成都房企加快推盘节奏 城市独栋提前发力悄然热销

　　开发商纷纷加快推盘节奏　　

　　城市独栋提前发力　　

　　每年夏天是低密别墅销售的旺季，但今年成都楼市的情况有所不同。今年第一季度，低密产品的成交均价环比上升了0.8%，独栋的成交均价环比上升了6.7%。目前大成都范围内的独栋产品均价已经达到了19048元/平方米，而且还供不应求。这种情况下，开发商们加快了推盘节奏，独栋产品在4月就纷纷登场亮相。麓湖隐溪岸43栋独栋墅居即将启动认购，建发·浅水湾准备在本月推出68套一期最后的珍藏独栋，置信·牧山丽景最后10套独栋庄园4月初新鲜上市……　　

　　房企提前加推 城市独栋悄然热销　　

　　根据惯例，别墅销售的旺季最早要从5月份才开始。但今年第一季度，高端别墅的开发商们就感受到了市场的热度，特别是城市独栋产品备受青睐。中粮·御岭湾的项目负责人告诉成都商报记者：“我们项目是纯独栋楼盘，今年第一季度的销量比去年同期增长了30%以上。我认为今年市场反响好主要有两方面原因：一是城市独栋资源确实稀缺，导致供不应求，比如我们项目今年就剩下三期50多套现房，四期和五期还在做规划；二是御岭湾是现房销售，更能打动购房者。”中粮·御岭湾并不是特殊案例，在其他主推独栋的项目上，记者同样也发现了热销的迹象。　　

　　在麓湖的销售现场，销售人员介绍，隐溪岸仅43栋，目前排号的客户有近百组，且近期的到访量不错，周末常突破20组。牧马山蔚蓝卡地亚销售经理苟女士说：“我们去年提前半年卖完了一期和二期的产品，三期的独栋样板间估计在下个月亮相。今年第一季度，虽然项目没有货源可售，但购房者的热情不减，现在已经有20多组诚意客户等着我们的三期产品了。”万科成都TOP系公园5号有7套独栋产品，虽然还没定什么时间推出，但已经有不少购房者瞄准了这个产品。今年，成都华侨城将“定制别墅”放在战略的核心位置，目前，成都华侨城·东岸仅余50余席的独栋产品，价格大约在几千万甚至上亿元，潜在客户被放大至全国各地。　　

　　建发·浅水湾本月刚刚推出一期最后批次的珍藏单位，在没有任何推广的情况下，一周成交了两套。建发成都公司的营销负责人介绍：“刚刚成交的两套都是老带新客户，目前我们这里还有30多个意向客户等着购买新批次的房源。”建发·浅水湾是准现房销售，今年6月就能交房。去年7月，该楼盘推出了65套房源，两个月时间就被市场全部消化。该营销负责人还表示：“去年我们首批次的房源已经交付使用，随着老客户的入住，一些老带新的意向客户越来越多。但去年9月份开始，我们就无房可卖了。今年我们抓紧时间，把原计划6、7月份才推的房源提前到4月份销售，现在的销售情况很好。”据悉，建发·浅水湾二期将主打1000平方米以上的庄园级独栋，一期520-680平方米的独栋产品剩下不到70套。

　　量价齐涨　

　　圈内已很火 外人不知道　　

　　根据中成房业的统计数据，今年第一季度，别墅新增供应360套，环比下降47.1%，新增供应面积9.7万平方米，环比下降44.4%。但销售均价14118元/平方米，环比上升0.8%。其中，独栋别墅的销售均价为19048元/平方米，环比上升6.7%。尽管成都主要的独栋别墅开发商没有公开发声，普通市民并不知道最近有哪些新房源入市，哪些项目热卖，但房地产业内已经把独栋热销看做是今年高端行情到来的风向标。　　

　　吉信行·方圆置业总经理潘海指出：“最近高端大平层和高端别墅的集中入市会使得高端市场供应端进一步活跃，可能在一定程度上会刺激高端购买需求继续释放，高端产品的多样化也会给客群提供更多的选择空间。从目前来看，前几年被压制的高端购买需求可能会在未来进一步释放，短期内高端市场成交遇冷的可能性不大。”　　

　　从数据上来看，并不是所有的高端低密项目都卖得好，而是出现了两极分化。记者了解到，距离市区的近郊大独栋供应有限，同时供应相对充足的远郊大独栋购房者又不太买账，近郊的独栋尤其是大城南区域的独栋就更受高端客户欢迎。中成房业分析师认为，有品牌、有品质的大独栋项目有巨大的集聚效应，卖得好的越卖越火，卖不动甚至停工，这就是有的独栋楼盘销售不畅的原因。　　

