限价高压下南京部分板块房价逻辑生变 新限价红线来了？

日前，中共中央政治局召开会议为楼市定调：坚决遏制房价上涨。由此可见，严格执行限价政策，将是未来一段时间，楼市调控的重点。

谈及限价，南京楼市可谓首当其冲。实际上，已经限价两年多的南京楼市，至今没有放开！但是，随着2016年、2017年的高价地在今年迎来集中上市，南京部分板块的限价逻辑已悄然发生改变......

鼓楼滨江毛坯限价4万/平、精装限价4万5？！

最近，鼓楼滨江将迎开盘潮的消息不绝于耳。抛开世茂外滩新城、中冶盛世滨江等一众“老将”不说，大家最为关心的莫过于纯新盘桃园世纪了，要知道地价29899元/平米的桃园世纪，是当下鼓楼滨江的地王项目。

就在近期，桃园世纪开始蠢蠢欲动，从售楼处公开亮相，到眼下样板间即将公开，开盘之声愈发强烈。而近日，有小道消息称，桃园世纪审批物价已通过，精装销许均价可能在4.3-4.4万/平左右。

桃园世纪鸟瞰效果图▲

众所周知，此前整个鼓楼滨江的限价红线是毛坯均价不超4万。而今年上半年，区域内的中海桃源里开盘，地价2万2，毛坯均价3万9，显然也被限制在板块“红线”以内。

不过，倘若桃园世纪精装真能卖到4万4左右，也就意味着鼓楼滨江迎来新的限价红线，即精装限价4万5以内。至于毛坯房源，应该还是限价4万以内。

对此，南京地产资深评论员尹霄飞认为，仁恒这家开发企业在南京购房者心中，是豪宅的代表，品牌和产品均是赢得市场的利器。或正是因为如此，上一次捅破河西房价天花板正是仁恒，而此次，由仁恒操盘的桃园世纪再次捅破鼓楼滨江房价天花板不是没有可能。

江北限价3万！雨山路、高新板块房价天花板来了

不只是鼓楼滨江，江北板块在整体均价限价3万以内的“红线”内，部分小板块的房价天花板正在被刷新。

上个月，雨山路的纯新盘保利云禧首开叠墅，销许均价约2万9，相比之前板块内在售的均价不到2万6的三金鑫宁府来说，房价抬升了不少，当然它们打造的产品不同，所以比较起来意义不大。

但是，作为地价2万+/平的高价地项目，保利云禧首开叠墅均价被限3万以内，这对于周边欲首开叠墅的悦风华、金隅紫京叠院、银城颐居悦见山等高价地盘来说，绝对是一个参考价，换句话说，江浦一批高价地想通过加推叠墅突破“3万”的限价貌似是行不通的！

另外，去年还是刚需重镇的江北高新板块，如今已基本脱刚。随着高新区纯新盘弘阳燕澜七缙首开精装洋房入市，均价2万7千多，可以说，弘阳燕澜七缙为高新设下了精装房均价2万8左右的限价红线。可以预料，后面板块的通宇林景博园、荣盛锦绣澜山等一批高价地，房价逻辑也定了，很难超过弘阳燕澜七缙的价格。

弘阳燕澜七缙效果图▲

城东麒麟精装限价红线2万9左右

再来看城东麒麟这个极具话题性的板块。其实，在蓝光接手京奥港未来墅之前，麒麟的房价天花板是京奥港的毛坯均价2万6，这也是区域内的毛坯新房限价红线。

而随着纯新盘熙悦的上市，精装均价2万9的价格，已然被大家默认为板块新的精装限价红线。可以说，未来一段时间，麒麟上市新房均价或在毛坯2万6、精装2万9，在这个范围内波动。

从鼓楼滨江，江北雨山路、高新以及麒麟等代表性板块的房价走势来看，不难发现，在保持板块整体限价环境不被破坏的前提下，新的房价限价逻辑也有所改变。

前不久，现代快报道称，南京市物价局相关工作人员表示，从2016年以来，南京楼市所进行的调控不是为了限价，而是不让项目继续涨价。“老项目推新是不让涨价的，新的项目根据周边同类型产品定价”。至于高价地项目的定价也与地价无关，而是参考周边同类型的产品进行定价。

所以，对于目前南京楼市限价而言，官方已经表态最新的限价逻辑：老盘推新价格不让涨；新楼盘上市价会根据项目打造的产品，参考周边竞品同类型的产品给予定价。

南京房地产学会会长吴翔华表示，商品房的定价方法是有规则可循的，并不意味着地价成本高，房子理当卖出高价，毕竟，“建房子的成本不会因为地价高而变得高”。

此外，除了江北和城北的一批高价地外，江宁九龙湖上秦淮板块的多家高价地纯新盘同样跃跃欲试，开盘在即，价格方虽然多盘放出放风价，但参考意义并不大，最终还得看审批价如何。就目前而言，南京部分板块的房价体系已逐渐被买房人接受了。