【掌柜日报】房企加大供应为冲刺目标 碧桂园等销售增速放缓

　　而融创中国却愈发强调产品定位上的差异化。在中式产品发布会上，融创中国行政总裁汪孟德说，作为企业，产品是最根本的东西。中国房地产市场近年来尤其是今年发生了很大的变化，很多企业会担心今年四季度怎么办，明年怎么办，销售怎么办？但一个企业最核心的还是得关注基本面，如果一个企业基本面的东西不做好的话，短期的策略、短期的东西做得再好，可能作用也是很有限的。

　　对于一直定位高端精品的融创中国而言，这番话隐藏着另外一层意思，因主要攻守一二线城市，无法依靠降低成本高周转来促进增速，那就通过产品品质来吸引消费者。

　　加大供应冲刺

　　11月，天风证券选取了44家房地产业务占比在 80%以上，并且房地产业务收入规模在 20亿元以上的房企，分为龙头房企、大型房企、中型房企、小型房企四组进行研究。

　　他们发现，44家样本房企整体近两年流动负债占比有逐年提升的趋势，2018年三季报达到72.1%。

　　拆分44家样本房企负债的详细结构，预收款占比最高，且近几年占比呈不断上升趋势。其中，龙头房企的预收款占比达到40%。按照天风证券的分析，预收款本质上占用的是购房者的资金，是一种经营杠杆，这说明龙头房企更多依靠销售回款内生增长。

　　但哪怕向来强调回款的万科，也正陷入尴尬境地。9月，郁亮说，万科今年定下的6300亿回款目标还有一半多没完成。“现在面对剩余50%的任务，大家觉得非常困难。”

　　销售回款的需求迫切，债务的压力也不小。一个典型案例是：10月30日，恒大发布公告称，发行2-5年期合共18亿美元的优先票据，其中5.9亿美元的2023年到期的票据利率高达13.75%。在这笔融资中，恒大集团董事局主席许家印及其全资持有的XinXin公司各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。

　　亿翰智库指出，外部融资环境收紧，叠加偿债高峰的压力，企业普遍对销售回款的资金更加依赖，纷纷提出“加大供应，加速销售回款”的策略。

　　从2018年下半年计划推出的货量来看，大部分房企都将“宝”押在后半程。恒大和碧桂园下半年的可售货量达约7000亿元，融创中国预计下半年超360个项目在售，可售资源超过4900亿元。

　　如若按照第三季度的态势，这些项目的入市销售，变现难度可见一斑。不过，经过一年的调整，近日市场正在发生微变。

　　比如，10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发文表示，在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

　　一名股份制银行的工作人员告诉经济观察报，由于今年第二季度房地产的信贷几乎被叫停，额度一下子空出来。目前银行的信贷额度反而没有之前那么紧张。取而代之的难题是今年各个银行都缺资产投放，没有合理、风险可控的项目可以投。

　　这意味着，第四季度或许是“冲刺”完成全年销售业绩相对较好的时机。从房企发力的角度来看，郁亮在南方区域9月月度例会上称，在政策调控后，我们发现自己失去了发观客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控。如果按照目前的销售情况，万科年末会有1000亿的长期库存，要关心开发业务的库存和换牌问题。

　　郁亮特意提到要关心产品力和服务水平提升的问题，他表示，限价时代使万科在产品力上不花功夫，但未来市场有可能不会増长，总体市场规模仍然很大，靠什么让消费者选择你？要靠性价比、产品和服务的能力。

相关新闻

　　一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

　　在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后，房企似乎有了回归热点城市的迹象。

　　同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出，“受政府政策影响，众多房企重返一线城市。”

　　客观上，这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响；另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

　　而在主观上，上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

　　那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归？