蓝光的“焦虑”：成都退股风波不断 高速扩张中口碑塌陷

　　5月中旬时候，一线城市多家媒体曾曝出“蓝光成都项目投资失误，导致一系列高管被内部严厉处罚”一事，在一线地产圈内曾引起轩然大波。

　　遗憾的是，如此重大的地产新闻事件，在成都地产圈竟然“波澜不惊”。

　　“无风不起浪。”

　　事件的起因源自从蓝光发展内部流出的一份《处罚通报》，后被诸多媒体曝出，“处罚上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁黄新，其中杨铿罚款200万元，董事兼首席运营官余驰罚款100万元，四川区域总裁黄新罚款10万元”。

　　据报道：从处罚通报表述看，处罚依据是“针对前期投资项目决策失误造成公司重大损失，依据公司相关规定，要对项目投资追责”。

　　投资项目面临亏损

　　虽然蓝光未明确通报中所提投资项目,但业内多数人认为该次处罚或与蓝光发展成都蓝光爱普雍锦府项目有关。

　　据悉，这个项目就是位于成都城北绕城外的位于新都新城的“蓝光爱普·雍锦府”，为蓝光产品线“雍锦系”改善型典型项目。

　　我们注意到，从项目案名看，既有蓝光又有爱普，不难看出这是一个合作开发项目。但从项目最初看，这是重庆爱普地产子公司成都瑞卓置业于2017年11月上旬以溢价近48%抢得，折合楼面价7380元/㎡，总地价5.79亿元。

　　据悉，爱普地产也即是隆鑫地产的改头换面，但背后出资极为复杂，这里不再赘述。

　　据悉，“蓝光爱普·雍锦府”对应的开发商即成都香城同瑞置业，但从其出资股东看，也颇为曲折，足见项目开发之艰难。

　　具体看，成都香城同瑞置业成立于2017年11月下旬，也就是拿地后不久，到2018年6月份，成都瑞卓置业退出，同时成都瑞华远丰企业管理咨询有限公司进入，但2个月后，成都瑞卓置业重新入股，后者则退出。

　　这是什么情况，给外界玩“躲猫猫”吗?实际上，其路数与昔日隆鑫地产股权构架“绕弯弯”颇为类似。

　　2018年11月中旬，成都瑞卓置业引入“金主”中铁信托加盟，去年6月蓝光接着入局，构成三方同盟。时隔2个月，中铁信托蹊跷退出。

　　我们调查发现：2019年初，中铁信托曾对外发售一笔名为“爱普地产新都新鸿府项目集合资金信托计划”，总规模6.4亿元，期限2年，融资方即为成都香都同瑞置业，用于开发当时叫“爱普·新鸿府”的楼盘。

　　另据悉：该信托计划为股权类投资，中铁信托对项目公司持股60%，优先级资金具体用于支付爱普·新鸿府项目“剩余土地款、契税、前期报建费、勘察费、设计费、前期建安工程款等”。

　　据蓝光发展2019年7月披露新增项目公告，子公司新都蓝光成功收购爱普·新鸿府项目20%的权益，耗资1.82亿元，从前述剖析表述看，这笔股权来自中铁信托。随后，新都蓝光继续吃下该信托的40%股权。中铁信托为何蹊跷退出，外界不得而知。

　　按此对价计算，新都蓝光为项目60%股权总耗资约5.46亿元。依此类推，此项目100%股权估值就是9.1亿元，从项目主要资产的整个地块当年初估值约6.12亿元，蓝光为此付出代价不菲，所以可窥见蓝光为何说前期投资决策失误。

　　据相关报道援引机构测算数据表述说：“蓝光爱普·雍锦府”项目盈亏平衡售价1.8万元/平㎡。我们近期实地调研获悉，该项目2020年3月9日拿到预售证，预售价15816-20075元/㎡，从现场看，多栋楼已拔地而起，建设速度的确很快。

　　置业顾问明确说：“目前预售均价1.5万元/㎡，在片区内是比较高的”。从其介绍表述看，自信心更多来自新都新城未来被看好的升值预期，也成为给消费者讲解项目的着力点和亮点。

　　置业顾问还透露说，目前不用摇号，只要交纳诚意金排号即可选房，还有一定的优惠，明年下批次要卖1.8万元/㎡，并一再强调今年是一个不错的买房时机。

　　据悉，“蓝光爱普·雍锦府”目前具体在售的是云玺，主要有113㎡、138㎡两个主力户型，均属精装，总价170万-200万元左右，属于刚需、刚改产品。

　　从样板间体验看，蓝光对空间利用率的把控的确厉害，是过去开发刚需产品竞争力的延续，138㎡户型虽是大横厅、大阳台，但卧室私密性却大打折扣，整个小区物业服务却不是蓝光嘉宝物业，而是引入的龙湖物业，只有2.5元/㎡，比蓝光成都刚需盘收得还便宜。置业顾问透露说，背后有蓝光补贴。

