武侯新城206亩回锅地块降价出让 近入七月土拍大战

　　4宗成都中心城区地块集中公布出让信息，将有约504.8亩土地集中加入7月土拍大战。4宗地分别位于武侯、龙泉、成华及青羊四区，将分别于7月11日和7月16日出让。

　　武侯新城206亩地块降价回锅，开发挑战难度颇大

　　拟于该日出让的1号宗地位于武侯新城簇桥街道办事处七里村5、6、8组，簇锦街道办事处铁佛村7组，用地面积约206亩，商住用地，容积率约2.6。

　　需要说明的是，这宗面积超200亩的商住用地实际上是一宗回锅地块。去年3月27日的土拍中，该宗地以楼面价8500元/㎡起拍。彼时，在出让文件中规定拿地企业必须自持不低于50%的商业物业，且附加“限价竞买，抽签竞得”的竞拍规则。业界人士分析认为，较为严格的拿地要求，也导致了该宗地去年流拍的结果。

　　而到今年7月再次上市时，该宗地楼面起拍价将降至6594元/㎡，而宗地的土地属性、容积率等各项指标目前看来，尚无变化。

　　从宗地自身条件看，地块交通条件优越，北侧紧邻武侯大道及地铁3号线，同时距离在建的9号线约800余米。商业配套则主要依靠大悦城、武侯万达广场、新城吾悦广场以及未来建成后的龙湖项目。而区域内的教育配套主要有石室佳兴外国语学校、川大附小江安分校、以及规划中的成都龙江路小学新城分校等。

　　而该区域所属的武侯新城板块内，已经在该宗地旁边集结了一大批的中高端改善项目，龙湖天宸原著、武侯金茂府位于宗地对面、中粮瑞府位于宗地南侧。此外，包括区域周边还有金科博翠府、东原印长江内等项目也都已经先后入市，区域新房均价保持在18000-30000元/㎡区间。而区域内土地成交楼面价早前最高的记录仍为东原印长江的17200元/㎡和武侯金茂府的17160元/㎡。

　　总体来说，1号宗地是主城区内难得一见的大面积地块，加之周边交通改善已经初步完成，区域改善项目集中，对房企的吸引力较大。

　　但另一方面，该宗地再次登上土拍席，起拍价降低至6594元/㎡，起拍总价从去年的30.47亿元将至23.64亿，对房企来说在资金上的门槛虽有一定程度的降低，但仍然是个不小的数字。

　　同时，该宗地目前还未明确具体的出让要求。如果还是保持和去年的相同的出让条件，那么拿地企业必须自持不低于50%的商业物业，根据该宗地最大建筑体量来计算，这宗土地的竞得者至少要留出近13万㎡的商业物业自己运营，这对房企的综合实力仍然是个不小的挑战。

　　行政学院TOD降临

　　同样将于7月11日出让的2号宗地，位于龙泉驿区大面街道驿都大道以南、行政学院以东，用地面积约289.1812亩(其中出让面积212.0069亩)，容积率约2.3，商住用地。

　　该宗地最大的亮点在于，紧靠地铁2号线与9号线(在建)换乘站点行政学院站出口。这无疑在交通上为该宗地带来了巨大的便利，但更为重要的是，在已经公布的TOD规划中，行政学院是龙泉十分重要的一个TOD项目。

　　今年5月中旬，成都市规划局公布了行政学院TOD项目周边片区的控规调整方案，优化区域内的土地功能及配套设施布局。根据规划，行政学院站TOD项目片区用地控制范围为站点周边800米范围，一体化设计范围约1456亩，站点核心区面积约129亩，规划总开发建筑面积达130万平方米。

　　而该TOD项目的效果图也已经流出。去年10月，中建西南院发布消息称，中标行政学院站TOD项目一体化研究到施工图全过程设计权。该项目以“东进门户、创驿绿谷”为主题，打造一处以公共交通结合慢行体系为主要出行方式的“活力中心”。项目建成后将成为成都向东的生态公园、城市门户。

　　毗邻中环路&地铁7号线

　　7月16日出让的1号宗地同样拥有优质的区位条件。该宗地位于成华区成华区府青路街道101仓库，用地面积约50亩，起拍楼面价8999元/㎡。

　　该宗地南侧紧靠中环路八里庄段及7号线八里庄站，交通较为便利。地块以南为生活氛围较为成熟的板块，主要的教育、商业配套等都集中在此，而北侧相对薄弱。同时，该宗地与碧桂园中环荟隔街相对，青秀未遮山项目也紧靠宗地西侧。

