根据浙江省官方数据，2016年11月末全省可售商品房库存去化周期为12.1个月;其中，11个设市市区平均为10.5个月，54个县(县级市)为14.7个月。分设市市区看，绍兴去化周期为15.2个月，丽水则为8.3个月;分县(市)看，有46个县(市)商品房去化周期在20个月以内，有6个在20-24个月，有2个县在24-30个月。

　　在农民工回流背景下，内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外，为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。否则以三四线人口再集聚或逆城市论，难以解释三四线城市内部的明显分化。比如，在同样是传统农民工输出大省，为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线)，湖南、安徽接近40%，河南为34%，而四川、湖北则不到30%，重庆只有23%。并且，在一个省内部，各地区的差异也很大，比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%，景德镇市累计增幅则不到2%。

　　总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

　　总的来说，在人口迁移趋势上，我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。

　　3 2017年三四线去库存超预期，部分城市补库存有助于投资改善

　　3.1 2017年三四线城市房地产去库存分化较大

　　2016年末中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。从全国整体看，三四线城市去库存分化较大，部分去库存充分，部分压力仍然很大。

　　在狭义库存方面，2016年末全国商品房待售面积(现房库存)为6.95亿平方米，较2015年末下降3.2%;其中，商品住宅待售面积为4.03亿平方米，较2015年末下降11%。以待售面积/12月均现房销售面积计算，2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，较2015年末下降5.6个月;其中，商品住宅可售库存为13.9个月，下降5.3个月;非住宅可售库存为43.6个月，下降6.9个月。

　　在广义库存方面，原则上以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%)。2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%;去化周期为32.9个月，下降7.9个月。商品住宅广义库存为25.4亿平方米，下降7.8%;去化周期为22.2个月，下降7.3个月。非住宅广义库存为17.8亿平方米，上升9.8%;去化周期为107.6个月，下降13个月。

　　此外，上述估计还未考虑待开发土地面积，2016年末为3.5亿平方米，以容积率1.5-2.0计算，商品房待开发面积有5.3-7.0亿平方米。

　　从省级层面看，东北、西北地区广义库存高企，中南、西南地区库存较为合理。东北、西北地区多数省份去化周期最长，去化压力大;其次是浙江、福建、河北、甘肃;再次是云南、山东、江苏、安徽、陕西等地;广东、广西、江西、湖南、湖北、四川、贵州、重庆等地区的去化周期则比较合理。

　　3.2 2017-2018年补库存将推动房地产投资

　　从政策上看，房地产去库存政策对销售的影响将边际下降。根据2月23日住房和城乡建设部相关负责人介绍，在去库存方面，今年各地将总结经验，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居;继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例，2017年全国棚改计划目标为600万套;继续推进住房租赁市场发展去库存;继续推进跨界地产发展去库存。但是，由于2016年地产销售火爆，2017年总体购房需求将边际减少，加之高基数效应，政策对地产销量的影响将边际下降。

　　从各地实际情况看，辽宁、黑龙江等地区因人口外流等去库存乏力，广东等地区已完成去库存任务。2016年广东、浙江等省大幅超额完成去库存任务。广东省2016年化解商品房库存面积2197万平方米，大幅超额完成全年化解250万平方米的工作任务，去库存周期为11.2个月，比2015年底缩短了6个月;其中商品住宅狭义库存去化周期降至6个月左右。浙江省2016年底新建商品房可售房源消化周期为11.7个月，达到了《浙江省房地产供给侧结构性改革工作方案》提出的10-16个月的合理水平;不过，从前述分析的广义库存看，浙江省的广义库存去化压力仍然较大。

　　从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据Wind日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%;从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。

　　上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观?》报告中，基于基本结构法(土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本)、细项结构法(土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他)、地区结构法(一线城市+二线城市+环一线的三四线城市+其他三四线城市)等三种方法，预测今年房地产投资增速在2%-3%左右。其中的一个逻辑是，2015-2016年一线、部分二线城市以及一些三四线城市库存去化充分，补库存需求强烈。当前部分三四线城市销售火爆、库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资。