孙茵：很喜欢这行业 会选择城市经营性产业上市

　　编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2013年11月26-28日，观点地产新媒体将在广州举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

　　观点地产网 武瑾莹 陈业与其他房企拟通过上市途径，获得更多发展资金目的一致，西安房企天朗控股集团，眼下也正为上市事宜做筹划。

　　在接受观点地产新媒体采访时，天朗控股集团董事长孙茵表示，虽然天朗的安排比既定调整计划晚了一年，但整个节奏没有变化，天朗明年会进入到快速增长期，由此整个规模的增长也会按原来既定的目标去发展。

　　据孙茵介绍，因为天朗是城市多产业综合开发和运营的企业，产业类型比较丰富，所以天朗与大多数地产企业采用的整体上市方式有不同。

　　“天朗在中国上市的方式，是城市多产业平台下的城市经营性的产业进行上市，比如说商业，或者是文化，或者是以REITs和酒店的形式上市，或者以服务形态上市”。

　　在孙茵看来，之所以选用经营性产业去上市，主要是因为销售物业的周期有限，不会长期有大量的销售物业出现，而持有和运营物业是未来市场的主流方向，所以用一些持有性和经营性的物业上市是未来这个行业非常好的一种方式。

　　而就目前天朗经营性产业中的商业来看，目前天朗的商业模式由文化集来进行主导，具体是天朗以“城系开发模式”为基础，以集团“文化”战略发展内核为导向，凭借集团“投资及资本融通、开发建设管理、产业综合运营”三大优势能力，开创的城市文化产业集群开发模式。

　　该文化集具体涵盖了产业、商业、文化、旅游四大业态模块，在最大限度传承与弘扬城市区域文化的基础上，整合了文化与产业、文化与商业、文化与休闲、文化与艺术综合体验、文化与旅游观光等多业态。

　　同时，就天朗住宅的比例和文化集规划的比例来看，社区文化集住宅占比为20%，城市文化集住宅是50%，名片级文化集里面没有住宅，农旅文化集的住宅比例大概在50%。

　　另据孙茵介绍，目前天朗共有三支团队在做天朗具体项目上的综合运营，包括文商旅团队、都市农业开发团队、产业园开发团队。其中，文商旅的团队不仅有商业，还有很多文化人才，天朗在文商旅团队中文化艺术就有六支团队，和商业进行融合起来做。

　　此外，都市农业也是未来非常好的发展产业类型，所以天朗在做都市农业的时候，把观光、体验、休闲、旅游和会议、会展、养生、养老都结合起来做，对此，天朗将文商旅团队和现代农业的团队进行了组合，共同组成都市农业发展团队；而产业园的团队偏重于第三产业，所以天朗在产业园团队方面也是在考虑怎么样整合发展整个城市的服务业。

　　而正是因为目前天朗介入了很多文化产业项目，导致了天朗对资金的需求也在逐渐加大，因此，目前天朗在做各种努力和尝试，希望把销售和持有并重运营，以便合理利用资金。

　　孙茵透露，天朗在融资领域动作是比较广泛的，也是全框架的融资平台的搭建，各种新的方式天朗都在尝试。

　　“现在有文化产业，包括一些产业基金，都在积级尝试，但是还没有形成一个专项基金，未来不排除成立更多产业基金和文化基金的可能”。

　　以下为天朗控股集团董事长孙茵的采访实录：

　　观点地产新媒体：您认为天朗上市之后，对未来发展会起到什么作用？

　　孙茵：有三个方面的作用，第一，融资平台会更加好；第二，天朗的公信力会有一定的提升；第三，以股权激励的方式激励员工会比较奏效。

　　观点地产新媒体：未来天朗也会将其他业务版块进行分拆上市？

　　孙茵：对，因为规模增长是各房企都会面临的问题，因此，天朗也在布局方面进行调整，希望藉此加速天朗的规模增长。虽然天朗的安排比既定调整计划晚了一年，但整个节奏没有变化，天朗明年会进入到快速增长期，由此整个规模的增长也会按原来既定的目标去发展。

　　关于上市的形式，目前大多数地产企业采用的是整体上市方式。因为天朗是城市多产业综合开发和运营的企业，产业类型比较丰富。在中国上市的方式是城市多产业平台下的城市经营性的产业进行上市，比如说商业，或者是文化，或者是以REITs和酒店的形式上市，或者以服务形态上市。