　　读懂独栋价值1　　

　　稀缺　　

　　城市独栋正逐渐成为硬通货　　

　　成都在售独栋仅651套　　

　　在拥有1400多万人口的成都，城市独栋的数量正在骤减。一方面，开发企业不愿意再在这一领域做过多投入，导致这一业态“断奶”。另一方面，主城区及城市周边的别墅板块现有存量已经不多，导致城市独栋出现“断货”。　　

　　根据锐理数据的统计，从房管局备案数据来看，目前成都市主城区的独栋别墅存量仅有2套，近郊的独栋别墅存量为649套。另根据中成房业相关数据，今年第一季度，成都独栋产品新增供应29套，而成交量达到80套。从数字上来看，成都的城市独栋正在成为硬通货。　　

　　土地压力大　　

　　开发商不愿意多做城市独栋

　　据了解，独栋产品需要地块容积率至少在1以下，而自2005年至今，土地拍卖台上就鲜见这类地块的踪迹，这成为城市独栋寸土寸金的主要原因。中成房业副总经理赵亮表示：“首先，2006年别墅用地全面叫停，导致高端别墅整体供应量减少，城市独栋别墅更显得奇货可居，占据珍贵的土地资源使得城市独栋别墅具有稀缺价值，较其他别墅更能实现保值增值；其次，城市独栋别墅除了享受到低密度住宅的生态环境、健康舒适外，它也能够享受到城市的繁华与便利，更具备第一居所的属性。因此同时占据土地和城市属性的双重稀缺就是城市独栋别墅的价值所在。”正合地产副总经理傅近春则认为，城市独栋别墅的稀缺不但在于对土地的要求高，“除非有特别的土地资源，否则根本无法支撑项目”，更多的还是开发商基于开发成本的考虑，“独栋别墅的容积率要求达到0.3、0.4，这使得修建独栋别墅的成本要比普通的住宅开发成本高出10倍。土地的高指标，开发的高成本，使得城市独栋不能成为利润最高的业态。大多数开发商不能承受这样的经济压力，因此现在很少有开发商愿意冒险去这样干。”　　

　　在市场的限制中，许多开发商只有依靠打擦边球的方式，通过对联排、高层、独栋等各类业态组合开发形式，来提高地块容积率，保证独栋产品的低密优势。这样一来，一些拿地小，资金少的开发商只有放弃独栋这一市场，导致城市独栋的数量越来越少。　　

　　老高端低密板块饱和　　

　　开发商手上存货已经不多　　

　　在浣花溪、南延线、温江、新都等老别墅板块，开发商尚存的独栋产品数量并不多，部分区域已经绝版。当年，草堂之春、金林半岛等项目曾经让浣花溪名噪一时，而现在，伴随着低密产品的卖完，这里再次回归最初的宁静。而温江板块和新都别墅板块，由于周边生活配套还未成型，导致市场热度并不高。以芙蓉古镇周边高端居住区为例，空置率持续高启，许多开发商已经不愿意在这里多做谋划。目前成都近郊成熟高端圈层，目前主要分布在城南天府新区板块、城北华侨城板块、保利198板块，以及新津的牧马山板块。　　

　　相较之下，天府新区高端居住区存量尚可，但各家开发商在前期的陆续走量，也让这一区域独栋数量急剧减少。去年，建发·浅水湾两个月卖完65套为2013收官；牧马山蔚蓝卡地亚也提前半年完成了2013的任务；麓湖沉香谷悄无声息地被粉丝抢购一空……可以说，城南的独栋产品，特别是中等面积的独栋产品，在城南已经“奇货可居”。今年4月，建发·浅水湾与麓湖·隐溪岸几乎同时启动，为城南独栋再添100多套产品。从目前的市场反响来看，这些供应量还不能完全满足高端人群的需求，在未来的市场中成都独栋别墅的供应会继续陷入捉襟见肘的尴尬。　　

　　读懂独栋价值2　　

　　潜力　　

　　电梯高层单价过2万，独栋产品单价1.3万　　

　　城市独栋价格洼地效应已凸显

　　城市独栋拥有众多的稀缺属性，然而在目前成都市场上却存在价值被严重低估的现象。记者发现，相对于一线城市独栋别墅和普通住宅3-5倍的单价差，成都的独栋别墅的单价几乎跟电梯大平层持平，有的甚至低于电梯大平层，呈现出倒挂现象。　　

