房企融资布局长租房项目降温 廉租房市场将逐步兴起

　　今年以来，房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局，近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外，房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后，长租房融资市场进入理性期，降温态势明显。同时，政府对租赁市场的支持力度有增无减，从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持，针对低收入人群的廉租房产品热度上升。

　　房企融资布局长租房项目降温

　　经历一系列长租房企业资金断裂等问题，叠加房企普遍面临融资可能进一步收紧的背景下，房企融资布局长租房项目降温。据诸葛找房数据统计，房企租赁专项债今年以来明显降温，长租房融资整体进入理性期。

　　2017年-2018年，长租房项目甫一兴起，不少企业通过长租房项目融资，间接解决了开发项目资金短缺等问题。克而瑞研究报告显示，2019年5月17日，银保监会网站发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额经历三月份短暂反弹后于5月再次回落。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，进一步扩大金融开放，但要防止房地产投资行为。这预示未来房地产调控仍将不放松，融资可能进一步收紧。

　　值得注意的是，针对租赁市场的支持力度有增无减。2019年5月，财政部、住建部接连出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部发文，公租房免征城镇土地使用税，两年内免征房产税。住建部则发文，明确人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给。

　　此外，近期租赁市场获政策支持力度进一步加大，多地区明确提出加大租赁类住宅用地供应。据中原地产监测，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十余个城市租赁土地供应加速。北京、上海等热点城市出让租赁土地面积超过500万平方米。其中，北京预计2021年以前供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房。成都则预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

　　杨雅靖强调，供给端的发力，有利于企业降低运营成本。整体看，长租公寓领域需求可观。但前期投入巨大，且回报周期长的客观因素决定了企业进入门槛。长租公寓需要企业精耕细作，考验企业运营能力。

　　廉租房市场近期逐步兴起

　　与针对年轻白领市场的长租房公寓不同，廉租房市场近期逐步兴起。

　　2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓进行多方面规范;当年6月，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，定出了消防安全细则。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃。

　　记者调查发现，时隔一年，不少企业涉足蓝领公寓的产品已经落地。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓为例，产品主要针对企业员工等基层人员，目前在北京、上海、广州等8个城市运营。根据企业需求，可以定制多人一间的住宿条件。

　　以北京酒仙桥地区的9号楼公寓为例，四人间的床位费在1000元\/床左右。该蓝领公寓以北京电机总厂的旧办公楼和综合楼为基础进行改造。承租职工宿舍，只要求员工承担水电费，剩下的费用由公司承担。

　　魔方生活服务集团副总裁、企业公寓CEO李亮对记者表示，城市快速发展离不开服务行业人员的支持。对于企业解决员工住宿问题，主要有两个传统途径，一种是自建员工宿舍;另一种是民宅改建宿舍。自建员工宿舍成本较高，民宅改建宿舍则存在消防、卫生等诸多隐患。开展蓝领公寓业务，统一实行酒店式管理，既可以帮助企业降低用工成本，合理调配社会租住资源，也可以提升居住质量。由于居住人数较多，蓝领公寓从项目立项到筹建，再到后期运营管理，比普通长租公寓要求更高。

　　杨雅靖表示，目前廉租产品是租赁市场的一大缺口。针对房企而言，应多开发廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求，当然也需要更多政策支持。比如。设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等。北京市此前表态，加速出让集体建设用地，建设租赁型集体宿舍。

　　6月13日，旭辉领寓CEO张爱华、城家董事长兼CEO、华住集团总裁金辉、莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨在接受记者采访时表达了对行业长远发展的信心。