物业股扎堆上市 阳光城分拆物管公司赴港上市

　　物业上市这股风仍在吹。

　　港媒10月12日消息，阳光城拟分拆旗下物管公司赴港上市，有消息称，阳光城物业初步计划集资最少2亿美元(约15.6亿港元)。

　　消息人士指，阳光城已聘请华泰及招银作上市负责行，最快于明年赴港上市，不过集资额及上市时间表仍存在变数。

　　“现在还是个窗口期，由于收益稳定及高增长性，物业管理的估值远高于地产开发企业。”

　　一位业内人士在接受采访时表示，价值释放是很多地产公司分拆物业板块单独上市的一个重要原因，背后的逻辑还是看中中国大量的消费人群以及社区里面很多业务和机会。

　　分拆准备

　　市场上早有关于阳光城物业上市的传闻。

　　7月30日已有消息指，阳光城物业计划在明年上市，已进行相关审计工作。而受到大众关注的是，7月29日，阳光城整合旗下物管与商管业务，新注册了阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司。

　　企查查中显示，慧智优佳注册资本1.5亿元，其主营业务主要包括基础物业管理服务及相关专业服务与商业运营管理服务。

　　该公司由上市公司阳光城和福建阳光房地产分别持有99%、1%股权，公司法定代表人和董事长均为阳光城董事局主席林腾蛟，其同时为慧智优佳的实际控制人，受益股份14.6849%，而朱荣斌、吴建斌等人则担任该公司董事。

　　该公司股权结构在9月进行增资扩股后有了变化。9月25日，阳光城披露，为慧智优佳拟进行增资扩股。

　　其中，龙净实业投资集团有限公司、阳光健康产业有限公司、福州经济技术开发区阳光智博企业管理咨询合伙企业(有限合伙)、福州经济技术开发区阳光慧优企业管理咨询合伙企业(有限合伙)及福州经济技术开发区阳光慧佳企业管理咨询合伙企业(有限合伙)5家公司与慧智优佳签署增资协议，拟对慧智优佳进行增资，增资金额合计为3.67亿元，其中6250万元计入注册资本，3.04亿元计入资本公积。

　　增资完成后，慧智优佳的注册资本将由1.5亿元增加至2.125亿元。股权结构随之变更为：阳光城、福建阳光房地产开发有限公司、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳的出资占慧智优佳注册资本的比例分别为69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。

　　阳光城合计所持慧智优佳的股权比例由100%调整为70.59%，将继续保持对慧智优佳的实际控制。

　　实际上，成立慧智优佳，阳光城是将旗下物管与商管业务进行了整合。具体来看，基础物业管理服务为住宅物业及非住宅物业(包括写字楼、综合体、商场等)的业主、租户客户提供一系列物业管理服务，包括清洁、绿化养护、设施设备维保、安保和和秩序维护等服务。

　　另外，慧智优佳还提供大业主增值服务、公区经营服务、租售服务、阳光优选服务、专业家装定制服务及其他专业类服务;商业运营管理服务则主要为商业物业提供商业咨询服务及运营管理服务。

　　在增资扩股公告中，能够了解到慧智优佳最新运营情况。截至2020年7月31日，慧智优佳模拟合并口径下的资产总额10.60亿元，负债总额8.96亿元，净资产总额1.64亿元。

　　于2020年1-7月，慧智优佳实现营业收入7.27亿元，净利润0.85亿元，扣除非经常性损益后净利润0.64亿元。

　　物业赛道

　　而关于阳光城物业的发展状况，观点地产新媒体通过翻阅近年年报获悉，2018年，阳光城物管收入约为1.75亿元，占总营收比例为1.31%;这一数据在2019年提升至7.71亿元，占总营收的比例也提升至1.26%，一年增长约4.5倍。

　　在最新披露的2020年中报中，阳光城物管业务营收已达约5.14亿元，可见增长较为迅速。

　　如果要在已上市物业公司中寻找参照标的，阳光城物业2019年营收与正荣服务与滨江服务相近。

　　披露数据显示，2019年，正荣服务营业收入为7.16亿元，滨江服务营业收入约为7.02亿元。

　　这两家上市时亦受到追捧。其中，正荣服务上市发售价为4.55港元/股，香港公开发售接获可供认购的香港发售股份总数2500万股约102倍，国际发售亦获大幅超额认购。

　　滨江服务发售价定为6.96港元/股，香港公开发售初步可供认购总数667万股香港发售股份约7.14倍;国际发售获轻微超额认购。

　　于10月12日，正荣服务收报5.32港元/股，市值55.2亿港元;滨江服务收报16.28港元/股，市值45亿港元。

　　对于有母公司支持的物业企业来说，母公司的业务能够为其提供稳定的管理面积。据观点地产新媒体了解，2017年，阳光城以951亿的销售位列房企18强;2018年达标千亿录得销售1628.56亿元;再到2019年迈过2000亿关口。

　　截至上半年，阳光城已录得合约销售900亿元，与去年基本持平;对应销售面积726.88万平米。

　　阳光城新增销售面积的稳定增长，每年签约交付面积的持续上升，显然能够为物业管理业务的增长提供保障。在上市之后，阳光城物业亦能够获得一笔资金用于规模扩张。

　　从目前的来看，更多的业务数据，仍需等待阳光城物业递交招股书后，方能知晓。但一家第二梯队房企分拆物管上市，显然已近成为资本市场关注的焦点。

　　从2018年至今，物管企业就受到投资者追捧。上述业内人士指出，多个因素都是促成资本市场或者投资者对这个行业看好的一些核心原因。

　　“还是由业务特点决定的：第一，抗周期，有稳定的现金流贡献，不会随着经济的下行或国家政策调整受到大的影响，这是一个非常重要的前提;第二，物业本身是一个轻资产经营模式;第三，大多数投资者对社区服务充满想象空间，包括科技和技术的进步，能够让本来难盈利的行业降本增效;第四，疫情过后国家层面对这个行业重新的再认识和定位。”

　　据统计，目前，已有29家物管公司登陆资本市场，卓越商企、第一服务等物业企业已陆续进行招股，恒大物业、融创物业等巨头亦已递交招股书。