　　价格倒挂　　

　　城市独栋不如电梯高层贵　　

　　对于外来开发商，成都独栋别墅市场不太好理解。“按照发达城市的衡量标准来分析当前的楼市，成都独栋别墅的价位制订显得不尽合理。”来自建发成都公司的营销负责人告诉记者。一线城市的独栋别墅价格一般是普通公寓价格的3～5倍之间甚至是以上，比如上海普通公寓住宅价格在3.5万元/平方米，但其别墅的价格却在10万/平方米左右，而最高价位已经达到15万/平方米，但成都市区内的高档电梯住宅早已超过20000元/平方米，但成都独栋别墅每平方米的均价也就19000出头，城市别墅与普通住宅的价格差距悬殊并不像上海、深圳等发达城市那样大。而且，有些项目还出现了倒挂，比如建发·浅水湾这个纯独栋社区的独栋单价为12500元/平方米起，而锦城湖周边的西派国际电梯高层单价已突破了2万。　

　　事实上成都的开发商已经意识到了这样的不协调，城市独栋的价格从去年至今也一直在补涨。“去年之前这里的别墅每平方米价格才15000多元，但现在的价格已经超过20000元/平方米，同样是在天府新区，仅仅一年多的时间房价就上涨了5000多元。”来自北京的唐先生计划在麓湖买房，但对于近期上涨迅速的独栋价格，他并不明白其中的究竟。今年，真正意义上的城市独栋价格升值趋势更加明显。牧马山蔚蓝卡地亚的销售人员表示，他们今年已经没有低于千万元级的别墅产品了。麓湖隐溪岸低于1000万元的独栋产品也不多。建发·浅水湾卖完剩下的68套一期产品后，就再没有520-680平方米的独栋，转而开发上千平米的二期庄园独栋。　　

　　稀缺性成就城市独栋价值　　

　　购房者比开发商着急　　

　　成都华侨城地产事业部副总经理胡桥静介绍，成都华侨城东岸的独栋别墅价格也有所上涨，最后50套定制别墅的价格大约在几千万甚至上亿元。她认为，即使独栋产品售价高达上千万，在成都楼市中竞争仍然存在。与其他高端产品相比，成都华侨城提供着不同的高端配套和高端生活，“因此我们并不急于将华侨城最优质最好的这些房源在短时间内售尽，3年会是比较合适的销售周期。”看来，相比购房者的疯狂抢购，开发商们并不着急将城市独栋尽快脱手。　　

　　因为成都的城市独栋目前还存在价格倒挂的现象，更多的业内人士对城市独栋未来的增值坚信不疑。对于价格倒挂这种不正常的市场现象，中成房业副总经理赵亮解读到：“真正的城市别墅项目在价值上绝对是会得到认可的，如以顶级人文自然生态资源、城市成熟配套以及不可再生的土地价值成为别墅中绝唱的成都浣花溪，其目前的价格就在成都普通住宅价格的十倍以上。”赵亮认为，未来城市独栋别墅的升值空间较普通住宅显然更大，它的最大价值在于土地资源价值，“随着城市土地资源的日益稀缺及城市配套的不断完善，土地财富的保值增值性也逐步提升。普通住宅再大也没有土地，但别墅再经济也有土地，有院子，并且有土地的使用权、支配权和利益享受权，因此别墅的土地保值安全系数最高，尤其是作为占据城市稀缺位置土地的城市独栋别墅。价格的上涨和增值的巨大空间是显而易见的。”

　　如今越来越多的外地人跑到成都来买房，他们更多的是看中成都的城市独栋，他们认为成都独栋的价值被完全低估了，这其间就有巨大的投资空间。一位来自上海的开发商高管就在建发·浅水湾投资了两套独栋。他表示：“成都独栋别墅的价值现在还没受到足够重视，的确是被低估了的。因为城市独栋是对稀缺自然的占有，本身就是一种稀缺资源，未来一定会得到其应有的市场地位，实现自身的价值。”正合地产副总经理傅近春则认为城市独栋整体价值上升是肯定的，但不同的区域可能会出现分化。“在别墅土地资源开发殆尽的区域，因为无法再出现新的项目，其就稀缺成为了绝版，价值上升空间难以估量，比如目前的天府新区。但有的区域因为附近还有别墅土地开发资源，新的项目可以随时上马，其稀缺价值受到挑战，升值空间可能就会相对较小，进程也会相对较慢。”傅近春说。