　　青羊区小面积地块回锅出让，内光华板块供需较少

　　该日将出让的2号宗地位于青羊区的，用地面积约35.9亩，容积率2.0，住兼商用地，兼容不大于50%的商业，起拍楼面价达9294元/㎡。

　　这也是该宗地第二次现身土拍席，该宗地原计划于今年5月29日出让，但在出让前因故终止拍卖。目前来看，此次再出公告出让，起拍价和出让条件都尚未发生变化。

　　2号宗地面积虽然不大，但地处内光华板块，周边配相对成熟。地块西临成飞大道，南近瑞联路，距离成都西站约1.3公里，交通相对便利。其西侧靠近英国风情小镇，东侧紧邻安置房小区，东南侧紫御熙庭，融创观玺台等项目均已交付入住，片区生活氛围较为成熟。地块以南靠近青羊工业总部基地，也将为项目提供充足的客群支撑。同时，地块1公里范围内，有多所学校作为教育配套，包含成都实验小学明道分校，成飞中学等。

　　需要说明的是，内光华板块内近年来土地及新房供应稀少，此次2号宗地入市也是时隔1年来，青羊区首次住宅用地供应。同区域最近一次拍地，为2018年4月4日，城投以8244元/㎡、7859元/㎡底价摘得两宗人才公寓用地，面积分别为60.3亩、40.7亩。

　　宗地详情 

　　7月11日出让宗地

　　1号宗地

　　宗地编号：WH07(211/251):2019-021

　　土地位置：

　　武侯区簇桥街道办事处七里村5、6、8组，

　　簇锦街道办事处铁佛村7组

　　用地面积：137686.85合206.5303亩

　　容积率：计入容积率的总建筑面积不大于358575平方米，其中：

　　①地块(商业服务业设施用地)计入容积率的总建筑面积不大于69411平方米;

　　②地块(商业服务业设施用地)计入容积率的总建筑面积不大于115785平方米;

　　③地块(二类住宅用地兼容商业服务业设施用地)计入容积率的总建筑面积不大于27798平方米(可兼容商业面积比例不大于计入容积率的建筑面积的20%);

　　④地块(商业服务业设施用地)计入容积率的总建筑面积不大于55738平方米;

　　⑤地块(二类住宅用地)计入容积率的建筑面积不大于30394平方米，不兼容商业;

　　⑥地块(二类住宅用地兼容商业服务业设施用地)计入容积率的总建筑面积不大于59449平方米(可兼容商业面积比例不大于计入容积率的建筑面积的20%)。

　　土地用途：商业服务业设施用地、二类住宅用地兼容商业服务业设施用地、二类住宅用地

　　起拍价：楼面地价6594元/平方米

　　出让时间：2019年07月11日10时

　　2号宗地

　　宗地编号：LQY01(251/211)：2019-035

　　土地位置：

　　龙泉驿区大面街道驿都大道以南、行政学院以东

　　用地面积：

　　192787.48合289.1812亩(其中出让面积212.0069亩)

　　容积率：计入容积率的总建筑面积不大于325803.81平方米且不小于141337.91平方米。其中：

　　1号地块(商业服务业设施用地)容积率不大于4.0且不小于1.0;

　　2号地块(商业服务业设施用地)容积率不大于3.5且不小于1.0;

　　3号地块〔二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例为10%-15%)〕容积率不大于2.5且不小于1.0;

　　4号地块〔二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例为10%-15%)〕容积率不大于2.5且不小于1.0;

　　5号地块〔二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例为10%-15%)〕容积率不大于2.5且不小于1.0;

　　6号地块〔二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例为10%-15%)〕容积率不大于2.5且不小于1.0;

　　7号地块〔二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例为5%-10%)〕容积率不大于1.5且不小于1.0;

　　8号地块(二类住宅用地)容积率不大于1.5且不小于1.0;

　　9号地块〔服务设施用地(幼儿园)〕容积率结合方案合理性确定;

　　10号地块(服务设施用地)容积率不大于2.4且不小于1.0;

　　11号地块〔服务设施用地(幼儿园)〕容积率结合方案合理性确定。

　　土地用途：二类住宅用地、二类住宅用地兼容商业服务业设施用地、商业服务业设施用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、公园绿地

　　起拍价：楼面地价8370元/平方米

　　出让时间：2019年07月11日10时

　　7月16日出让宗地

　　1号宗地

　　宗地编号：CH06(251)：2019-024

　　土地位置：成华区府青路街道101仓库C地块

　　用地面积：33568.55合50.3528亩

　　容积率：不大于100705平方米

　　土地用途：二类住宅用地

　　起拍价：楼面地价8999元/平方米

　　出让时间：2019年07月16日10时

　　2号宗地

　　宗地编号：QY02(251/21)：2019-006

　　土地位置：青羊区文家街道办事处快活社区2组

　　用地面积：23961.65合35.9425亩

　　容积率：不大于47923.3平方米且不小于23961.65平方米(兼容零售商业计容建筑面积小于总计容面积的50%)

　　土地用途：二类住宅用地兼容零售商业用地

　　起拍价：楼面地价9294元/平方米

　　出让时间：2019年07月16日10时