泽平宏观：房地产投资拐点已现 领先指标已回落一年

　　(2)价格因素对投资的拉动稍有减弱

　　房地产投资的价格因素与PPI高度正相关。2019年1-3月，房地产投资价格指数增速3.9%，较2018年全年降低1.7个百分点，主要受PPI见顶后持续回落影响，同期，PPI累计同比增长0.2%，降低3.3个百分点。

　　1.3 成本结构法：建安支出提速、土地支出仍较快

　　房地产投资可以分为土地购置费和建安支出。土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金，也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。把获取土地以外的投资归入建安支出，其中最主要的就是建筑、安装工程费用，建安支出由房屋施工面积和单位建安支出共同决定。

　　从成本结构来看，当前的投资强劲，主要是建安支出由降转升，土地支出增速仍较快。1-4月，剔除土地购置费后的建安支出同比增长5.5%，较2018年提高8.7个百分点，其中房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%、单位建安支出从-8.0%收窄至-3.0%;土地购置费同比增长29.7%，仍处于较高水平。

　　(1)施工加快和单位建安成本企稳共同推动建安支出提速

　　建安投资由降转升，一是由于房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%(关于施工提速，1.2实物价格法中已有分析)，二是由于单位建安支出增速见底回升、从-8.0%收窄至-3.0%，主要受益于2018年行业集中度明显提升而大型房企精装修比例更高。

　　2018年销售均价提升，带动今年单位建安成本提升。销售均价是单位建安支出的领先指标，领先期12个月。2015年以前，销售均价和单位建安支出基本同步，但2015年以后，销售均价则更为领先。2018年，行业集中度显著提升、Top10市占率提高3个百分点至26.9%，而大型房企精装修比例更高，带动销售均价增速提升，全年商品房销售均价同比增长10.7%。

　　(2)土地购置费仍处高位

　　土地购置费增速持续回落，主要因为2018年土地成交款增速较2017年显著下降。