　　另外，因为销售物业的周期有限，不会长期有大量的销售物业出现，而持有和运营物业是未来市场的主流方向，所以用一些持有性和经营性的物业上市是未来这个行业非常好的一种方式。所以，天朗也会以商业、文化产业、酒店经营的方式，或者以服务形态，类似彩生活这种服务形态上市。其实，一个城市发展商能够培育出来的产业很多，不一定要以销售物业形态上市，销售物业形态上市一般不会被市场长远看好。

　　观点地产新媒体：天朗和歌斐也有合作，今年还会做一些文化基金、产业基金，新基金的进展情况怎么样？

　　孙茵：天朗在融资领域动作是比较广泛的，也是全框架的融资平台的搭建，各种新的方式天朗都在尝试。目前地产行业可以做融资的方式比以往要多，也是一个非常好的发展态势。我们现在有文化产业，包括一些产业基金，都在积级尝试，但是还没有形成一个专项基金，未来不排除成立更多产业基金和文化基金的可能。

　　观点地产新媒体：这些是否与天朗介入了很多文化产业项目，需要更多资金去投入有关系？

　　孙茵：对，因为地产是资金密集型行业，一部分靠销售回笼，一部分要靠持有和运营，所以对资金的需求非常大。现在整个行业的资金成本比较高，所以怎么更好的与资本市场结合，把资金成本趋于合理化也是有利于这个行业发展的。天朗在做各种努力和尝试，希望把销售和持有并重运营，以便合理利用资金，能够使得我们的产业综合运营得更好。

　　观点地产新媒体：在具体项目上，天朗是怎么操作运营的？

　　孙茵：整个项目的运营，对团队要求比较高，所以天朗组建了文商旅团队，还有都市农业的开发团队、产业园的开发团队，天朗是三支团队在做这个平台的综合运营。像文商旅的团队不仅有商业，还会有很多文化人才，天朗在文商旅团队中文化艺术就有六支团队，和商业进行融合起来做。现在传统商业受到很大的冲击，为此，天朗就考虑通过跨界团队的组合方式来打造产品。

　　另外，都市农业也是未来非常好的发展产业类型，所以我们在做都市农业的时候，把观光、体验、休闲、旅游和会议、会展、养生、养老都结合起来做，对此，天朗将文商旅团队和现代农业的团队进行了组合，共同组成都市农业发展团队；而产业园的团队偏重于第三产业，所以天朗在产业园团队方面也是在考虑怎么样整合发展整个城市的服务业。

　　天朗最近一直在做贸易平台，集展示、物流，包括电子商务等等构建在一起的贸易展示平台，这三类团队我们经过这几年的探索取得了不错的成绩。很重要的一点是要进行跨界，不能单纯用原来房地产的招商方式，也不能以单一的业态去做，而是要进行商业与文化，文化与旅游，文化与产业这几个方面团队的嫁接。目前我们的人员都不是来自于原来传统房地产行业，都是从各个行业聚集起来进行综合的，经营跨界了以后，目前整个团队的运转情况都还错。

　　观点地产新媒体：为什么会考虑通过多元化方式来推动天朗的发展？

　　孙茵：世界范围内的房地产行业都会经历几个过程：从住宅到商业到产业地产。目前中国是以住宅销售为主导的市场，但是这个市场也会像家电和汽车一样，井喷式发展阶段不会太长，因为住宅高需求的时代会很快过去。当市场不再以住宅销售为主的时候，都会像世界各个国家一样进入到持有和运营阶段。我们面临这样的阶段也不会太远，所以要做好准备，未来的地产商还是以产业的持有和运营为主导的，这是一个基于长远的发展考虑，也是目前城市发展的需要。

　　观点地产新媒体：天朗商业地产的特点和模式是什么？

　　孙茵：文化集是天朗的主导商业模式。是天朗以“城系开发模式”为基础，以集团“文化”战略发展内核为导向，凭借集团“投资及资本融通、开发建设管理、产业综合运营”三大优势能力，开创的城市文化产业集群开发模式。涵盖产业、商业、文化、旅游四大业态模块，在最大限度传承与弘扬城市区域文化的基础上，整合了文化与产业、文化与商业、文化与休闲、文化与艺术综合体验、文化与旅游观光等多业态，根据城市文脉、城市人文、城市发展等综合因素进行立体化考量，将文化集业态集群进行合理化布局，最大限度地带动整体区域的发展活力，拉动区域板块经济价值的全面提升，进一步推动中国城市化进程的可持续健康发展。

