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2020,千亿级房企又“上新”了!

成都房地产网-房掌柜 2021-01-11 09:17:42来源:房掌柜 整理
[摘要]在进击千亿的道路上,不少房企选择大跨步向前,大手笔拿地,高杠杆扩张成为了它们的标配。

  2020年是不凡而跌宕的一年:年初突如其来的疫情搅黄了春节的返乡置业、扰乱了房企开工节奏、推迟了购房者需求,而下半年横空出世的“三道红线”让房企销售的步伐再度加紧……

  在这样充满不确定的背景下,多家房企将2020年的销售目标设定得颇为谨慎。有统计显示,年初40家房企所定的全年销售目标平均增速不足14%,为近年来新低。

  尽管压力重重,仍有不少房企加速迈入千亿阵营。克而瑞数据显示,从全口径销售额来看,2020年千亿房企数量达到43家,较2019年增加9家。

  2020年11月,龙光集团率先突破千亿;12月,中骏集团、禹洲集团、新希望地产、建发房产、华发股份等房企亦纷纷撞线;声称“千亿目标已经不重要”的时代中国,也终于在2020年实现跨越。回顾过往,千亿规模进击路上,有人激进扩张,有人“押宝”长三角,有人发力旧改……

  1 激进扩张

  在进击千亿的道路上,不少房企选择大跨步向前,大手笔拿地,高杠杆扩张成为了它们的标配。

  “黑马”新力地产的千亿之路走得颇为凶猛而波折。2015年时,新力的销售额尚不到50亿元,此后其销售规模进入了极速扩张期:2016年-2018年间,该指标分别为161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元,复合年增长率高达136%。

  2019年11月,新力地产成功登陆港交所,成为最年轻的在港上市内地房企,销售额也在这一年达到914亿元,距千亿差临门一脚。

  2020年初的业绩发布会上,新力给出了全年约20%的销售增长目标,即约1100亿元。也正是在这场业绩发布会上,新力挖来的明星职业经理人陈凯亮相,其被委任为公司联席董事长、行政总裁兼执行董事,专注公司业务发展和运营发展。

  在这期间,陈凯在新力的组织、投资等方面做了一系列调整,如组织架构上力倡扁平化,投资布局上加大长三角地区和大湾区的投资力度,同时发挥江西大本营的优势等。2020年上半年,新力共斩获22幅优质地块,其中江西省占7块、粤港澳大湾区占1块、长江三角洲地区占12块。

  可惜的是,陈凯上任半年后便于同年9月份辞职,新力控股实控人张园林重掌帅印。不过,陈凯的离任并未影响新力的步伐。克而瑞数据显示,2020年全年,新力实现全口径销售额1196.4亿元,达成千亿目标。

  中骏集团在2020年奔赴千亿目标的道路上则少了些戏剧性。2018年初,过去颇为“佛系”的中骏提出了“2018年500亿、2019年800亿、2020年过千亿”的销售目标。同年,中骏总部迁至上海,此后便开启加速扩张模式。2017年-2019年间,中骏的销售额从332亿元狂奔至805亿元。

  2020年12月20日,中骏发布官方信息显示,截至当日,其销售额突破1000亿元,超额完成全年业绩目标。另据克而瑞数据显示,2020年全年,其实现全口径销售额1015.2亿元。

  与销售规模快速增长相对应的是中骏在土地市场的活跃。据安信证券数据,2017年中骏的拿地强度一度高达96.8%。事实上,2017年以来,中骏制造了多个“地王”。

  2018年底,中骏以总价38.05亿元、楼面价3.91万元/平方米拿下厦门湖里区一幅地块,刷新了厦门地区的纪录;2019年11月,中骏再以59.4亿元、楼面价4.51万元/平方米成功竞得枋湖2019P01地块,刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录。

