5月7城又传救市 库存压力大地方政策松绑多打擦边球

近日，关于“住建部兵分几路密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度”的消息引发了业界普遍关注。与此同时，地方微调政策“救市”消息还在不断传来。5月20日，安徽宣城公积金贷款额度上调至30万元；5月23日，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称楼盘降价超15%将限制网签，被市场解读为“限降令”；5月26日，安徽芜湖出台新政，允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房……

结合之前“住建部多位人士确认，除北上广深外，其他城市限购政策可自行调节”的传闻，有业内人士指出，面对库存攀升、去化走低楼市行情，放松限购助力库存消耗可能会成为更多城市的选择。但也有观点认为，此次调整是市场自发调整，如果人为中断，未来房地产市场将出现硬着陆，后果更可怕。

摸底：住建部调研地方楼市 高库存、低去化是难题

据《华夏时报》5月24日报道，为摸清地方楼市真实情况，日前，住建部派出多个调研组赶赴南京、广州、深圳、福州等地实地考察，就当地楼市供需、成交量、银行信贷、楼市政策等多方面进行了解。

报道称，住建部调研结果显示，部分中心城市房地产市场表现尚可，并未对当地经济产生太大冲击，但房地产市场已经开始出现了新的分化——部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。

但目前看来，已微调政策进行“救市”的城市中，三四线城市占绝大多数。中原地产首席市场分析师张大伟指出，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。他预测，呈现库存消化周期超过一年、第一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高、今年第一季度土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出、有两个以上新区等特征的城市中，政策放松的可能性很大。

住建部调研还发现，库存大、去化速度缓慢是不少城市的房地产市场中正在面临的主要难题。据《华夏时报》5月24日报道称，在住建部对珠三角地区的调研中，惠州、肇庆、韶关、珠海、佛山、中山、广州等7个城市参与了广州座谈会。会上报告显示，目前惠州市场库存面积约一千多万平方米，以目前的去化率计算，消化期超过两年，是7个代表城市中库存最大的。

传言：限购政策已调整？ 知情人士称正在观察了解

住建部此番对地方楼市情况的密集考察，不免让人与日前关于住建部提出“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻相联系。截止目前，此消息尚未得到住建部公开回应。但据《南方周末》消息，部分住建部人员已表示，除北上广深之外，其他城市的限购政策极有可能实现自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

对此，业内分析认为，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。

中原地产首席市场分析师张大伟说，如果直接发文取消限购，会引起比较大的反弹。但对很多实施限购的二三线城市来说，限购本来就不严格。因此，在此轮松绑过程中，各地政府也没有明确发文直接取消限购，而是可以采取绕道“松绑”的方式。

据《21世纪经济报道》消息称，有接近住建部的人士透露，“现在部里正在观察、了解、研究当前的市场状况。” 这一说法与住建部密集考察地方楼市的举动相吻合，调研结果或将直接决定未来的政府对于楼市调控政策的决策，关于限购是否松动的传闻也将有望落实。住建部政研中心原副主任王珏林也称，现在的确属于观望期，未来的未知数很大，不存在立即救市表态的可能。

“这个方向没有错。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴曾向媒体表示。事实上，今年3月份，住建部部长姜伟新已提出了“分类调控”的新思路，住建部副部长仇保兴在今年全国两会期间也表示，地方政府能够自行调整的，就不要由中央政府来调整。

在“分类调控”指导下，依据住建部此次对地方楼市的摸底情况，如何进行政策的调整以推动库存去化，是否会将放松限购权利下放至地方，地方如何结合本地情况自主落实，在此情况下市场效果会如何，出现的不良市场反应由谁担责等问题，将成为接下来房地产市场与调控政策博弈中的主要看点。

现状：避免“直接取消限购” 地方政策松绑多打擦边球

在“分类调控”的宏观思路下，楼市高库存、低去化的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松限购的相关政策，希望通过行政化的措施来扭转房地产市场的低迷行情。

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个，杭州、南宁、天津、安徽等地区是地方 “救市”的典型。

5月23日，杭州再次传来了“救市”声音。有消息称，杭州市相关政府部门规定，从23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，开发商若想大幅降价销售，则需重新申请，降低楼房备案价。这一政策被市场解读为“限降令”。很快，杭州市物价局、市住保房管局当日发文解释，称此举是为了让新建商品住房降价或优惠促销做到规范有序。但业内分析，在楼市高库存和低去化下，这一举措目的恐怕不言自明。

目前看来，地方为“去化库存”而推出各种政策微调中，并未有“直接取消限购”案例，而多以放宽落户条件、缩短限制年限、收窄限购范围、调整贷款额度等手段对市场需求进行“微刺激”，打出“取消限购”的擦边球。诸如之前南宁赋予广西北部湾经济区内部分地区户籍居民家庭购房资格，天津滨海的“差别化限购”，安徽铜陵的放宽住房公积金贷款条件等。最新的“救市”消息——安徽芜湖出台新政，允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房，也属此类。

“房价接近停滞城市，后续都有可能出台地方救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟认为，未来松绑政策空间有很多，主要有6大方向：非户籍资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、限价政策放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段、公积金政策松动等。

解读：政策调整能否扭转市场颓势？业内多数不看好

倘若政策转弯，一线城市外地方城市获得限购政策调整权，能否扭转楼市整体颓势？

据中原地产分析，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来需求断档。因此，地方限购政策调整或许仅能为市场转向提供“微刺激”。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了使地方市场升温、拉动经济最常用措施，也是短期效果最明显的措施。但他也指出，限购政策在二三线本身就相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限。

某参与广州座谈会的政府人士也对调控政策与市场的碰撞表示担忧，“此次调整是市场自发调整，如果人为中断，未来房地产市场将出现硬着陆，后果更可怕。”

另外，在央行“喊话”支持首套房贷款之后，更多业内认为，银行对房地产领域的贷款是“救市”起着重要作用。“限购松绑深意在于，它有可能导致市场预期改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的作用。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说。深圳一位参与座谈的业内人士也称，“中央希望银行不要拖后腿，也要求开发商降价走量。”

对房地产市场下行深表担忧的绿城集团产品“教父”宋卫平认为，靠救市、靠政策只能是权宜之计，真正的长远之路在于第二次改革开放，“政策救不了你的命，一定是基本经济面必须要好”。