房企融资布局长租房项目降温 廉租房市场将逐步兴起

　　问：你怎么看房企朗诗和远洋相继剥离长租公寓现象?

　　张爱华：我觉得主要是长租公寓行业目前处于发展初期，各家都在探索自己的盈利模式，且各家对自身在行业发展的预期及行业复杂程度的预估不同，若发生与预期较大偏差时，基于自身阶段性战略发展的考虑，会做出剥离的选择。

　　杨悦晨：对于大部分国内的住宅开发商而言，都习惯于通过出售型物业来快速回笼资金，像长租公寓这类持有型物业对于他们来说挑战很大，长租公寓运营在最初几年出现的必然亏损是开发公司考虑剥离长租业务的主要原因之一。长租公寓回本周期在3~5年，这个业务需要培育，在一段时间里都会产生比较大的亏损，朗诗预计，2019、2020年长租公寓还将产生亏损，亏损额会随着规模扩大而逐年加大。

　　被剥离后，各开发商会成立体系外的独立公司去操作这项业务。

　　对于前几年大肆进军长租公寓市场的大型房企，也可能仿效远洋和朗诗，采用剥离长租公寓等非房地产开发业务来增加自己的盈利能力，我们认为此阵营可能会继续扩大。

　　金辉：随着行业不断发展，每个企业也都会基于自己的基因做战略的差异化，就像城家选择与歌斐资产合作决定走上重资产的道路也是基于对公寓市场长期且坚定的看好及对自己运营能力的自信。但是做重比做轻需要更多耐心，同时也要承担更多责任。这就需要合作中双方在投、融、管、退各个环节中发挥各自优势来提高竞争力。

　　问：你认为是什么导致了长租公寓从香饽饽到“烫手山芋”?

　　张爱华：行业目前进入了冷静期，无论是资本还是行业参与企业都更加客观地看待行业发展，这对于规范经营，有清晰发展模式的企业是一件好事，促使市场良币驱逐劣币。

　　杨悦晨：之所以现在有部分观点认为长租公寓不再是香饽饽而成了“烫手山芋”，其实这也是符合新产品的产业发展规律的。由于在长租公寓的概念诞生初期，开发商、房产中介、酒店运营商、创业公司都纷纷宣布将在国内布局长租公寓市场的计划，而更由于长租公寓的回本周期比较长，对于经营者的资金要求比较高，并且在服务、管理、房源管理上都充满挑战，也无前车之鉴，所以这样的新兴投资在发展过程中势必遇到种种困难和阻力，目前几乎所有长租公寓项目都处于“微利或无盈利”的时期，运营商面临资金链考验。

　　问：对于长租公寓的未来，你怎么看?

　　张爱华：长租公寓的大趋势是优胜劣汰，资源会向龙头企业聚拢，形成规模效应，也会在更加细分的领域出现小而美的企业。行业会越来越规范，朝着专业化、机构化方向发展。

　　杨悦晨：未来3至5年长租公寓行业将继续面临洗牌，兼并重组无法避免。

　　如果长租公寓要实现良性发展，建议从以下几点入手：1.制定行业管理标准，将长租公寓纳入规范化发展轨道；2.拓展融资渠道，探讨经营者可以接受的盈利模式；3.价格和服务上更加透明，为用户提供更具性价比的服务。

　　金辉：我们认为长租这个领域未来将会是一个万亿级别的市场，一方面租住的人会达到万亿体量。而在庞大的用户下的这个行业涉及的资产运营坚信也会超过一万亿元。

　　（来源：中国证券报、中国房地产报）