两“商转自”自住房申购 参照自住房政策申购和管理

昨日又有两个自住房项目入市。和以往不同，这是第一批由普通商品房转为自住房的项目。这批商品房项目转换身份后，将按照自住房实施申购和管理。

根据市住建委网站发布的信息，中国铁建原香漫谷和中国铁建北京山语城自住房启动申购。其中，位于房山的中国铁建原香漫谷有150平方米以上的三居室户型，均价为1.05万元；而位于丰台的中国铁建北京山语城户型为125平方米的三居，均价为1.75万元，每套房总价接近219万元。从昨日一直到8月19日17时，市民可登录市住建委网页报名申购这两个项目。

“商转自”虽然是首次出现，但并非没有政策依据。《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中，除了规定自住房可以通过集中建设、配建等方式建设之外，还有一条为“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目”。

“商转自”自住房将完全参照自住房政策申购和管理。购房人取得房屋所有权证5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

今年以来，自住房入市速度不断提速。昨日，金隅汇星苑项目在北京奥林匹克森林公园国家网球中心莲花球场组织签约。1882套房源中有1700多套确认购买。“签约即视同购买成功”。最终剩下的100余套房，将在100多户家庭审核完成、确认签约后，按照最终的房源数量，再组织选房。

另一个自住房项目，也是迄今为止最便宜的自住房当代采育满庭春MOMA第一轮选房并不顺利。总共项目提供自住房1482套，经过5天选房，还剩下600多套。开发商表示，将再次组织摇号。

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截止目前，北京有14个自住型商品房项目入市，供应市场2万套自住房，但在实际操作中，自住房暴露出品质差、弃购率高，以及楼市下行背景下定价出现尴尬等问题，惹来各种非议。而有接近北京住建委的人士向网易财经透露，自住型商品房只是北京拉低平均房价的一个过渡政策，目前遭遇的争议不值过多讨论，而这也表示自住型商品房政策是否会继续延续存在疑问。

自住型商品房被指品质倒退市场不认可

从完成选房的项目来看，自住房的弃购率节节攀升：金隅汇星苑中签家庭弃购率约为20%，金隅汇景苑达到60%，首创悦都汇有一半家庭弃选，而当代采育满庭春MOMA的弃购率在80%以上。

尽管北京市住建委和自住房项目开发商都出面解释，称中签家庭放弃选房不等同于项目滞销。但包括华远地产董事长任志强在内的一批房地产业内人士，对于自住房的持鲜明的质疑态度。

而房地产业中有名的“大炮”——华远集团董事长任志强也曾对媒体表示，自住房有可能沦为低质量住宅的代名词。

7月，首个摇号的自住房项目金隅汇星苑，被准业主质疑品质等同保障房，包括层高低、玻璃窗材质廉价、阳台设计不符合潮流，且没设样板间等等。日前，这些准业主向北京市政府发出了一份维权申诉书。而7月28日开始网申的最新自住房项目保利首开丽湾家园，则因其户型设计不合理而在网络上饱受嘲讽。

“这说明自住房的品质，与当前的房地产市场而言是倒退的。在市场层面没有获得购房者的认可，”亚豪机构研究总监郭毅向网易财经表示。

项目周边房价下降 自住房遭遇尴尬

业内人士认为，自住房遭到大量弃购，位置偏、配套差、居住不便都是次因，主因是当前房价处于下跌通道，自住房吸引力自然大降。

面对自住房的品质“硬伤”，甚至有普通商品房项目以此作为营销噱头。

网易财经发现，位于朝阳区东坝板块的项目首开香溪郡，日前就闻风打出广告，称自住房现实落差大，而自家项目相对更价格低、户型好、舒适度高的房子，而且无需等待，敦促购房者出手。

该项目销售人员对网易财经介绍，项目预计8月中旬开盘，价格为2万元／平方米左右，目前推出120套房源已经排号二三百人。据了解，同板块的自住房项目金隅汇景苑则定价2.2万元／平方米。

“金隅的自住房离我们就10分钟车程，有很多之前申请自住房的项目现在在我们这里排号，”该销售人员表示。

来自亚豪机构的报告显示，刚需项目降价促销范围的扩大以及自住房项目的不利因素，开始触发刚需购房者回流商品房，7月下旬入市的刚需项目当天去化率大部分超60%。

万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示，自住型商品房政策遭遇市场变化，目前处境尴尬，但仍需一分为二看自住房，期待未来政策完善。

自住房政策去留存疑 权威人士称仅是过渡政策

不过，在制度可能在完善之前，自住商品房这项政策是否可持续，还是疑问。

按北京市计划，2013～2014两年，北京将有7万套自住型商品房入市，该数量相当于2013年北京纯新商品房的成交年度成交总量。目前北京在自住型商品房方面，还没有推出新的数量计划。

郭毅对网易财经表示，政府确实不应该再推出更多自住房。“从平抑房价的政策意图出发，目前北京房价已经趋于稳定，政策已经成功。而另一面，自住房自身的问题，加上对普通商品住宅市场的严重搅乱，整体而言对市场弊大于利。”

由于自住房的土地供应含在商品房供地内，将严重挤压商品房用地，进一步提高房价。此外，自住房多为土地竞拍时配建而来，导致开发商拿到的地块中可能包含限价房、自住房、商品房、商业等多种产品类型，不仅开发规划复杂，而且产品间价格悬殊大，成本摊在普通住宅上，令其“被豪宅化”。如东坝的自住房项目，同一区域，自住房售价2万元，商品房则要售价8～10万／平方米才有利润，而目前区域价格仅3～4万，使得去化面临非常大的难题。

由于自住型商品房推出仓促，也没有制定一个完整的退出机制，是否会成为短期政策还未可知。郭毅预测，政府下半年政府如不再继续制定自住型商品房的计划，到明年3月年度供地计划中也无自住房的专门计划，则意味着该项政策的淡出。

而接近北京住建委的权威人士则向网易财经表示，自住型商品房只是北京拉低平均房价的一个短期政策。“说它干什么呢，就是一个过渡政策，执行完就完了，没必要多讨论”。