5、地王入市
2016年飞速上涨的房价给房企坚定了拿地的决心,高溢价率仿佛就代表高回报,在上海土地市场疯狂的行情之下地王频现,2016年堪称史上最火爆的地王年。而经过2年的开发建设,到2018年地王项目们也相继入市。
2018年8月9日,松江小昆山地王-中海·九峯里开盘,本次共推出506套房源,386套洋房产品,其中主力户型建筑面积约95㎡,120套合院别墅,其中主力户型建筑面积约135㎡。
2018年9月22日,闵行马桥地王-禹洲府名庭开始认筹,推出约680套房源,户型为77-125㎡2-4房,均价4.6W(部分装修)。
2018年10月15日,新江湾城地王-融信世纪江湾开盘,推出房源264套,均价:92340元/㎡。
2018年12月,奉贤南桥地王-中粮首创禧瑞祥云开盘,认筹金:83万元,本次推2#~10#号楼6-11层洋房房源,共计380套,预计均价约4.5-4.6万元/平,主力户型为90㎡三房两厅两卫,少量110㎡的三房两厅两卫。
2018年12月17日,松江泗泾地王-融创壹号公馆已经取得预证,预计推出建筑面积约85-121㎡三房/四房,总价380万起,已开始认筹,认筹金额:20万。
2018年12月11日,松江地王-合景天悦开启认筹,认筹金:20万,推出建筑面积约90-121㎡产品。
2018年11月28日,虹口凉城地王-虹口新城金茂府开盘,推出户型:106㎡的3房和148㎡的4房,价格:单价均价约10.2万元/㎡左右,认筹金:250万元。
2018年12月,青浦徐泾地王-中骏天珑取证,推出房源105套,全装修房,户型面积约:92、94、95、99、118平米,全部是装修三房两厅两卫。均价:5.8万元/㎡,总价区间:395万元-724万元。
此外,2019年有望上市的“地王”项目还有(金地祝桥地王)金地公元2040、(建发嘉定地王) 西郊金茂府、(建发顾村地王) 央玺、(葛洲坝青浦地王)葛洲坝紫郡、(保利周浦地王)保利颂、(碧桂园朱家角地王)东原碧桂园、(中骏第二个徐泾地王) 中骏天璟、(信达顾村地王) 信达泰禾海上院子等。
6、土拍零溢价
土地市场是楼市温度的另一种体现,今年上海经营性土地市场延续去年冷清格局。2018年上海土地市场上“零溢价”成交的比例颇高,溢价率创近年来最低。
低溢价是主流。从平均溢价率走势可以看出,个别月份出现走高外,绝大部分处于低位运行,尤其是下半年,几乎都在1%以内运行。
专家点评:土地零溢价其实很大程度上是因为房企资金收紧了,尤其是销售市场降温以后,这会对相关开发商的土地交易形成阻力。还有一个关键的原因在于“上海拍地是招标挂牌复合方式打分的”,中小房企很难有竞拍资格。
7、租赁住宅用地
租赁住宅用地占重要比重。2018年上海租赁住宅用地共成交33幅,未来至少可以提供35077套租赁用房。从区域分布来看,杨浦、静安、浦东等市区范围仍是主要成交区。今年松江、青浦、宝山等外围区域成交逐渐增多,但是这些地块离开轨道交通站点不远。虽然租赁地块质地不错,但从成交价格来看,楼板价多为市场价格的2折左右,延续去年低价成交惯例。当然,这些地块最终也被国企和央企瓜分。
8、活下去
9月28-29日万科在深圳大梅沙举行秋季例会,口号是“活下去”,在朋友圈刷屏。
当时,万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,认为房地产行业转折已经到来,“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。
郁亮甚至直白地表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开,公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。
随着房地产调控持续深入,以往楼市传统销售旺季“金九银十”在今年成色不再。越来越多的买房者开始驻足观望,新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求,到现在可以挑挑捡捡,不再排队抢购。楼市市况的变化已令绝大多数房企转变,认清现实,通过加速项目去化速度回笼资金
点评:高周转成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱,一般非高端项目无法三年内清盘,那么将影响企业短期偿债能力。
现金流对房企的重要性不言而喻,房企争相降价促销就是为了在当前时点能够快速回笼资金,保障企业各项业务顺利开展,因为随着偿债高峰的来临,不少房企已切身感受到生存压力。房企融资变得越来越难,融资成本也高。
2022-02-17 10:38
2022-02-17 10:35
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28