【掌柜日报】2017三四线城市去库存超预期 楼市销量火爆

　　销售火爆的三四线城市主要分为如下三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%，甚至超过200%。

　　2 如何看待三四线地产销量火爆：人口迁移趋势未改，未来三四线分化持续

　　2.1 国内外经验表明人口向大都市圈迁移趋势

　　国际经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加。我们在《房地产周期研究》、《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》等多篇报告里研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。人口迁移存在两个阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，当城市化处于中后期时，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

　　国内人口迁移趋势也表明，在城市化进入中后期后，人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。在2010年之前的快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓，但趋势未改;而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出，人口更多依赖自然增长。

　　虽然近期北京、上海由于人口调控人口增长放缓、甚至负增长，但我们在报告《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》谈到“城市功能区”概念，即超越行政边界看待城市。在人口强力调控下，北京、上海行政区域内的人口可能在短期增长放缓，但在其周边行政区域的人口增长会很快，比如北京周边的廊坊市三河市燕郊镇从2010年的29.2万人快速增至2015年的约75万人。并且，天津、深圳、广州或部分受益于北京上海人口强力调控，近几年人口大幅增长。

　　因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，房地产周期长期看人口，短期看金融和土地，直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

　　自去年末中央提出推行“人地挂钩”、建立促进房地产长效机制以来，热点城市的相关进展不及预期，目前限购限贷、房贷优惠折扣上浮等短期调控政策只是把需求推迟。比如，在《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，商品住宅用地计划仅安排260公顷(含自住型商品房用地83公顷)，比2016年的850公顷骤减近七成。2月28日，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，其中一个亮点是要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。从土地制度上看，城市土地供给规模由政府制定的中长期土地利用规划、五年土地利用计划、年度土地利用计划等确定，一旦中长期土地利用规划和相关城市总体规划确定总量，除非进行修订，否则土地供给将受到严格限制。如果长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年一线和部分二线房价或将面临新一轮上涨压力。

　　2.2 三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续

　　从总体上讲，三四线城市之所以地产销量分化明显，主要在于三四线城市的范围广、数量多、情况各异。

　　由于并无明确的城市分线标准，学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。当前，除4个直辖市外，我国大陆有334个地级行政区域(含276个地级城市、10个副省级省会城市、5个计划单列市)，2850个县级单位(含921个市辖区、361个县级市、1397个县、117个自治县)。大部分县级市隶属于地级以上城市，但仍有一些隶属于地区或盟或自治州等其他地级行政单位。

　　这意味着如果仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上;再考虑县，则有2000个以上。在数量庞大、情况各异的划分下，三四线城市内部分化是必然的。以地级城市论，260-270个三四线城市出现50个、乃至100个表现不错的三四线城市是非常正常的;如果从县级层面论，出现500个左右与三四线整体发展趋势不一致的县级市或县也是很正常的事情。