　　按目前预售价蓄客，“蓝光爱普·雍锦府”接下来能否顺利出货，仍有待观察。但至少说，从3月份拿到预售证一直拖延至今，对于“高周转”的蓝光来说，这是难以容忍的，因为抢时间就是保资金链。坊间还传闻双方股东因对预售价意见不一，蓝光想退股。

　　被媒体曝出的“内部处罚通报”，或只是揭开了蓝光发展在“规模焦虑”上急速全国化扩张隐忧的一个盖子。

　　高速扩张的后遗症

　　2019年9月20日,“蓝光发展”正式入驻上海总部,形成“上海+成都”双总部。同年,蓝光的物业服务公司蓝光嘉宝在港交所上市。同年,实现销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%，终于圆了千亿的梦想。可负债合计高达1628亿元,手里的货币资金只有260亿元。

　　蓝光发展一年内到期的非流动负债同比大增133.05%，至143.55亿元,财报的解释是长期负债中于一年内到期的金额增加。在高速扩张的过程中，蓝光爱普雍锦府并不是个案。在四川达州，蓝光发展子公司于2018年5月以10.24亿元的总价拿下达州市莲花片区ⅢB2-5地块,楼面价为5100元/平方米，而根据房天下官网最新信息显示,该地块项目蓝光芙蓉风华目前售价7999元/平方米，略高于该项目的盈亏平衡价格7650元。

　　天津蓝光雍锦香颂。此前蓝光发展以16.25亿元获得天津江宇海汇房地产有限责任公司全部股权,从而间接获得其名下241.83亩土地,折合楼面价10079元/平方米,该项目最终售价为13500元/平方米,同样低于盈亏平衡线。

　　此种情况与蓝光不计成本拿地扩张不无关系,2015年至2019年,蓝光发展拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗和48宗,其销售额亦从2015年的183亿元增至2019年的1015.37亿元。进入2020年,蓝光发展继续保持高频拿地的节奏,截至4月底共拿地20宗,耗资约118亿元。

　　据了解，2018年以来，蓝光疯狂在陕西、山西、河南、四川等诸多中西部省份的三四线城市拿地，还包括一些大手笔的文旅项目，2019年报描述新增储备时特意强调“不断强化新一线、二级及强三线的投资占比”，似乎暗示对之前拿地思路进行纠偏。

　　然而，全国楼市增速放缓，三四线首当其冲，在此布局的房企均“猝不及防”。

　　据克而瑞监测数据，蓝光发展前5个月全口径销售额296.8亿元，排名第39位，相比去年同期销售额340.3亿元，排名第34位，均有一定下滑。更为重要的考量指标——权益金额，蓝光发展今年前5个月为159.1亿元，排名第48位，去年同期278.1亿元，排名第33位，下滑幅度有点惊人。

注：川滇渝房企PK，克而瑞监测数据

　　6月22日晚间，蓝光发展对外披露斥资不超过4.8亿元回购股份计划，相较于当前最新股价5.35元/股，回购股份成本不超7.9元/股。上个月初，迟峰曾以平均增持价5.55元/股豪掷逾千万元增持蓝光。

　　“股价起不来，融资就会受限。”这是一个很浅显的逻辑。与同规模房企相比，当前蓝光发展融资成本是较高的。融资利率高低，是对房企综合实力的最好说明。

　　举例：6月初，蓝光发展在北京金交所发债11.9亿元，存续期3年，年利率却达到惊人的10.5%！3月17日，蓝光披露2020年第一期7.5亿元公司债，利率7.15%;5月中旬，蓝光披露5亿元中票融资，年利率7.2%。

　　注意！蓝光发展3月5日、6月4日曾在新交所发行2亿、2.5亿美元债，期限分别为1年、2年，前者年利率9%，后者年利率11%！

　　扩张中的口碑塌陷

　　蓝光在成都市场的表现,相信各位购房者,基本都了解一些。在蓝光的产品之中,性价比较高的就是蓝光雍系列产品。其他产品则表现不佳。而近年来关于蓝光产品的维权行动倒是扩展到了全国。

　　如果说业主偶尔一次对楼盘有所质疑,也许只是偶然。但是,当每次交房、销售都会遇到业主大量投诉、那就一定不是偶然了。在扩张同时，蓝光显然还需要修炼好自己的内功。

　　整理自：蓝腾财经、180度财经