10月上海楼市成交量下行 新房均价却超6万/平创新高

　　今年上海楼市“金九”惨淡开局，最终以成色不佳收尾，进入“银十”，市场表现同样平淡。受到国庆长假以及供应时间、结构上的影响，10月上海新建商品住宅成交量出现了显著的下滑。但同样也因为结构性因素导致，10月新房均价创出历史新高，成交均价为63430元/平方米。

　　豪宅扎堆入市 均价创出新高

　　10月受国庆假期影响，月初成交远低于正常水平，随后成交虽然有所恢复，但恢复速度慢、力度小。尤其最后一周连常规的翘尾行情都没有出现。从市场表现来看，改善型项目受热程度也有短期见顶的意味。以往中环以内项目开盘都能“日光”，但现在一些项目出现剩余房源，甚至有的项目认筹还一半都不到。而由于豪宅项目签约速度普遍慢，所以尽管入市项目比较积极，大部分楼盘去化超过9成，但并未托起全市交易量。同样也因为结构性因素导致，均价创出历史新高。据上海中原地产数据显示，成交均价为63430元/平方米，环比上涨17.3%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场主力是刚需，这部分力量缺失很难支撑起整体交易量。金九银十行情已经连续两年落空，对于市场信心挫伤最为显著。市场不断出现一些谣言更能体现出这种焦虑。楼市调控从严格局短期不可能放松，房企预期包括买家预期都要有所转变。随着姿态调整，不排除11月有更多项目对售价进行调整，甚至有进一步低于预期价格的产品入市。

　　27盘入市 房企积极出货

　　由于9月供应有限，而4季度最后一个月受信贷等诸多因素影响，资金回笼会受影响，相反年底是结账时期，更需要提前应对。因此真正留出的时间不到2个月，房企出货意愿特别强。10月上海楼市入市项目达到27个，总面积为92.7万平方米，环比增加24.7%。

△10月开盘项目

　　10月新推盘中，市区项目比重较高，总体摇号情况好于9月。但是，随着供应端的放量，其摇号热度也逐渐降低，10月12个已公示摇号结果的市区楼盘中，有6个摇号组数低于房源数量，最低的建邦16区，摇号组数不足房源量的两成水平。特别是下旬推盘的市区楼盘，普遍摇号热度一般，这固然有项目本身的原因，但也与供求关系的变化有关。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：进入下半年以来，月度新增供应量始终明显高于当月的成交量，新房库存已从6月末的3.59万套，上升至10月末的4.29万套。愈发加大的去化压力，已经导致了部分项目的以价换量。下半年以来，普遍摇号冷清的外围楼盘，成为了价格上作出调整的先锋，如10月因下调价格明显而引起关注的浦东某楼盘，其在8月推出的近400套房源，仅迎来80多组客户参与摇号。在今年剩下的两个月时间内，房企将面临更大的业绩和去化压力，除了外围楼盘外，部分性价比一般、户型过大、或者面临同类项目竞争的市区楼盘，也可能出现价格松动。

　　上海易居地产研究院认为，供应量增长、库存规模增加，增加了购房者议价的空间，另一方面，全国范围内库存反弹的走势使房企营销压力增大，四季度将更加依赖以价换量的策略。