成都郊外销售遭遇新挑战 恒大等开发商抢拍市区土地

　　18亿元拿下“‘北改’首拍地”恒大转移战场进军成都城市综合体——
前不久，在以“成都‘北改’第一改”闻名的曹家巷地块竞拍中，恒大地产以18亿元的举牌价，拿下这个足以牵动所有成都人的地标。这是继4月高价夺得万家湾地块后，恒大地产再次进驻成都主城区。同时，也标志着成都“北改”旧城棚户区改造迈出了实质性的步伐。
而昨日，记者从恒大集团相关人士处获悉，在曹家巷这块面积近170亩的大宗城市中心的土地上，恒大将建设一个总面积达70多万平方米的大型城市综合体，将集高端住宅、甲级写字楼、商业综合体为一体，为恒大跻身商业地产开发大腕增加重要砝码。

　　旧改出新带来主城区红利

　　曹家巷地块位于一环路内，毗邻府南河畔，东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷、曹家巷、星辉东路一线旧城改造土地，靠近建设路商圈，项目东南侧正在修建地铁三号线，地段位置十分优越。根据地块规划信息，该地块用地性质包括商业、住宅、服务业、幼儿园等功能，其中商业服务业设施开发建设面积超过30万平方米，业内人士认为，该项目从地段、规模、地块上均优势明显，加上政府旧城改造的政策扶持与重点打造，本项目所在区域势必将成为城北又一商业核心。

　　恒大曹家巷项目，不仅是成都“北改”启动后的第一个更新改造项目，也是按照“政府主导、群众主体”模式拆迁出来的首个旧城改造项目。2012年2月7日，曹家巷“北改”启动，在随后的一年多里，作为全国旧城改造和城市升级的样板案例，而被广泛关注。“本次恒大拿下曹家巷地块，也向市场释放了一个信号，一线房企参与城市核心区域的项目开发，将获得越来越多的关注。”有业内人士这样告诉记者。“在主城区土地紧张的格局之下，企业获得土地的成本和要求都在增加，通过旧城改造获取优质土地是一条路。”

　　在曹家巷土地成功出让的同一天，成都最大棚改项目内燃机总厂生活区开始领取补偿款，1300多户完成搬家交旧房；原巨峰玻璃厂生活区也

　　进入结算阶段。“北改”以来，从曹家巷到薛公馆，从成都内燃机总厂生活区到金牛区通锦路片区，从荷花池到成都国际商贸城，无论是土地还是客群，“北改”正在释放巨大的价值。

　　如今的旧城改造项目，都将纷纷变成区域新地标。业内人士分析，随着城北旧城改造的逐一推进，2014年城北将有大量的土地供应，也将是成都最后的城市红利，房企必然会展开新一轮的围猎。而曹家巷地块的成交，无疑是这个阶段开始的信号。对于供应紧缺的成都主城区，2014年城北或许是生力军。“今年的土地市场要看城北，城北土地一旦放量，将会吸引更多的品牌房企。”土地分析师这样告诉记者。

　　恒大“入城”折射行业变局

　　一直以来，恒大在川项目多在成都远郊或川内二线城市。在业内人士看来，恒大最近“进城拿地”，被解读为“市场转型期的示范操作”。嘉联地产数据显示，截至5月31日，成都主城区商品住宅存量面积消化周期为11个月，近郊区域消化周期则为10.7个月，远郊区域的剩余货量去化压力最大，为21.5个月。或许擅长在远郊攻城略地的恒大首先感受到了市场的压力。“并且，随着这一波房地产市场周期调整的来临，这样的趋势在短期内估计不会出现转变。”巅峰智库营销策划公司副总经理周密这样认为。

　　显然，恒大血拼成都土地市场并非偶然。其实早在2012年，恒大地产就已显露出进军成都主城区的决心。经过两年等待，2014年4月23日，恒大终于进军成都主城区，以11.1亿元的总价将青羊区苏坡街道万家湾社区68亩地块收入囊中。目前，打响恒大进城第一枪的光华大道地块案名已定，恒大翡翠华庭将于不久之后与业界见面。在四月份拿地后，恒大地产成都公司副总经理马建华也明确表示，“恒大将持续进军成都主城区”。

　　目前，远郊开发正在遭遇销售挑战，二、三线城市房产整体下行压力加大，也是不争的事实。从三年前开始，部分二、三级城市的开发商纷纷抢滩成都，就是一个最明显的证明，而且这些开发商的项目都抢滩成都主城区，“这其中既有开发商的主城区情节，也包含降低风险的选择。”有业内人士这样告诉记者。“利润或许不是最客观的，但是风险无疑最小，防守反击思路决定了回流主城区成为普遍的选择。”

　　拿下此地，意味着恒大地产将在成都主城区开建大型城市综合体项目。而在恒大地产战略中，未来恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿元规模。而国内商业地产的领头羊，万达集团发布的2014年目标则是年底集团预计资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润达到150亿元。两者之间的差异虽然依然明显，但是万达的成功无疑是让恒大下定决心的“它山之石”。