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2019上半年上海二手房成交量创近3年新高 动迁房成交活跃

来源:房掌柜  刘慧慧 成都房掌柜  2019-07-24 13:10:16
[摘要]上海二手房市场自2017年开始一直处于低位盘整状态,2019年初开始回暖,上半年二手住宅成交量超过12万套,成交量创近3年来新高,同比涨幅达51%。

  上海二手房市场自2017年开始一直处于低位盘整状态,2019年初开始回暖,上半年二手住宅成交量超过12万套,成交量创近3年来新高,同比涨幅达51%。其中外交环是成交主力,动迁房成交尤其活跃。

  据上海链家市场研究部监控数据显示,上半年上海二手房共成交12.2万套,同比增长51%,二手房销量增长更为显著,说明市场上仍以刚需为主。二手房销售均价38480元/平,同比下降5%。

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  从历史半年度数据来看,2019年上半年,上海二手住宅共成交12万余套,比2018年同期增长51%,创下近三年来的成交量新高,位于08年以来的历史成交均值之上。对比历史数据,二手房市场相对新房市场周期性更明显,2008、2010-2012、2017-2018年成交量相对较低,2009、2013、2016、2019年成交量较高。按半年度成交量来看,预计2019年全年二手房市场好于2018年。

  具体来看,今年上半年上海二手住宅成交量在1月小幅反弹,但还未站上强弱分水岭。3 月成交量创下了2016年10月以来的新高,成交量强反弹,随后4、5、6月成交量持续回落,仍站在强弱分水岭之上。

  分环线来看,今年上半年,外郊环间成交量最高,占比37%。占比较低的为内环以内和外郊环间,分别为12%和13%,主要受到价格因素和地理因素的影响。二手房市场由于是存量市场,不受新增供应的区域限制,相对来说分布会更均匀一些。

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  从同比增速来看,内环以内是唯一涨幅低于全市平均的区域(全市平均为51%),这也验证了购买力没有变得更强。在区域选择不受到限制的情况下,成交增长较高的区域集中在中外环间和郊环以外。

  分区域来看,成交套数排名靠前的区域分别为浦东、宝山、闵行等,其中,宝山的成交量同比增速相对更高。均价同比上涨区域仅有嘉定和崇明,青浦同比持平。

  ▽2019年上半年上海各区域二手房成交情况

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数据来源:上海链家

  分板块来看,成交比较活跃的板块为浦江、三林、南桥新城、周康、浦东世博等。TOP10板块中,周康、彭浦和顾村属于今年成交量上升比较快的板块。

 ▽2019年上半年上海二手房成交TOP10板块

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  数据来源:上海链家

  上半年成交量最高的小区是泗泾的新凯家园,成交均价28877元/平方米,共成交646套。总的来看,成交量较高的小区主要集中在外郊环间和郊环以外,且TOP10小区中,除了三林世博家园,其余小区均为动迁房,这也解释了为什么前面提到郊环以外是成交增长较高的区域,虽然地理位置较远,但由于动迁房集中,价格有优势,特别受到价格敏感度更高的刚需人群欢迎。

▽2019年上半年上海二手房成交TOP10小区

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  数据来源:上海链家

  上半年上海二手房均价38480元/平

  上半年上海二手房销售均价38480元/平,同比下降5%。其中价格最高的是内环以内,均价为65428元/平方米,套均总价500万元。内中环间均价接近5万元/平方米,中外环间均价4万出头,而成交量最多的外交环间均价接近3万元/平方米,郊环以外二手房成交均价不到2万元/平方米,是资金不充裕的刚需置业者首选之地。

  其实价格方面,各环线跌幅较为接近,仅1个百分点的差异。因为套均面积有所下降,套均价格跌幅更显著,同时二手房作为刚需,购房者对价格敏感度更高,小户型意味着支付的总价更低。

▽2019年上半年上海各环线二手房价格

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  数据来源:上海链家

  下半年市场预测:

  上海中原市场分析师卢文曦认为:7、8月份是传统淡季,成交量或跌破2万套/月,但是这个量也要比去年高,因此有一定“保底量”背景下,价格也不太可能出现大幅下挫。9、10月份随着大量新房投向市场,分流客户,因此成交高度或难超过3、4月份。下半年价格继续维持稳定。

  上海链家资深分析师杨雨蕾:从今年上半年二手房市场成交情况来看,成交量经历小阳春后已经见顶回落,累计成交同比增速呈下行趋势,在没有大的政策变动的情况下,预计下半年很难再现年初的成交活跃度。二手房均价同比目前依然在负增长区间,降幅上有收窄的迹象,但整体上价格非常稳定,全年大概率也会保持这样的趋势。

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责任编辑:谭劲松

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