成都别墅市场下半年竞争激烈 黄龙溪谷于8月3日开盘

　　产品个性决定市场，下半年别墅市场竞争将更激烈。

　　在刚需楼盘已经步入胶着状态的市场环境下，高端楼盘，尤其是别墅更加举步维艰。今年以来，在市场整体低迷、高库存、去化放缓的环境下，上半年别墅供应大幅下跌，据锐理数据统计，供应套数同比降幅高达78.8%。在楼市进入了8月之后，别墅的传统旺季虽未大面积到来，但局部掀起了小高潮。黄龙溪谷开盘当日出现了楼市久违的火热场面，208栋别墅卖完，始料未及的成绩让市场再次兴奋起来。别墅热销是否“后会无期”，真的成为了过去式？在市场急剧变化的当下，怎样的别墅产品才能逆市突围？

　　营销艰难

　　别墅客群再次细分

　　也许，在成都楼市中，别墅的营销团队从来没有面临过像今年一样的困境。据锐理数据统计，上半年别墅成交一直处于低迷状态，在市场整体冷清的环境下，大面积、高总价的别墅产品受冲击力度更加明显，上半年大成都别墅成交套数同比降幅达45.8%，成交降幅远大于普通住宅。

　　在 2014 年上半年中，大成都别墅成交主要在近郊，从物业形态成交情况来看，以联排别墅、花园洋房成交为主，成交套数均占比约35%；从各建筑形态占比涨幅情况来看，联排别墅成交套数占比涨幅最大，同比增加4.0个百分点；独栋别墅成交套数占比降幅最大，同比减少 5.6 个百分点。在上半年的别墅市场中，东山国际新城以103套成交量居大成都首位，麓湖生态城以2.7亿元成交总额居成交金额榜首位，龙湖小院青城以26219元/㎡成交均价居成交单价榜首位，给别墅市场留下了深刻的印象。

　　一位别墅楼盘营销负责人说：“别墅的客群本来就有限，随着城市豪宅的密集增加，更分流了一部分人群，所以拓客工作显得特别艰难。”业内人士认为，城市大平层成为别墅的最大竞争者，这些城市豪宅多位于市中心，周边交通和商业、教育、医疗等各类配套完善，满足了现代社区高端人士生活、交际等方方面面的生活需求。在设计上，目前有些大平层产品都做到一梯一户，相对于别墅，在户型创新、非毛坯设计、小区整体景观方面优势明显，在物业管理方面都较别墅有所升级，也是对传统大户型产品的升级。

　　然而，这并不代表城市豪宅可以完全取代别墅。城市豪宅虽位置便利，但难免过于喧嚣，居住环境不如别墅纯净，从价位来看，大平层总价应该会高于同面积的别墅价位。别墅的资源性也极为重要，别墅一般都拥有不可多得的山水资源，既接地气又亲近自然，通过楼层实现的功能分隔也更加彻底。另外，对别墅而言，国家早已停止别墅类房地产项目供地，别墅类产品因而日渐稀缺，这也是独栋别墅价格高企的重要原因，超低的容积率也使得这类产品在市场上受到追捧，升值空间更为突出。

　　市场清淡

　　别墅为何被疯抢

　　8月3日，黄龙溪谷开盘。当天到达现场客户近千组，当日劲销 208栋。208栋是什么概念？据锐理数据统计，2014年上半年，大成都别墅总共供应924套，也就是说，黄龙溪谷这一天开出的别墅套数就是整个上半年的四分之一，并且全部卖完。

　　这一事件让人如梦初醒，在楼市一片低迷的氛围中，别墅市场传统的旺季似乎已经被淡忘，黄龙溪谷的热销，让人们重新开始关注别墅市场。

　　“个别别墅的热销，并不代表传统销售旺季到来，这跟楼盘的个体差异有很大关系。总的来说，离城区近、配套齐全、总价低的别墅更容易被市场接受。”中成房业市场部经理时红萍分析说。从城南剑南大道出发，约30分钟便可到达黄龙溪谷，该项目引入顶尖配置的生活和休闲配套，包括全球知名的超五星级酒店、3万方商业风情小镇、高端幼儿园、复星旗下高端医疗资源、葡萄庄园、数个高端会所等，这些配套对购房者都产生了强大的吸引力。销售负责人透露，项目在前期蓄客时，不少客户就对项目的配套表现出了极高的满意度。

　　不仅是黄龙溪谷一个楼盘，据记者了解，近日包括恒大山水城，主城区一些豪宅楼盘均出现了销售走高的态势，也就是之前提到的热销现象并不是某一类产品热销，而是市场有了复苏的迹象。时红萍对记者说：“近期政府出现的一系列救市行为给了不少购房者心理暗示，认为楼市后市会出现回暖，市场政策的风吹草动都会对客户心理层面产生一定的刺激作用。”

　　回归体验

　　别墅是住宅里的稀缺品

　　“别墅市场销售的僵局更多是高端客户的观望情绪，而作为产品本身的稀缺性来讲，市场并不饱和。”中粮·御领湾营销总监伍彦明向记者谈道，“部分开发商把独栋规划成经济性联排、叠拼，对于迎合市场走向无可厚非，而中粮·御领湾的产品坚持走大独栋路线，比如在8月、9月龙泉候鸟飞回季停泊在800亩的湖面，自然景色非常诱人，我们通常让客户直接体验试住，收效甚好。

　　近日，海昌天澜特约嘉宾和省内20余家媒体记者们齐聚一堂，共同探讨“轻奢”生活，同时推出了海昌创新设计的“140平米两层一院轻奢叠墅”、“270度临空观景高层蝶变华宅”，在城南麓山开启了奢适的生活方式。

　　目前，政府实行负面清单管理，对投资别墅类房地产开发、高尔夫球场和赛马场等项目说不，更加预示着别墅产品的稀缺性，极具资源占有的别墅市场依然有强劲的内生动力。

　　突围之道

　　百万级或成自救稻草

　　在上周，彭山牧马镇的黄龙溪谷，认购率达到94.5%，遭遇疯抢，在别墅市场陷入“沉默的大多数”境况下，黄龙溪“以100万买独栋”的低总价产品赢得了市场，引起市场关注。相反，一些主城区别墅项目，在最低300万和最高超过1000万的项目中，则面临了巨大的去化难题。

　　据资料显示，牧马山板块成前五月成交过百套的唯一别墅板块。分别来自11个项目的贡献，其中累计备案销售面积排名前五的项目分别是牧马山蔚蓝卡地亚、金科廊桥水乡、三盛翡俪山、牧山鹭岛、锦绣尚郡。除第一个项目外，其余都是中低价位的入门级别墅。

　　端午小长假期间，保利·狮子湖项目开盘取得了不错的销售业绩，除品牌影响之外，低总价无疑是销量保障最大的利好，实效机构总经理吴昊认为：保利擅长把小房子做大，大房子做小，除项目亮点之外，低总价无疑是销量保障最大的利好。

　　地产相关人士也认为，“别墅突围，抢占中高端客户，叠拼和联排将成重要突破口。”在一些走量稳定的别墅项目中，经济型联排、叠拼、舒适型别墅的推货量占比分别为4：4：2，甚至在经济型别墅类产品线中，联排和叠拼已经呈现出两分天下的局面。在普通住宅市场，以价换量已经被屡屡证实为市场胶着期行之有效的破局手法。在高端别墅物业成交量可能进一步萎缩的市场预期之下，别墅市场的价格或有望出现松动。