【掌柜日报】多地楼市库存告急 更密集的调控潮或将到来

　　楼市资金紧缩信用违约增加

    今年以来，由于资金面不断紧缩，信用违约事件频繁发生，涉及多家上市公司，特别是民营企业。本轮去杠杆持续时间会比较长，这一观点在业内已是共识，作为高杠杆的典型代表、去杠杆的重点，债务融资体量相当大的房地产企业，其资金安全备受关注。

　　2017年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，达到2005年以来的最高位;今年一季度，房地产行业负债率接近80%，在各行业中仅次于银行和非银金融。今年一季度，136家上市房地产开发企业中，有近40家公司的资产负债率超过80%，占比接近26%，近一半开发企业的资产负债率超过70%。

　　2017年末，上市房企净负债率达到100.6%，比2016年攀升了近20个百分点，一季度更是升至118.2%。即便剔除预收账款，上市房企净负债率也由2016年的69.7%升至2017年的73%，创近五年新高。房企负债率攀升，与近年来楼市增量空间触顶、毛利率下降、做大规模谋求行业地位、开发商销售和拿地排位赛竞争激烈等不无关系。2017年，TOP100房企的全国市场占有率达55.5%，比2015年提升了15个百分点;2018年1~4月，TOP100房企销售规模达到2.65万亿元，同比增长28%，占全国的市场份额达到73%。

　　根据克而瑞(CRIC)统计，目前有超过60家房企提出近一两年内实现千亿的计划，房企对市场份额的争夺进入白热化，这也将对土地成交量形成助推。截至2017年底，170家房企存货总规模达87279亿元，相比2015和2016年分别增长54%和31%，其中60家房企存货规模较2016年上升40%。近年来，由于收并购和旧改项目占比超过40%，170家房企存货周转次数(0.35次)较2016年(0.39次)下降。储备土地去化周期方面，百强房企储备土地平均去化周期为4.62年，其中冲千亿的TOP31~50房企，现有总土储货值能支撑该梯队房企5.36年的去化，土储最为充足。

　　作为高杠杆的典型行业，房企追求规模、市占率，资金诉求相当强烈。但2017年下半年以来，开发商的融资渠道全面收紧。首先，由于启动“名单制管理”(仅对前50强或百强授信)、“投放城市名单制”，占房企资金来源50%左右的开发贷款明显受冲击。同时，房企并购贷款推出新规，要求资产穿透、四证齐全、不得用于缴地价、在建工程投资完成25%等，银行贷款明显减少。今年1~4月，开发贷款合计投放437.8亿元，同比下降52%，而贷款利率同比增加100~150个基点;其次，今年4月资管新规落地，表外理财借道非银通道流向地产受到彻底约束。

　　非标债权渠道锐减。今年1~4月，上市房企委托贷款仅18.6亿元，同比下滑92%。信托融资298亿元，尽管增加了11%，但成本明显上升。未来，非标只能做股权投资，但在刚兑未破、底层资产不清、专业技术强的情况下，很难达到过去50万亿元的规模，占房企融资30%的非标将锐减。2015~2016年，公司债是房企融资突破口，但2017年同比下降90%。今年1~4月，房企公司债募集1807亿元，低位回升336.6%。但是，公司债新规明确，单笔额度不超过50亿元，还要求只能在批复额度内“借新还旧”，续期转换成本提升75~150个基点。

　　除公司债，银行间市场短期融资(中票、短融券)、海外发债均有增长，但规模很小。近期，各类ABS等创新融资通畅，2A+房企都可利用这一渠道，但规模上也难以与传统融资匹敌。外源融资渠道收缩非常明显，房企对内源融资(销售回款)的依赖度上升。以销售回款为主的其他资金，占房企资金来源比例连续3年上升，从2014年的40.7%上升至2017年的51.2%，今年1~4月依然保持在51%的水平。销售回款占比上升，很大程度上在于楼市终端需求还比较旺盛。

　　今年4月，全国46城商品房成交2228.4万平方米，环比微升0.7%，同比下降10.9%，降幅较3月小幅收窄。1~4月，该数据同比下滑13.7%，降幅较1~3月收窄1.2个百分点。再看住宅，4月38城住宅成交面积1511.5万平方米，环比继续微升1.1%，同比下降12.2%，1~4月该数据同比下滑12.7%，降幅较一季度持平。调控最严的北京，4月份以来月均二手住房成交已升至1.6万~1.8万套，接近2017年2月调控前月均成交量的80%。综上，楼市销售回升，主要是调控前房价快速上升，低库存遇上新房限价，热点城市需求火爆，而三四线城市仍受棚改和去库存利好，整体销售体量也在高位。