  2020年4月,一家名为上海泰鸣的房企在厦门以103.55亿元竞得一宗地,成为当地历史上首个百亿地块,楼板价达到了4.93万元/平方米,成为厦门新总价和单价地王。尽管当时中骏极力否认与上海泰鸣的关系,但其2020年半年报中却出现了该地块的身影,中骏应占权益为65%。

  值得一提的是,激进拿地的背后,中骏集团的杠杆水平也在提高。2020上半年,该公司短期有息负债占比45.5%,较2019年上升16.3个百分点,高于TOP 50房企中位数;现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍,净负债率相比2019年末上升8.3个百分点至68.3%。

  曾经低调的新希望地产也于2020年高调踏入了千亿房企阵营。据新希望地产方面披露,截至2020年12月24日,其年度销售额突破1000亿元,正式跨过规模门槛。

  新希望地产并不是从一开始就着力于规模扩张的。早前,新希望集团董事长刘永好曾表示,公司的地产业务是被逼出来的,对地产并没有多少野心。2013年,新希望地产年销售额仅19亿元,全国布局5、6个城市。

  情况在2014年开始发生转变。当年,年仅32岁的张明贵接任新希望地产总裁一职,带领公司步入快速发展期,2015年-2019年,新希望地产的全口径销售额从不足百亿元极速增长至735.9亿元,跻身行业TOP 50。

  新希望地产在土地市场上亦挥金如土。中指院统计显示,新希望地产的拿地金额从2017年的178亿元增长至2019年的319亿元,排名也从48位晋升至28位。

  与规模共同增长的还有新希望地产的负债规模。2019年,新希望地产的短期借款为2.04亿元,同比大幅上涨307.32%,总负债较2018年增长53.62%至838.68亿元。2020年上半年,该公司的短期借款继续攀升至6亿元,而总负债则增至966.28亿元。

  2 “押宝”长三角

  “千亿俱乐部”新会员中,不少企业选择持续深耕长三角地区,并从这片投资热土中收获较高的业绩支持。

  今年新入千亿阵营的9张新面孔中,有多家企业从华东地区收获了突出的业绩支持。

  总部位于珠海的房企华发股份2019年失约千亿目标之后,2020年初再提“三个千亿”目标,即集团营收、全口径销售额、房地产业务流量收入均突破千亿。

  克而瑞数据显示,华发股份2020年实现全口径销售额1205亿元,位列行业第34名。

  而在华发的千亿征程上,华东地区起到了不可忽视的作用。2017年至2019年间,华发股份分别实现签约销售金额310.17亿元、582亿元、922.73亿元,来自华东地区的销售额占比分别为19.45%、38.96%、40.66%,逐年提高。

  2020年,华发股份继续加大对长三角地区的布局。据披露,2020年前三季度,华发获取土地总计容面积约为301.81万平方米,同比增长24.3%;从城市来看,除珠海外,其新增土储多位于上海、杭州等核心一二线城市,从区域分布来看,其新增土储中长三角地区占比高达67.4%。

  另据中指院数据,2020年下半年,华发股份分别在上海闵行区、浦东新区、静安区拿下3宗地,溢价率分别为46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金额达到112亿元,仅次于香港置地、金地、招商蛇口。

  2017年加速长三角城市群的布局、2018年明确深耕长三角地区,合景泰富对该区域的重点布局也有力地支撑了其近年来的千亿征程。

  2018年,合景泰富共实现655亿元的预售额,其80个在售项目中,30%来自粤港澳大湾区,而有45%来自长三角区域;2019年,其实现预售额合计861亿元,118个在售项目中有43%来自长三角区域。

  2020年,长三角区域持续发力。上半年,合景泰富实现预售额368亿元,120个在售项目中,按预售金额贡献划分,37%来自长三角区域,与来自粤港澳大湾区的贡献比例持平。同时,在合景泰富2020下半年推出约20个全新项目、1300亿元的可售货值中,粤港澳大湾区占比45%,长三角区域占比30%。

