李宇嘉：怎样打破楼市调控 正确的“抑制资产泡沫”

　　当下，楼市从上到下的决策链条，应本着对经济安全和金融稳定大局负责的态度及时纠偏。比如，以地方主体责任为政绩考核依据，评判地方要员是否落实中央政策，使调控真正做到挤泡沫、降杠杆。

　　今年上半年，全国新增房贷增长113%，居民杠杆率达40%，较2008年增长了167%。

　　8月最后一天，厦门和武汉这两个东部和中部代表性城市，相继出台“限购令”和“限贷令”。自此，作为上半年楼市标杆的二线热点城市，基本都拿出了调控举措。只是这些楼市调控新政都未能跳出在需求端“微调”的怪圈。更不能不提的是，热点城市的本轮楼市调控也背离了楼市供给侧结构性改革的指向，比如农民工市民化、公共服务均等化和经济“去地产化”等。另外，畏难情绪、敷衍之态在各地楼市新政中也很突出，一些地方政府既要贯彻中央指示，又不想让本地楼市降温、土地被贱卖，最终出炉的措施，信号意义远大于实际效果。

　　这就难怪何以中央明确提出“抑制资产泡沫”，一行三会部署清理通道和杠杆工作，热点城市实施控制杠杆的“新政”，8月楼市泡沫化倾向却并无改观。全国“高价地”大戏照演，共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。更令人不安的是，“高价地”和高地价已从东部热点城市蔓延至全国，甚至是一些产业和人口基础并不被看好的城市，在郑州、厦门、无锡、武汉，甚至一天诞生数个高价地。当月，土地平均溢价率大幅攀升至77.98%，仅次于今年6月，成为年内第二高点。

　　在此情形下，将房地产作为基础优质资产，借助“高杠杆”开展资本运作，实现财富的数量级累进，也就成了近期各地楼市泡沫深化的标志。宝能和恒大逐鹿万科股权，融信在上海上演“蛇吞象”，显示楼市的金融属性在无限延伸。借助通道和加杠杆，银行理财已沦为资本运作的“嫁衣”。近日有报道披露，在上半年的219宗高价地中，银行提供了10万亿资金。楼市越吹越大的泡沫，就像个无底洞，吸走了大量本来准备支持实体经济的资金。

　　在“抑制资产泡沫”的号角下，为什么还有那么多开发商敢不计成本“造高价地”，资本大鳄还敢高杠杆操作和抢食地产股权?根本原因是，他们继续按过去调控思路揣摩政府的态度。一则，国家不会收紧货币政策;二则，地方政府对楼市的依赖无以复加;三则，货币宽松而长端利率下行至历史最低，“资产荒”已逼近，楼市繁荣是必然趋势。由此，市场又一次推断，即便资产泡沫愈演愈烈，职能部门和地方也不可能积极行动起来。既然如此，以目前地价水平，热点城市房价未来5年将翻一倍，楼市泡沫继续向纵深演进。在没有遗产税、房产税、累进个人所得税等来调节收入的情形下，买房是当今中国最好的投资途径，这或许才是民间投资增速下滑的原因。据报，我国制造业重要基地东莞，去年至少有4000家企业关门，而8月该市房价同比上涨35%。