　　由此可见，即便前期拿地加高了杠杆，房企存货还是容易变现的，这就是所有房企都强调高周转的原因。

　　因为，高周转可充分利用内源融资，缓冲外源融资紧缩。项目从开工到销售的周期加快一个月，融资成本提高的部分都冲抵了。因此，不管是开发贷和公司债，还是信托、私募，融资成本提高100~200个基点都可以接受。相对拿地、开发，融资对房企的敏感度最低。这就是融资受限了，但拿地依旧火爆的原因。今年1~4月，300城土地出让金1.44万亿元，同比增长36%。其中，一线城市下降11%，但二线和三四线城市同比分别增长34%和60%。

　　不管是银行信贷名单制，还是资本市场发债和银行间融资提高门槛，对大房企来说都是利好，资金在向大房企集中。万一遇到资金紧缩，大不了紧缩拿地和开工、加快在建项目预售，即前端紧缩资金流出，终端加快销售回款，资金链没有大问题。

再说，2015年以来，销售火爆，房企手持现金充裕。根据天风证券统计，44家样本房企2017年末账面货币资金达6428亿元，处于历史高位。2018年一季度，尽管在手货币资金有所回落，但在去年同期高位上增长了4.3%。从货币资金对短期债务的覆盖倍数看，截至2018年一季度，龙头房企和小型房企较为安全，分别为1.93和1.47倍，大型房企和中型房企分别为0.86倍和0.99倍，也基本无恙。

　　2017年以来，房企联合拿地和开发是大趋势。有的有资金优势、有的有快周转优势、有的有土地资源，各取所长，融资紧缩影响被分解了。对于小房企，资金面紧缩影响很大，但一方面终端销售尚好，只要项目上市了，资金链就没有问题;另一方面，土地市场进入存量阶段，房企要想“上规模”，只能靠存量资源，不管是收购兼并，还是合作开发，小房企现在是“香饽饽”，资金面紧缩影响其实不大。

　　最后，2008年以来，楼市长周期回升10年，房地产体量翻了3.5倍，无论对经济、金融，还是民生、财政，其影响都不可小觑。房地产要去杠杆，但其基础地位、推动城镇化的地位不可撼动，而且提高行业集中度也是政策导向。

　　因此，资金面紧缩是适度的，关一扇窗，就要开一扇门，资源向负责任的大中房企集中，促进“房住不炒”才是本源。

　　多地楼市库存告急

　　继西安“一房难求”之后，横盘了多年的长沙也被媒体曝出楼市库存告急。与此同时，业内人士认为，天津的人才引入政策似乎正在酝酿着房价走俏的趋势……自去年以来的这波楼市调控政策，虽然仍在持续，但各地楼市似乎正在蠢蠢欲动。

　　日前，有媒体报道称，横盘了多年的长沙楼市最近出现了库存告急的现象，而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多。实际上，不仅长沙一个城市出现了此类现象，在长沙之前，西安也曝出了库存告急之后多个楼盘存在倒卖摇号名额等一房难求的状况。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年三四线城市已经到了去库存的末期，各省会城市出现库存告急状况属于正常现象。

　　最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年较低。报告显示，截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。

　　实际上，目前已有多个城市采取了购房摇号的措施来应对库存告急的现象。中原地产首席经济学家张大伟表示，摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源供需紧张。不过，部分开发商不仅拒绝公积金，甚至要求全款，这种情况下，刚需买房难度加大。

　　二三线城市房价回暖

　　在库存告急的同时，二三线城市的房价也出现了回暖迹象。

　　此前国家统计局发布的数据显示，4月份，二三线城市房价虽然同比涨幅有所回落，但环比增速加快。在70个大中城市新建商品住宅销售价格中，丹东涨幅第一，三亚第二。

　　不仅如此，天津等多地的人才引进政策，在业内人士看来过低的门槛、后续没有留住人才的机制，可能将成为变相卖房的政策。张大伟就认为，过低门槛以及与楼市直接挂钩的人才引进政策，吸引的可能仅是限购政策下的购房者，甚至是炒房者。

　　“部分二三线城市的调控政策分化，城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具。”张大伟认为，各地房价回升，也源于板块轮动导致这些城市房价上涨，“一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化加速。目前看，全国除少部分区域外，房地产市场已经进入全面补库存阶段。”

　　楼市调控或越来越严

　　虽然各地房价出现了回暖趋势，但政府对楼市的调控政策并未结束，甚至是越来越严格。

　　5月19日，住房和城乡建设部(以下简称住建部)印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

　　而在今年五一前后，住建部约谈的12个房价明显上涨的城市中，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个城市陆续升级楼市调控措施，出台严格的政策，遏制投机炒作。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，全国在2018年截至5月23日，累计发布房地产调控已经超过130次。最近多个县级、区级单位发布了限售政策，这也是调控的最新动向。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，未来楼市调控政策仍将持续下去，将有更多的城市迎来更为密集的调控潮，范围或将涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

　　(房掌柜整理自每日经济网、北京晨报)