华润置地成都商业变招 新品牌“润街”浮出

　　今年4月26日，华润置地召开商业年会，提出新的战略目标：成为中国商业地产领导者。并通告了商业地产事业部的成立，公布了未来三年的商业开业计划。商业开发成为华润置地双轮驱动的核心业务，与地产开发同等重要。

　　作为中国高端商业地产的代表，华润置地的发展一直受到国内外品牌和业内同行的关注，此次新战略公布彰显了华润置地的商业雄心。而仅仅过了不到一个月，新战略就初试锋芒，其商业新品牌“润街”就在成都浮出水面，动作不可谓不快。

　　整合12大项目

　　“润街”剑指商业独角兽

　　华润置地官网显示，华润商业旗下本有三大商业品牌，按照定位和运营模式，分为城市级购物中心“万象城”，区域级商业中心“万象汇”以及体验式时尚潮人生活馆“万象空间”。而新诞生的“润街”定位为高品质体验消费街区，以新零售为切口，主打社区商业。至此，华润完成了从城市到社区的商业矩阵全覆盖。

　　(华润项目分布图)

　　相比与其它三大品牌，“润街”更像是华润社区商业的一个“商业池”：一方面整合已有项目，盘活存量物业，另一方面注入新项目并完成迭代。由此，整合12大项目、规模总计达到25万平米的润街，一诞生就已是一个堪比大型购物中心的商业独角兽，并悄然完成了自我进化。

　　目前，华润一共有13条润街(其中二十四城六期、七期各一条润街)，其中既有二十四城润街这样成熟的街区，也有国际润街等新的街区，预计在未来两年九里润街、时光润街等还将陆续开放。根据定位不同，并充分考虑周边人群规模，这些“润街”面积小则千余平米，大则数万平。

　　从2002年进入成都算起，从翡翠天地到时光润街，“润街”已经完成了四次迭代。梳理华润社区商业历史，以时间轴和运营模式来看，可以划分为四个阶段。1.0翡翠天地商业街，2.0凯旋广场、熙悦广场商业街，3.0二十四城(六期)润街以及4.0时光润街。

　　相比与此前商业街区，“润街”有明显升级。消费客群更加明晰，定位为1公里范围内客群，主要服务周边业主人群。业态上追求全业态，既满足衣食住行，又能够实现购物、餐饮、娱乐、服务于一体的复合型业态。商家选择上则倾向于高品质商家，同时注重互动体验，空间主题鲜明化。

　　消费升级带动新零售

　　社区商业迎来黄金时代

　　2017年，成都全市实现社会消费品零售总额6403.5亿元，同比增长11.5%，总量与增速稳居副省级城市第二位。不断升级的消费需求下，定位于“最后一公里”的社区商业，成为新零售抢占的蓝海。

　　早于2014年，成都就出台关于加快社区商业服务体系建设的指导意见，提出将“打造15分钟生活圈”。商务部发布的《中国零售行业发展报告》显示，便利店、社区购物中心等社区商业正在进入黄金发展期。

　　目前包括阿里巴巴、腾 讯、京东、苏宁等互联网企业，以及华润、绿地、万科等地产企业都在这一领域角逐。“依托强大的运营经验，华润整合旗下商业街区打造‘润街’，有望率先在新零售筑起护城河，引导社区商业新格局。”业内人士表示。

(华润万象城实景)

　　作为中国知名高端商业地产领导者，华润置地在商业运营上经验丰富。截至2017年底，华润置地已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目)，在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，规模位于行业前列。

　　社区商业未来发展被行业所看好，而华润入蓉16年所积累的丰富的社区资源，为润街打开了广阔的前景。目前华润在蓉有20余个项目、业主接近20万人，住宅价格集中于150-300万元之间，拥有成都最具消费欲望和消费能力的客群。而且这13条润街绝大部分位于主城区，周边居住氛围成熟。

　　世邦魏理仕发布的《2017成都房地产市场回顾暨2018展望》中提出，未来三年，新零售将重塑消费模式，更多新零售品牌将进驻成都，其发展势头不容小觑。社区消费的提升空间仍然巨大，而以华润“润街”为代表的社区商业也将迎来黄金年代。

　　商业市场快速回暖

　　“润街”率先破局

　　而商业投资的快速回暖，为“润街”提供了难得的市场机遇。中成房业数据显示，2017年成都商业销售226万平米，同比增长44%，创下近5年来新高。世邦魏理仕报告显示，2017年核心商圈租金回暖，空置率下降至8.1%。包括华润时光里等优质商业一经推出就迅速售罄。

　　住宅价格与商业价差缩小，变相降低了商业的投资成本。2018年4月，成都商业销售均价24326元/平米;而成都4月二手房价均价达到15627元/平米，价差仅为1:1.5，创下历史新低。而在5年前，住宅与商铺的价差大约在1:4-1:5之间。

(华润时光里 效果图)

　　市场回暖，行业受益。而华润要超越对手做商业地产领导者，既要搭市场春风，又要有高瞻远瞩的运营理念。面对普遍存在的社区商业痛点，“润街”破解之道何在?

　　一般社区商业依附于住宅开发，几乎全部散售给中小业主，招商品牌层次不一，缺乏统一管理。而“润街”创新模式，将首度采取：自持+招商+销售的模式，实现开发商、投资者、商家三方共赢。以时光润街为例，项目预留约30%面积阶段自持，在已有游泳池、健身馆等引流大户基础上，包括星巴克、肯德基等商家都表示出商业合作的意愿。

　　在产品设计上，新一代润街在规划上更加注重情景打造，设计上更加时尚，动线更加流畅，服务更加人性化。时光润街布局上，把塔楼按“U“形排布在地块的东、西、北三面，商业随着“人”字形的骨架排布并贯穿项目，以最大限度提供承载客流量的舒适体验。既能满足商家的最大昭示性，又提升消费者购物体验。

　　同时，为了充分利用华润强大的商业资源，华润将为“润街”投资者打通商家资源库，实现与华润合作的数千家商家资源直接嫁接。目前，华润商业合作商家超1000个，合作品牌近2500个，成都润街的商家数量超过1000个，这些商家都将成为润街的潜在资源库。

　　当前华润置地多条润街在售：城东万象城旁二十四城润街32㎡起地铁铺，均单价约10000元/㎡;城南时光润街全新临街独栋即将推售，自营商家优先购买，面积47㎡起;城西九里润街依托880亩生态教育大城，地铁上、公园旁街铺尤为紧俏。金悦润街30-120㎡全临街、临公园熟铺，品质社区业主消费力和未来公园人流让街铺回报可期;城北熙悦广场总价60万起，带租约现铺正在发售。