　　观点地产新媒体：住宅的比例和文化集规划的比例各是多少？

　　孙茵：社区文化集住宅占比为20%，城市文化集住宅是50%，名片级文化集里面没有住宅，农旅文化集的住宅比例大概在50%。

　　观点地产新媒体：随着新城镇化进程的推进，对天朗这种文化商业的结合，特别是都市农业项目来说，有哪些好的发展机遇？

　　孙茵：天朗其实就是在新城镇化大背景下做事情，城镇化也牵扯到了大城市和小城市的问题。我们虽然是以大城市为主导，但是在城市郊区都是以小城市的规模来开发，尤其像农旅文化开发和都市农业也面临城镇化的问题，像农民的搬迁，农村生活的提升，包括农产品的销路问题等。天朗会考虑通过各个方面来提升农村的发展水平，例如，通过农村和城市的结合，全方位提高这些小城镇的原有农业水平。

　　观点地产新媒体：现在商业地产项目有井喷迹象，甚至有一些地方过剩？

　　孙茵：这是一种趋势，因为综合体这种商业对地点的选择有非常严格的要求。我们会避开过度竞争，会更讲究社区文化集。社区文化集更强调生活服务配套，还有服务本身，而不是过多做商业，服务是占主导的。

　　城市文化集是强调文商旅综合的融合，尤其是在郊区，体验式文化类的内容比较多，而不能以商业本身作为主导，体验量会大一些。名片型因为是少量的，所以不是市场主导型产品；农旅文化集还是以休闲养生，综合会议、会展、旅游体验为主导，所以，我们是以体验为主导，不是以买卖物品为主导，这是未来大趋势。而且，体验式的商业对风险的规避也会起到非常大的作用。

　　观点地产新媒体：一线城市的竞争和二三线城市很不一样，天朗怎么样在一线城市面对各种竞争？

　　孙茵：天朗比较有优势，因为我们有产业和文化集打造的能力，所以在这方面也是比较受欢迎的。目前天朗在上海筹建一个贸易总部基地，进展比较顺利。我们在北京也和各政府机构沟通文化集项目的介入。另外，一线城市取得土地难度大，同时销售没有压力，这是一个对等的关系。目前在通州和门头沟很多区域都在洽谈，最终还没有确定。

　　观点地产新媒体：大家都在关注三中全会之后房地产政策的走向，您怎么看接下来政策或者市场的变化？

　　孙茵：接下来市场会更加宽松，市场化的程度会更高。对于房地产来讲，对抑制房价有好处，因为供应会加大。但是会进入到竞争非常激烈的时代，也要求企业实力要增强，规模要变大。

　　观点地产新媒体：很多人认为改革开放的成功和中国这些年发展机遇有很大的关系，除了机遇之外还有什么是最关键的？

　　孙茵：机遇是第一位，一定要摆正自己的位置。因为有了发展的舞台才会有企业的发展，而不是因为有多大能力；第二，在这样的一个背景下，企业要做持之以恒的努力。

　　观点地产新媒体：西安的房地产企业比较低调，这是什么原因造成的？

　　孙茵：这是地域性的问题，西安毕竟处于西部，相对于中国热点经济圈发展滞后一些，主要是地域问题造成该区域发展相对滞后。但随着发展不断向内陆深入，包括东部的发展相对比较成熟，西部地区的发展潜力会越来越大，因为毕竟是一个腹地，基础非常好，后劲会比较大。

　　观点地产新媒体：您希望十年之后的天朗变成什么局面？

　　孙茵：第一，希望天朗进入中国一线地产商行列；第二，希望天朗能搭建起一个全资本平台；第三，希望天朗真正成为多产业、综合运营的城市运营商和服务商；第四，希望天朗能够真正用文化的力量推动企业和城市的发展。

　　观点地产新媒体：用几个关键词形容自己的话，您会用什么关键词？

　　孙茵：第一，责任，应该对我们生活的城市和国家有很强烈的责任感；第二，创新，一定要用创新的心态面对发展。

　　观点地产新媒体：如果再让你选择，您还是会做一个房地产商吗？

　　孙茵：会，我很喜欢这个行业。我觉得做商人和完成城市的理想没有矛盾，我们希望通过自己的努力对这个城市能够有所推动。