中国百城11月新房推盘量创历史新高 二手房价变局

　　一边是房企年底冲刺业绩、一边是部分城市预售审批有所松动，11月份中国多地新房推盘量创下单月历史新高。同时，随着近月来全国楼市销售放缓，多地住宅库存出现持续回升。

　　易居房地产研究院18日发布的《中国百城库存报告》显示，2018年11月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。这一规模创下了100个城市月度历史新高。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这一方面说明房企年底推盘节奏有所加快，另外，也从侧面说明，11月份地方对预售证管控的松动，部分积压的高价楼盘正密集入市。

　　推盘增加叠加近期的楼市销售降温，导致房地产库存上升。报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%，同比下降0.7%。

　　据该机构统计，2015年1月份以来中国100城市楼市库存规模就呈现出持续性的下跌态势。而今年9月份百城库存规模首次出现显著攀升，此后的10月至11月份楼市库存继续保持增长态势。总体而言，中国大中城市楼市库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年9月份以来，百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场消化能力一般。这一库存走势使得房企营销压力增大，不少企业更依赖“以价换量”策略。库存规模增加一定程度上缓和了一些城市库存不足和缺货的矛盾，增加了购房者议价空间。

　　严跃进表示，12月份房企申领预售证的积极性依然很高，楼市供应规模仍会放量。而近期市场观望情绪仍然比较浓厚，房地产交易难言明显反弹。

      相关新闻：

      “目前，刚需呈现下滑形势，总体经济的情况决定人们购房能力或者是换房能力的下滑”，有业内人士称。

      经过持续的调控，房地产在下半年进入了下行通道。

      12月15日，国家统计局数据显示，一线城市二手房价格全面下调，70个热点城市中有17个二手房价格也下调了。

      至此，已连续两个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。

      在限价政策和部分热点城市进入二手房时代等多种因素的影响下，二手房市场更能反映当前市场的真实状况和走向。

      中原地产等机构认为，多城连续下调的二手房价，意味着全国房价拐点已现。

      同时，在年末各房企降价推盘，部分城市新房价格也有所下降。

      整体上看，2018年房企成交金额依旧上涨，将会达到新高，而销售面积却止住了上涨态势，市场的下行调整趋势确立。

      二手房价变局

      2018年以来，上海，厦门，北京等热点城市二手房出现明显调整，到了年末，这种现象蔓延到了更多城市。

      11月份，70个大中城市中，四个一线城市二手房全面下调0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；北上广深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%，这已经是连续3个月环比下跌。

      全国来看，总计17个热点城市二手房价环比下调，比10月增加3个，厦门、无锡、北京、杭州、郑州、福州、宁波跌幅居前，厦门跌幅最大为0.7%。其中，北京和厦门两个城市还出现了同比下调的情况。

      热点城市的二手房价同比涨幅也明显缩窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，1—11月份一线城市二手房价平均同比上涨0.7%，涨幅同比回落12.1个百分点；二线城市平均同比上涨5.6%，同比回落2.6个百分点。

      张大伟等认为，二手房更能反映当前的市场。一方面，新房价格在限价等政策的影响下，出现了“双合同”等变相加价现象，全面失真。

      另一方面，部分一二线热点城市已经迎来二手房时代，二手房成交量占比已经过半。其中，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。对于这些热点城市而言，二手房的走向更能勾勒出房地产市场的现状。

      “今年政策施压较大，主要体现一手房上。现在二手房的下跌，则更真实、精确地反映了市场情况。”12月18日，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

       “目前，刚需呈现下滑形势，总体经济的情况决定人们购房能力或者是换房能力的下滑”，12月18日，爱建证券分析师祁泽金认为。

      “二手房价格下调将是开始”，12月18日，中原地产首席分析师张大伟预计，未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。

      祁泽金也认为，短期内二手房价“在下降区间”，长期来看房价将延续“新房小幅上升，二手房小幅下降的趋势”。

      在新房市场，面临年末的最后冲刺，不少房企都打出了降价牌，加速推盘去化，以尽快回流现金，深圳、广州等地都出现了部分新盘和区域的降价。

      11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%，其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。

      业内预计，随着11月、12月的推盘促销，接下来的新房价格走势也会继续下跌。

      张大伟分析认为，截至2018年11月，本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月（计算年内累计楼市同比上涨），刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

      但单独看拆分数据，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月的同比下调，市场已经确立了下行调整的趋势。

      按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然刷新年度历史纪录，但销售面积很可能低于2017年，楼市拐点可以说出现了。

      调控政策托底？

      “2019年，如果不出现明显的房地产政策变化，信贷政策变化，市场的下调难以避免。”张大伟说。

      截至目前，超过30家房企公布了前11月销售业绩，合计销售4.48万亿，平均同比上涨幅度达33.2%。

      整体上，11月份房企销售依然处于高位，无一下调，标杆房企市场占有率继续集中。

      不过，全国楼市销售面积增速明显放缓。1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个点。

      11月仅去化162万平方米，环比10月减少了239万平方米，同比下调5%，刷新最近3个月同比下调最高值。

      开发商哪怕是万科也感受到了市场的压力。11月份以来，深圳万科推出几个新盘，都是低于周边市价推出。而其他同期推出的楼盘，价格没有优势的话去化率非常差。

      有开发商人士甚至认为，市场目前已经转凉，部分区域市场应该防止价格失速。

      截至目前，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控纪录。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

      值得注意的是，近期调控政策出现了微调。

      11月以来，楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级，大部分城市都在延续之前的政策。

      中原认为，调控政策底部逐渐出现。

      “从十月末到最近的会议，都没有提及房地产，市场还出现了房地产信用贷款的一个调整。” 宋丁认为，在一个改变的当口，如果在年前出现政策放松的情况，就会形成一个对冲。

      中国指数研究院则认为，近期房地产市场出现的变化和调整，是始于2016年的调控政策取得的积极效果。但支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。

      12月14日，针对近期房企发债放松的消息，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示，国家发改委在核准企业债券过程中，将严格执行房地产调控的相关政策。按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

      多名业内人士均认为，年末楼市的调整明显，而将来会如何则更多依据于政策走向。在政策不变的情况，2019年，市场调整则更为明显。

      （来源：中国新闻网、21世纪经济报道）