土地购置费增速仍较高,主要因为2018年土地成交价款增速较高,滞后表现在土地投资支出上。由于土地出让金或土地收并购款项的分期付款,土地成交价款是土地购置费的先行指标,领先期6-9个月。2018年,由于土地出让条件趋于严苛、销售形势趋缓、房企资金紧张等因素,土地市场热度有所下降,但全年来看,土地成交价款仍实现了18.0%的同比正增长,支撑了当前的土地投资增长。
2 房地产投资拐点已现
5月,房地产投资的累计增速和当月增速分别为11.2%和9.5%,分别较4月下降0.7和2.5个百分点。我们判断房地产投资的拐点已至,预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速7-8%。
从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下就是投资拐点。2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。分城市能级看,一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月开始见顶回落,目前各线城市投资也均已有见顶迹象,印证投资拐点已现。
从资金流入看,下一阶段,银保监会重点整治资金违规流入房地产。5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,针对银行机构、非银机构,列明多项房地产相关整治要点,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落,从资金端制约房地产投资。
从成本结构来看,施工和单位建安成本的支撑因素都开始弱化、建安支出拐点临近,土地支出增速将继续回落。对于建安支出,一方面,施工增速拐点临近,主要由于拿地见顶回落的滞后传导效应逐渐显现;另一方面,单位建安成本增速大概率也即将见顶,主要由于销售均价增速在2018年末见顶、2019年初以来回落;对于土地购置费,2018年土地成交款累计同比在8月达到23.7%的短期高点后持续回落,2019年以来大幅负增长、5月-35.6%,对土地支出的滞后传导将持续产生下拉作用,后续土地支出甚至可能出现负增长。
(来源:金融界 夏磊)
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