改善型二手房现滞销情况 刚需房市场升温

　　“房源有，但价格合适的优质房源基本都卖光了，剩下的都是不着急卖的。”多个片区的中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　“特别是刚需次新盘，想用之前的价格找房基本不可能。”位于南五环某次新房小区销售人员说，“该小区两居室主力户型成交价之前大概在380万元左右，目前在售的标价没有低于450万元的。我们会给这些业主打电话，希望他们至少调整到410万元左右，才可能吸引客户来看房。但没有业主愿意调价。业主扎堆绷着，其实就是不着急卖。”

　　“业主不调价，没有客户来看房，现在的报价远远高于前期成交价。”上述销售人员介绍，有的卖房业主本身要换房，但换房看中的小区存在同样问题。“换房客户买不到房子，自然不敢先卖了自己的房子。多数人只有一套房子，是刚需客户，卖了就没地方住。”

　　入学新政刺激学区房涨幅明显

　　北京二手房市场出现“小阳春”现象，5月份成交量创下近三年来最高水平。由于西城区调整入学政策，刺激了二手房市场，成交价格环比明显上涨。

　　据贝壳研究院统计数据显示，5月份，北京二手房成交量环比增长39%，同比增长75%，实际成交量创下了自2017年“3·17”楼市调控以来的最高水平。

　　北京二手房市场“火热”，带动了交易价格上扬。贝壳研究院统计数据显示，5月份，北京二手房成交均价为每平米62609元(人民币，下同)，环比上涨明显。

　　业内人士认为，5月份北京二手房成交量上涨的主要原因是，疫情防控进入常态化，消费者看房、购房等恢复正常，疫情积压的市场需求逐渐释放。此外，西城区入学政策调整，带动了西城区和全市其他地区的购房需求提前集中入市。

　　4月30日，北京市西城区发布了今年义务教育阶段的入学政策。其中最受关注是，自7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　西城区入学新政出台刺激了北京市二手房市场。贝壳研究院统计数据显示，5月份，西城区二手房成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动了全市二手房成交价格明显上涨。

　　此次西城入学新政有三个月的缓冲期，买卖双方都要赶在7月31日前完成交易。卖方为了最大限制压缩学区房贬值空间，第一时间在中介门店挂出了出售房源。

　　大户型学区房无人问津，而一居室、两居室最受欢迎，位于西城区三里河地区的学区房，每平米的成交价格在12万元至15万元之间浮动。

　　入学新政发布一周后，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。数据显示，西城区挂牌量超过去年4月整月总量，一周内成交量相当于去年4月成交量的70%。

　　为了给子女拿到一张通往名校的入场券，焦虑的家长们第一时间涌向了西城区，一时间该区的二手房热度飙升。以德胜门、金融街最为显著，5月份，这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%，尤其是小户型的二手房交易量更加活跃。

　　北京的优质教育资源大多集中在东城、西城、海淀等区域。此前，东城和海淀这两个教育强区实行“多校划片”后，片区内的热门学区房成交量及价格均出现了集中增长，而在政策执行后也都出现了连续下跌。

　　那么，此次西城调整入学政策后，学区房的交易量会持续上涨吗?北京链家研究院预计，6月份，北京二手房成交量会自然回落，幅度约15%，预计全市交易量在1.5万套左右。在价格方面，二手房会稳中有涨，涨幅在2%以内。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，此次多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌，但是确实可以有效阻止学区房的炒作行为，促进二手房市场健康发展。

　　改善型房源面临尴尬

　　刚需房市场升温，而改善型二手房则出现滞销的情况。

　　无论是在市中心还是郊区地带，大面积、总价高的改善型住房市场整体热度较低。这些房源通常为别墅、合院、复式洋房等类型，面对的基本都是改善型住房的客户。按照北京地区目前的限购政策，再加上中介费、税费，二套房客户需要支付的首付比例达总房款的七成左右。

　　“很多房源原值较低，且不是满五唯一，贷款不容易。如果是二套购房者，基本上都要求客户全款。”多位销售人员对中国证券报记者表示，“这类房源如果卖给首套客户，即便贷款，还款压力也会很大。而能够买得起这类房源的，一般不会是首套客户，因此贷款资质基本已用掉，使得这些二手改善型住房的销售面临尴尬。”

　　一些二手房网上销售平台的降价榜及捡漏榜中，非学区、高总价、大面积的改善型住房出现较多，有的二手房相比同小区的刚需盘单价下降50%。

　　以位于南四环某洋房小区为例，小区建设时间在2000年左右，距离地铁较远且没有电梯，小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米左右。且该小区的改善型住房面积较大，需要缴纳较高的增值税及个税，200平方米左右的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米，有的急售盘实际成交均价仅为2万元/平方米左右。