成都年底土地集中放量或稳定地价 楼市压力加剧

　　临近年底，成都的土地市场开始发力，相对于前9个月土地市场的“冷清”，10月的土地出让已呈逐渐升温的态势。成都市国土资源公告显示，十月成都将出让14宗土地，累计出让面积为1634.11亩。

　　从土地出让的面积来看，10月与前9个月相比，可谓是“冰火两重天”。据相关资料显示，今年上半年主城区的成交量为801.73亩，即使加上7、8、9月三个月的供应，土地供应量仍离今年年初成都市政府办公厅公布的全年3067.5亩的计划供地总量尚远。

　　早在今年3月，成都市政府办公厅对外公布2013年全年的土地供应计划，主城区全年供应总量为3067.5亩。然而，面对全年的供地总量，年底能否如数完成，地价又是否能够得到抑制成为业内普遍关注的话题。业内人士认为，从历年推地节奏来看，年末均为土地供应高峰，后市土地的集中放量或将稳定地价。

　　主城区供地量减少 城南相对冷清

　　在1-9月的成都主城区土地出让市场中，往年作为供地主角的城南在今年却略显冷清，上半年的供地量相对较少。按照今年主城区供地计划来看，主要以城西、城南、城北为主。

　　高力国际成都分公司总经理蔡孟颐蔡孟颐认为，城南将无地可建已成土地的发展趋势，城北的北改政策，城西的外双楠、武侯大道片区，城东的三环外将会带来大量合理的供应区位。

　　今年上半年，城西土地供需量在土地市场里独占鳌头。据中原数据库数据显示，2013年上半年，城西共成交国有建设用地约553.45亩，共13宗，主要来自双楠-外双楠板块。其次为城北，成交3宗约403.22亩，成交体量占总成交量的29.4%。

　　除此之外，城北方位的凤凰山板块、城西区域的双楠-外双楠板块、金沙-外金沙板块，城东的保和-万年场板块，和城北昭觉寺驷马桥板块也成为上半年商品房市场较为热点的板块。值得一提的是，2013年上半年凤凰山板块成为一块热土，土地供应量最大。

　　接下来在7、8月主城区成交的17宗土地中，共有12幅土地来自成华区，城南的土地市场依旧保持冷清。进入10月，截至到17号，已有9宗土地进行拍卖，在这9宗土地中，有5宗土地来自成都近郊，其余4宗分别来自武侯区、青羊区、成华区和金牛区，城南的土地仍处于低迷状态。

　　市场竞争激烈 集中供地或加剧楼市压力

　　就各大房企目前成都土地储备量而言，不难看出在过去的9个月中，保利、万科、蓝光、荣盛等品牌开发商延续了去年的拿地热情，而九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产虽作为土地交易中心的常客，但实际上拿下的土地较少，尤其是招商地产最为紧张。

　　在今年上半年，蓝光地产当仁不让的成为了成都土地市场上最大赢家。上半年蓝光豪掷43亿斩获5地，其中半边街地块以总价13.26亿元成功登顶半年总价高价地。

　　然而，上半年土地供应虽处于低位运行，但是今年下半年以来，成都土地市场表现尤其活跃，特别是进入7月高价地频出，其中不难看出开发商对后市的良好预期。

　　蔡孟颐认为，储备土地是开发商的重要环节，是运营的基本要求，而安全的储备土地至关重要。一旦出现流拍，市场前景将不容乐观。为了能够完成全年供地指标，年底进入供地高峰已成常态。不少业内人士认为，上半年房企拿地并不频繁，大多数开发商在存底不足的情况下会选择补仓，年底将迎来供地高峰，土地成交量依然可观。

　　全经联四川分会秘书长何良栩称，相对于3067.5亩的年供应计划来说，目前已供应的土地量远远不足计划目标。而后市供应量加大是必然，各大房企将会踊跃的拿地。

　　事实上，从10月政府的计划供地可以看出，年底加大土地供应已成定局。蔡孟颐指出，最终供应指标根据市场变化而调节，目前市场低迷，除刚需外的产品都有压力，销售情况压力大，竞争激烈，再多的供应或许只是雪上加霜。

　　土地集中放量 有利于稳定地价

　　10月8日，中国指数研究院发布数据显示，9月份，全国100个城市新建住宅均价环比上涨1.07%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，这是2012年6月以来连续第16个月上涨。随着市场整体形势上行以及地价上涨等因素，百城价格指数再次突破1%。

　　针对此现象，中原地产研究总监张大伟向媒体公开表示，地价与房价是相互影响的。就目前的市场情况而言，地价房价均在互相促进上涨。如果这种地价上涨的趋势不得以抑制，那么将会促使第四季度的房价继续上涨。

　　然而，在9月2日，易居房地产研究院发布的《2013年8月典型城市土地成交报告》显示，8月，10大典型城市土地成交建筑面积2490万平方米，同比微降0.8%，而土地成交均价则为3259元/平方米，环比下降6.2%，同比增长达151.4%。这已是土地成交均价连续11个月出现同比正增长。

　　而在成都，据相关数据显示，今年大成都范围内供地163宗共计9427.25亩，成交160宗共计9534.12亩，较去年同期增长近三成。与去年同期相比，亩数减少9%左右，金额增加3%，楼面地价有去年同期的1250元/平方米上涨至今的1760元/平方米，而主城区的楼面地价已超过3400元/平方米。

　　何良栩称，自今年4月份开始，土地放量就逐步走向活跃，开发商疯狂的拿地，溢价高达100%。此前，成都土地供应较少，土地竞争激烈，溢价率不断提升，高价地现象不减，带动了土地出让金始终居高不下。有业内人士认为，临近年底，10月的土地放量达到1634.11亩，随着土地供应的增加，市场的逐步趋稳以及去年同期基数的上升，土地出让金收入同比增幅整体将有所放缓。

　　“就后市而言低价是涨是跌现在都言之过早。” 蔡孟颐称，地价的涨跌取决于政府是否严格执行年度计划供地量，供应多少以及开发商的拿地策略和对后市的看法。

　　政府供应土地后，每个开发商拿地的策略不同，部分开发商认为目前成都的消费水平不亚于南京、杭州等城市，而房价却只是这些城市的一半。在看好成都上涨空间的同时，仍会采取高价拿地。

　　然而，在拿地成本日渐上涨的同时，房企的支出也更为谨慎。据了解，目前大部分开发商都处于缺地的状态，到了一定的水位则需要补仓。为达到安全存量，必须做土地储备。 何良栩称，后市的土地也会出现溢价率高的情况，但不会超越上半年的溢价率。总体来说，土地的集中放量有利于稳定地价。