房地产市场进入寒冬了？ 系调控取得良好成效的体现

　　全国土地成交热度大幅下降

　　受住宅销售市场低迷行情影响，今年以来土地市场热度持续下降，一二线热点城市地价涨幅收窄，溢价率低位徘徊，土地流拍与底价成交现象普遍增多。

　　同策研究院监测数据显示，截至今年9月30日，当月全国300城市建设用地共成交3674宗，比8月减少2391宗，比去年同期减少2347宗；成交金额达3591.43亿元，环比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15万平方米，环比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交楼板价1473.16元/平方米，环比下降2.77%，同比下降7.89%。

　　不仅如此，从城市能级来看，全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降，同时成交楼板价亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“当月各线城市拿地热情大幅下降。尤其是，一线城市住宅用地成交量价齐跌，而商业用地成交量价则有大幅上升，但都远不如去年同期水平。”

　　具体数据显示，从土地市场成交面积来看，9月份成交357.22万平方米，环比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商业用地成交面积环比分别下滑20.46%、上涨72.51%，与去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。

　　伴随房地产市场调控的深入，上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑。与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，今年以来，大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。

　　从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看，9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显，远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元，环比下滑49.23%，同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看，当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米，环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。

　　综合1-9月累计成交量来看，20家房企1-9月共计成交11805.30亿元，占全国300城市土地成交金额的28.54%，占比同比下滑15.47个百分点；而从成交建面来看，20家房企共计成交30785.71万平方米，占全国300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54个百分点。

　　中指院相关负责人分析指出，今年以来，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

　　在此背景下，今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍，流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。上述中指院负责人分析表示，“同时，底价成交地块数量明显增多，土地市场降温明显，进一步强化了房地产市场预期转变。”

　　房企让利空间进一步加大

　　今年上半年，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，调控政策不断加码，受限价政策影响，房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来，从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。

　　近两个月以来，在市场成交降温的背景下，为缓解去化压力，房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示，近段时间以来，恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

　　9、10月份，参与促销的房企阵营不断扩大，从大中型房企新城控股、阳光城、中粮集团、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与折扣的房企越来越多。

　　克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示，结合目前的销售情况看，今年的“金九银十”可谓惨淡，十一黄金周成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季，有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

　　据该机构统计，近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度加大。

　　“步入10月，楼市‘秋意’更显著，从目前的成交数据来看，‘金九银十’成交乏力，市场的降温趋势比较明显。”沈晓玲分析认为，预计随着调控政策继续从严，房企推盘量的增加，去化压力增大，需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩。“按照目前的打折力度，预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开，整体行业打折力度仍应该维持在9折左右。”