方明富：改善型产品受市场看好 总体上量价稳步上升

　　金科股份总裁特别助理方明富在接受新华网采访时，分别就房地产市场以及企业发展战略进行了详细解读。

 金科股份总裁特别助理 方明富

　　方明富认为，下半年房地产市场会从土地、市场、客户三个层面不断分化。从量价上看，去库存政策之下，全国房地产市场量价肯定都会涨，但大涨不会存在。有的城市会涨得多，有的城市会适度上涨，总体上量价是会稳步上升的。

　　重庆作为全国所有省会、直辖市城市中唯一一个没有实行过限购的城市，整个市场是比较健康的，价格也比较平稳。市场的存销比，就是供应和销售的比重，一直保持在1:0.9。

　　对于当前土地市场的火热现象，方明富分析称，目前一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市则库存较高、活力相对不足。相较之下，二线城市的市场和政策环境相对温和。近期土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。

　　今年上半年，金科分别在重庆两江新区、河南郑州、成都温江、安徽合肥等地获取优质土地。下半年，在 “三圈一带”的战略新构想指导下，金科将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，锁定了“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。下半年会继续考虑在“核心十城”中有所动作。

　　在方明富看来，改善型产品比较受市场看好。“刚需的需求随着这些年的市场大量供应，已经很大程度上得到了满足，刚需本身的需求也在逐步下降。过去改善型需求这部分，是由于宏观调控的影响，政策上有所限制。现在金融政策调整，限购取消，市场就回归到正常的市场行为上来，改善性需求就会增加。政策上，首付降为两成，对刚需也是有促进作用的。市场肯定是改善型需求增加，刚需减少，这是市场的本身的自然趋势。”

　　谈到下半年的企业发展战略，他表示金科将努力践行集团未来5年总体战略，即地产+服务=美好生活服务商：积极发展现代服务业，以“地产+服务”连接用户，做中国一流的“美好生活服务商”。

　　在区域战略上，金科将以国家城市群发展战略为导向，战略布局以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅。 紧跟“三圈一带”新构想：即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局。形成四大发展区域：华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域。

　　在经营理念上，金科将逐步实现三个层面的转变：一是产品层面，从关注房子到关注社区， 实现业务重心从5年周期到65年长周期的转变;二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到会员甚至粉丝的转变;三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，现实从重资产投资向轻资产运营的转变。