  如今,在曾同为“华南五虎”的恒大、碧桂园、雅居乐、富力早已成为行业头部企业之时,合景泰富也终于在区域深耕的加持下,于2020年越过千亿门槛。

  据合景泰富披露的销售简报,其2020年全年销售金额约1036.08亿元,顺利完成年初定下的1033亿元销售目标。

  发轫于厦门的禹洲集团当前的基本盘便在长三角地区。2016年,禹洲集团将总部从福建迁至上海,并在此后的两年间在苏州、南京、上海、扬州等长三角城市发力,销售额也从2016年的232亿元增长到2019年的751亿元。

  遭遇疫情侵袭的2020年,是禹洲集团实现2017年提出的“三年冲击千亿”战略目标的关键年。而与多家房企调低销售目标不同的是,禹洲坚持目标,其创始人、董事局主席林龙安多次表示,“2020年将实现千亿目标。”

  所幸,2020年12月7日,禹洲集团发布公告称,累计合约销售突破1000亿元,正式跻身“千亿俱乐部”。

  长三角区域为其做出了突出贡献。2020年上半年,在禹洲累计428.5亿元的销售额中,长三角区域的销售占比达到62.5%。在苏州市场,禹洲虽进驻不到3年时间,但单城销售突破了100亿元的销售规模。

  3“迟到”的撞线

  完成千亿销售额,对于房企来说是一个分水岭,也是一座里程碑。在困难重重的2020年,有房企经过多年的努力终于跨过了这道坎。

  在冲击千亿的道路上,还有很多企业经过多次努力才最终达标。

  克而瑞发布的榜单显示,2020年新入千亿的房企中,龙光集团以1497亿元的全口径销售额位列首位。但事实上,这份千亿“成绩单”晚到了一年。

  2018年3月,龙光集团在2017年的业绩会上正式提出千亿目标。时任龙光集团首席财务官兼执行董事的赖卓斌在会上提及,“龙光的销售目标是2019年实现千亿元,2020年达到1500亿元。”

  彼时,龙光集团处于高速扩张中。公开信息显示,2016年-2018年间,龙光集团的销售规模实现了从287.2亿元到718亿元的增长,年复合增长率为58%。

  不过,龙光集团管理层在2019年选择降速,将全年业绩目标设定为权益销售850亿元。以此计,2019年,龙光集团完成权益合约销售额约915亿元,完成了全年销售目标的108%;但其全年实现合约销售额约960.2亿元,与千亿军团失之交臂。

  2020年初,龙光集团将全年销售目标定为权益合约销售额1100亿元,较2019年权益额增长仅约20%。从以往表现来看,龙光集团2020年跨过千亿门槛在意料之中,但相较于其此前定下的目标,其增长仍是放缓的态势。

  类似的戏码也在时代中国身上上演。2018年曾对外表示2019年或2020年会实现千亿的时代中国,也在过去的两年间经历了增长降速,推迟了千亿时间表。

  在2019年初的业绩会上,时代中国为全年设定的业绩目标为750亿元,年增长率仅约为24%,远低于2018年45.5%的同比增幅。而2020年,时代中国设定的销售目标为823亿元,预期增速进一步降低至仅5%左右。

  时代中国董事会主席兼行政总裁岑钊雄在2020年初时表示,“公司内部已经不把千亿作为重要目标,因为我们相信就算今年不实现,明年也会实现。”

  大幅调低的销售目标,对于时代中国来说并没有完成的难度。数据显示,时代中国2020年前11月就已实现销售额836亿元,超额完成年度目标。截至2020年12月31日,时代中国全年累计合同销售额约1003.81亿元,占据了千亿房企的最后一个名额。

  然而,在规模终于突破千亿大关的同时,时代中国的负债也达到了新高。东财Choice数据显示,截至2020年上半年,公司负债总额达到1371.1亿元,较2019年末的1253.94亿元增长117.16亿元。同期短期借款攀升至253.67亿元,较2019年末的185.98亿元增长36.4%,资产负债率也于首次达到80.1%。

  来源:国际金融报

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责任编辑:简艳霖

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